Зку ст 120

Земельный кодекс Украины
Статья 120. Переход права на земельный участок в случае приобретения права на жилой дом, здание или сооружение

1. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

2. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме , которые были у предыдущего землепользователя.

3. При переходе права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых этот земельный участок принадлежал предыдущему землевладельцу (землепользователю).

4. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

5. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение физическими или юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельных участков, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, здание или сооружение, на условиях аренды.

6. Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), расположенный на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости деления земельного участка площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Земельний кодекс України
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Мего-Інфо — Юридична бібліотека №1

Юридична бібліотека України

Популярні розділи

Всього на сайті:

Дисертацій з права онлайн: 62

Підручників з права онлайн: 37

НПК кодексів України онлайн: 16

Коментарі кодексів

Веломагазин Украины №1

OBOD.com.ua

Доставка БЕСПЛАТНО. Со склада

Галузі права

  • strict warning: Non-static method Pagination::getInstance() should not be called statically in /home/povnator/public_html/mego.info/sites/all/modules/pagination/pagination.module on line 307.
  • strict warning: Only variables should be assigned by reference in /home/povnator/public_html/mego.info/sites/all/modules/pagination/pagination.module on line 307.
  • strict warning: Non-static method Pagination::getInstance() should not be called statically in /home/povnator/public_html/mego.info/sites/all/modules/pagination/pagination.module on line 410.
  • strict warning: Only variables should be assigned by reference in /home/povnator/public_html/mego.info/sites/all/modules/pagination/pagination.module on line 410.
  • strict warning: Non-static method Pagination::getInstance() should not be called statically in /home/povnator/public_html/mego.info/sites/all/modules/pagination/pagination.module on line 344.
  • strict warning: Only variables should be assigned by reference in /home/povnator/public_html/mego.info/sites/all/modules/pagination/pagination.module on line 344.

Стаття 120. Перехід права власності на земельну ділянку при переході права на житловий будинок, будівлю або споруду

(Назва статті 120 в редакції Закону №997V від 27 квітня 2007року)

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

(Частини 1,2 статті 120 в редакції Закону №997V від 27 квітня 2007 року)

  1. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
  2. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
  3. При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

Зміни у правовому регулюванні земельних відносин при відчуженні будівель та споруд. Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст. 30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення переходу права.

Відчуження об´єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 року по 20.06.2007 року (під час дії ст. 120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 року) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

Існує думка, за якою після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди відбувався в силу ст. 377 діючого ЦК України, що набув чинності із вказаної дати. Хоча даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, вважаємо, що він спростовується положеннями ст. 9 ЦК України, за якими кодекс застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є ЗКУ, ст. 120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

Нарешті, поточна редакція ст. 120 ЗКУ знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст. 377 ЦК України.

До частини першої.

Визначення «розмірів земельної ділянки» в договорі. Коментована норма встановлює, що перехід права на земельну ділянку відбувається «у розмірах, встановлених договором». Варто зауважити, що передбачати у договорі розмір «частини» земельної ділянки, що перехо­дить до набувача будівлі або споруди, можливо лише після формування відповідної «частини» у окрему земельну ділянку в порядку, визначеному ст.ст. 55, 56 ЗУ «Про землеустрій». При цьому спірним є питання про необхідність розробки проекту відведення земельної ділянки (детальніше див. коментар до ч. 1 ст. 123 ЗКУ).

Розмір земельної ділянки повинен визначатися відповідно до чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних документів та містобудівної документації. Особливо слід звернути увагу на необхідність застосування ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-3-95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств».

Визначення «частини» земельної ділянки за відсутності вказівки на неї у договорі. За відсутності згоди сторін щодо визначення «частини» земельної ділянки, право на яку перейшло за договором, спір може бути вирішений у судовому порядку. Як видається, відповідна частина земельної ділянки може бути визначена експертним шляхом (за допо­могою проведення технічної експертизи) на підставі чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо. На підставі рішення суду мають бути виготовлені документи, що посвідчують право на земельну ділянку в порядку, визначеному ст. 56 ЗУ «Про землеустрій».

Можливість зміни цільового призначення земельної ділянки. Закон чітко передбачає, що зміна цільового призначення неможлива при відчуженні земельної ділянки (навіть, якщо це погоджено сторонами). Такий висновок випливає з порядку встановлення та зміни цільового призначення, передбаченого ст. 20 ЗКУ. Так, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Аналогічно, зміна цільового призначення земель провадиться тими ж органами виконавчої влади або органами місцевого самовря­дування, за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється KM України (ПКМ «Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які пере­бувають у власності громадян або юридичних осіб» від 11.04.2002 №502). Таким чином, зміна цільового призначення має відбуватися або до, або після відчуження, але не «під час» відчуження.

Згідно зі ст. 21 ЗКУ порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для: визнання недійсними угод щодо земельних ділянок, а так само відмови в державній реєстрації земельних ділянок.

До частини другої. Щодо визначення «частини» земельної ділянки, «яка необхідна для обслуговування» будівлі або споруди, див. коментар до ч. 1.

Необхідно звернути увагу, що стаття не має чіткого механізму реалізації у випадку, якщо будівлю або споруду набула особа, яка не може бути суб´єктом права постійного користування (ст. 92 ЗКУ), а попередньому власнику ділянка належала саме на цьому титулі. У цьому разі переоформлення права користування можливо лише шляхом укладення новим власником договору оренди земельної ділянки з органом, що уповноважений розпоряджатися ділянкою державної (комунальної) власності, причому набувач може вимагати надання йому ділянки в оренду. З моменту переходу права на будівлю право користування попереднього власника будівлі слід вважати припиненим в силу коментованої норми.

Користування ділянкою на праві оренди підпорядковується нормам ЗУ «Про оренду землі».

Правове регулювання відносин суперфіцію здійснюється нормами гл. 16-1 ЗКУ, гл. 34 ЦК України.

До частини третьої. Коментована частина стосується окремого випадку застосування ч.ч. 1 та 2 (див. коментар) з однією різницею — згідно із цією нормою, при відчуженні будівлі або споруди за договором довічного утримання до набувача переходить вся земельна ділянка.

Якщо ж відчужується лише частина будівлі або споруди, переходити має відповідна частка у праві власності на земельну ділянку (див. ч. 4 та коментар до неї).

До частини четвертої. Частки осіб у вартості будівлі та споруди слід відрізняти від часток у площі будівлі чи споруди. Співвідношення часток визначатиме співвідношення площі частин земельної ділянки, що перейдуть до нових співвласників будівлі, споруди.

Договором відчуження будівлі і споруди можуть бути встановлені інші правила, в т.ч. співвідношення часток на земельну ділянку відповідно до площі частини будівлі чи споруди нового співвласника.

Коментована норма фактично передбачає виняток із положень ст. 89 ЗКУ (що передбачає спільну сумісну власність на земельну ділянку співвласників житлового будинку) і розширює перелік підстав виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку, вста­новлений ст. 87 ЗКУ.

До частини п´ятої. Щодо обмежень відносно використання земельних ділянок на праві власності див. ст.ст. 81, 82 ЗКУ.

Варто відзначити, що момент виникнення права оренди законодавець пов´язує з укладенням договору оренди та його державною реєстрацією. Таким чином, до укладення такого, на думку авторів, набувачі будівель та споруд мають право лише спонукати власника земельної ділянки до укладення такого договору.

Зку ст 120

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Загальна характеристика. Положення коментованої статті спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається ділянкою той, кому належить право власності на відповідний будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об’єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас — і породжувати масу практичних проблем.

Зміни у правовому регулюванні земельних відносин при відчуженні будинків, будівель та споруд. Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст. 30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення переходу права.

Відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 року по 20.06.2007 року (під час дії ст. 120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 року) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

Існує думка, за якою після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди відбувався в силу ст. 377 діючого ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. Даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, хоча існує позиція, за якою він спростовується положеннями ст. 9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є ЗКУ, ст. 120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст. 377 ЦКУ, і ст. 120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування прийнятої пізніше ст. 377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004 року, положень ст. 377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст. 120 ЗКУ (ред. Закону України N 997-V від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст. 377 ЦКУ.

Нарешті, поточна редакція статті (привнесена Законом України від 05.11.2009 N 1702-VI) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.

До ч. 1. Перше речення коментованої частини слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається.

Друге речення коментованої частини передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст. 125 ЗКУ, про виникнення права власності з моменту «державної реєстрації права» (а також «тимчасового» правила, передбаченого п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI, про виникнення права з моменту «державної реєстрації земельної ділянки», що на даний час заміщає положення ст. 125). Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша «реєстрація земельної ділянки» (ст. 202 ЗКУ) та права на земельну ділянку (Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Пояснення потребує згадка у другому реченні про «частину» земельної ділянки.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда відчужуються за договором, ч. 6 коментованої статті фактично вимагають її попереднього формування в окрему земельну ділянку (див. коментар). Тобто, суворо кажучи, про частину земельної ділянки в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду за договором вже не йдеться.

Якщо ж право власності на жилий будинок, будівлю або споруду переходить з якихось інших підстав (наприклад, в порядку спадкування), слід вважати, що за загальним правилом в силу закону до набувача нерухомого майна переходить право власності на усю земельну ділянку. Виняток складають ситуації, коли на земельній ділянці розташоване інше нерухоме майно. У таких випадках необхідно виходити із того, що право на певну земельну ділянку (частину первинної земельної ділянки), на якій розміщене нерухоме майно, перейшло в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду. В подальшому може виникнути необхідність у «формальному» формуванні земельної ділянки та посвідченні права на неї державним актом (див. ст. 56 Закону України «Про землеустрій»). У разі виникнення спору щодо того, яка саме земельна ділянка (частина первинної земельної ділянки) перейшла до набувача нерухомого майна, він може бути вирішений судом (вважаємо, що рішення має прийматися на підставі технічної документації, яка ідентифікує земельну ділянку). При вирішенні спору слід виходити зі змісту чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних документів та містобудівної документації. Особливо слід звернути увагу на необхідність застосування ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-3-95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств».

Далеко не завжди земельна ділянка перебуває у власності чи хоча б користуванні власника будинку, будівлі або споруди. На наш погляд, у таких випадках все рівно відбуватиметься перехід права на земельну ділянку відповідно до положень ч. 1 коментованої статті (на правильність такого тлумачення вказує, серед іншого, і формулювання абз. 3 ч. 6 ст. 120, ч. 3 ст. 121 ЗКУ). Вбачається, що це буде цілком правильним, адже «формальний» власник земельної ділянки фактично вже втратив реальну можливість володіти, користуватися і розпоряджатися нею — така можливість є лише у власника будинку, будівлі чи споруди. Отже, правові титули лише приводяться у відповідність до реального стану речей.

До ч. 2. Як і у ситуації, врегульованій другим реченням ч. 1, коментована частина передбачає виняток із правил ст. 125 ЗКУ та п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI. За ним, право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку. Таке оформлення може мати місце в подальшому, у т. ч. шляхом підписання відповідного договору (оренди, емфітевзису, суперфіцію).

Вважаємо, що положення коментованої норми є спеціальними по відношенню до ст. 92 ЗКУ, яка обмежує коло суб’єктів права постійного користування земельними ділянками. Таким чином, якщо набувачем будинку, будівлі або споруди є суб’єкт, не згаданий у ст. 92 ЗКУ, до нього переходить право постійного користування, що в подальшому може бути оформлене державним актом.

У випадку, якщо на земельній ділянці розташовано кілька об’єктів нерухомого майна, до набувача одного з таких об’єктів може перейти право користування лише на частину первісної земельної ділянки (нову земельну ділянку). Засади такого переходу є тими самими, що і у випадку переходу права власності (див. коментар до ч. 1 коментованої статті).

До ч. 3. Коментована частина дублює по відношенню до окремої ситуації (відчуження жилого будинку за договором довічного утримання) положення ч. ч. 1 та 2 коментованої статті, не встановлюючи жодних особливих правил.

До ч. 4. Описане у статті правило з необхідністю випливає із положень ч. ч. 1 та 2 коментованої статті. Більш того, із зазначених норм випливає також висновок про те, що аналогічне правило має застосовуватися при переході права власності на частину будинку, будівлі і споруди.

Описане правило фактично передбачає виняток із положень ст. 89 ЗКУ (що передбачає спільну сумісну власність на земельну ділянку співвласників житлового будинку) і розширює перелік підстав виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку, встановлений ст. 87 ЗКУ.

До ч. 5. Щодо обмежень відносно використання земельних ділянок на праві власності див. ст. ст. 81, 82 ЗКУ.

Вважаємо, що коментована норма передбачає цікаве явище виникнення орендних відносин безпосередньо на підставі закону. Таким чином, як і у випадках, передбачених іншими положеннями коментованої статті, орендні відносини виникають «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду із подальшим оформленням договором. При недосягненні сторін згоди щодо конкретних умов договору оренди спір може бути вирішений судом. При цьому ці умови мають бути поширені на користування земельною ділянкою з моменту набуття права користування нею.

Абзац перший. Правило, закріплене у абзаці першому коментованої частини, покликане встановити заборону відчуження за договорами будинків, будівель або споруд без попереднього формування земельних ділянок, на яких ці об’єкти розташовані. Таке положення, звичайно, спрощує застосування правил ч. ч. 1 та 2 коментованої статті. Водночас, на наш погляд, для впровадження принципу єдності юридичної долі будинку, будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій вони розташовані, обрано хибний шлях. Замість того, щоб будинок, будівля, споруда «тягнули» за собою земельну ділянку, є загроза, що земельна ділянка (точніше, проблеми, пов’язані із її формуванням), навпаки, гальмуватиме обіг розташованих на них об’єктів нерухомості. Напевно, краще було б допустити відчуження будинку, будівлі та споруди та дозволити набувачу вирішувати проблеми, пов’язані із формуванням земельної ділянки — це дозволило б зробити обіг набагато більш динамічним.

Окремим випадком відсутності кадастрового номера земельної ділянки може бути оформлене право власності на неї державним актом зразка до 2002 року (до набуття чинності постанови КМУ від 02.04.2002 N 449). До недавнього часу отримання кадастрового номера на наявну земельну ділянку здійснювалося відповідно до наказу Держкомзему «Про затвердження Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам» від 15.02.2010 N 168. Наразі присвоєння кадастрових номерів передбачається постановою КМУ «Про затвердження Тимчасового порядку присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» від. 18.08.2010 N 749, яка набрала чинності з 01.01.2011. Варто зауважити, що протягом часу з моменту скасування наказу Держкомзему N 168 і до набрання чинності наведеною постановою КМУ порядку присвоєння кадастрових номерів не існувало, що фактично порушувало права власників земельних ділянок без кадастрового номера в частині можливості їх відчуження з дотримання ч. 6 ст. 120, п. «ж» ч. 2 ст. 132 ЗКУ.

Крім того, при застосуванні коментованої норми неминуче виникне низка проблем.

По-перше, далеко не завжди під окрему будівлю та споруду можна виділити окрему земельну ділянку. В принципі, існує чимало ситуацій, коли земельна ділянка є неподільною і повинна використовуватися власниками кількох розташованих на ній будинків, будівель і споруд спільно. На наш погляд, у подібних ситуаціях коментовану норму слід тлумачити таким чином, що сформованою має бути земельна ділянка, що обслуговує усі розташовані на ній об’єкти нерухомості — її кадастровий номер і слід вказувати в договорі разом із зазначенням частки у праві на земельну ділянку, що переходить до набувача нерухомості. Хотілося б, щоб такий підхід закріпився на практиці.

По-друге, аналогічні проблеми виникають у ситуації, в якій відчужується лише частина будівлі або споруди. Вважаємо, що на таку ситуацію a fortiori поширюються правила ч. ч. 1 та 2 статті щодо «автоматичного» переходу права на земельну ділянку. Проте сформувати окрему земельну ділянку під частину об’єкту нерухомого майна буде неможливо. Як видається, вирішення проблеми має бути аналогічним попередньому: слід розуміти закріплене правило як таке, що вимагає формування земельної ділянки під всім будинком (будівлею, спорудою), та відчуження частки у праві власності. Між тим, в багатьох випадках це буде дуже проблематично — наприклад, саме такою буде ситуація у разі відчуження квартири у багатоквартирних будинках. Тому є загроза, що суворість коментованої норми компенсуватиметься її невиконанням.

Абзац другий. Правило абзацу другого коментованої частини з необхідністю випливає із правила абзацу першого, тому самостійного значення не має.

Абзац третій. Абзац третій коментованої частини, на наш погляд, лише засмічує Кодекс зайвим текстом. Застереження «крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим» фактично перекреслює правило (досить сумнівне з точки зору його доцільності, до речі), закріплене до цього. Напевно, це і добре, адже, на наш погляд, у кожному випадку формування земельної ділянки слід враховувати цілий комплекс обставин, насамперед, необхідність поділу земельної ділянки у такий спосіб, що забезпечив би можливість нормального обслуговування кожного із об’єктів нерухомості, розташованих на ділянці.

Втім, все-таки певний позитивний ефект коментованої норми можна віднайти: вона опосередковано вказує на правильність запропонованого нами тлумачення, за яким ч. 1 ст. 120 застосовується і у випадках, коли власник будинку, будівлі або споруди не є власником земельної ділянки.

Зку ст 120

Продолжаем изучать изменения в земельном законодательстве, принятые в декабре 2009-го и с которыми придется жить в новом году. Сейчас же мы расскажем о новых правилах перехода прав на землю под проданными домами и об изменении подхода к целевому использованию участков.

КАКИМ ОБРАЗОМ ПРОИСХОДИТ ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Рассматриваемые изменения вступают в действие с 01.01.10 г.

Собственно говоря, изменения, внесенные Законом Украины от 05.11.09 г. № 1702-VI (далее — Закон №1702) в ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) и ст. 377 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), которые в прошлом немного по другому регулировали эти вопросы, не особо пришлись по душе массам. Более того кое-где они только ухудшились.

Переход прав на землю под домом. Общие условия

Целевое назначение участка в соответствии со ст. 120 ЗКУ изменятся не должно. В дополнение, ст. 377 ГКУ гласит, что права на землю переходят в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землесобственника (землепользователя). Рассмотрим данные условия.

Объем земучастка, переходящего к новому собственнику недвижимости

Общее правило перехода права собственности на землю под недвижимостью в новом варианте звучит как: при переходе собственности на жилой дом, здание или сооружение (далее — дом, недвижимость) к новому собственнику переходит и право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты.

Это очень похоже на прошлые инструкции. С одним нюансом: новый собственник недвижимости раньше мог претендовать еще и на часть земельного участка, необходимую для обслуживания купленного дома. Изменилась ли ситуация?

В ч. 1 ст. 120 ЗКУ упомянут «земельный участок или его часть, на которой они размещены». Если толковать буквально эти слова, то получается, что весь земельный участок перейдет к покупателю дома (сооружения), в случае полной застройки недвижимостью.

Вопрос не проясняется, а усложняется изменениями в ст. 377 ГКУ, в ч. 1 которой о части участка уже не говорится. Сказано о земучастке в целом: права на землю переходят в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землесобственника (землепользователя).То есть право переходит на весь земельный участок. Что вызывает закономерный вопрос: какая норма здесь наиболее специальная — из ЗКУ или ГКУ?

Без сомнения, преимущество должно быть за ЗКУ, в котором рассмотрены различные случаи объединения перехода права собственности на дома и прав на землю, которые были у предыдущего собственника. Из ст. 120 ЗКУ можно выделить следующие пункты:

1. В случае если, недвижимость размещена на земле, принадлежавшей продавцу на праве собственности, возможен переход целого участка или его части. Как узнать, перейдет целое или доля? Механизм распределения находится в ч. 6 ст. 120 ЗКУ, во втором абзаце которой прописано, что заключение договора, предусматривает получение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера. Исходя из этого мы можно вывести следующее правило: при продаже недвижимости право собственности на землю обычно переходит к покупателю полностью, естественно при этом автоматически прекращается право собственности у продавца недвижимости.

Возможен так же переход в собственность только определенной части земучастка, но тогда продавцу недвижимости придется разделить ее и составить относительно ее отдельный акт о праве собственности (получить отдельный кадастровый номер). Однако, в таком случае существует большой риск размолвок между сторонами договора по поводу площади участка, переходящей покупателю дома.

2. Недвижимость на земле, переданной в пользование предыдущему собственнику. В таком случае к новому собственнику недвижимости переходит так же и право пользования участком, на котором они размещены, — на тех же условиях и в том же объеме, существовавших у предыдущего землепользователя (ч. 2 ст. 120 ЗКУ).

Данная норма хороша для сел, в которых люди, никогда не задумывались об оформлении актов о праве собственности. Что приятно, ибо никаких дополнительных телодвижений новому собственнику совершать не нужно.

Но есть одна загвоздка, договор придется перезаключать если землей ранее пользовались на правах аренды, новому собственнику дома . С учетом для таких случаев в ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-Х1У (далее — Закон об аренде земли) уточнено: к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на эту землю. Договор, по которому переходит право собственности на дом, прекращает договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором участка под таким домом и т. п. Последнее требует определенных юридических уточнений. Договор аренды новому собственнику дома все-таки придется перезаключить. В ч. 1 ст. 31 Закона об аренде земли среди оснований прекращения договора аренды указан случай получения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на «арендованном другим лицом участке.

Рассмотрим ситуацию, при которой жилой дом (кроме многоквартирного), меняющий собственника, стоит на государственной или коммунальной земле, переданной ранее в пользование его продавцу. Общие правила действуют в случае, если выделять часть не нужно, : к покупателю дома переходит право пользования на тех же условиях, что и для пользователя. В случае если, у продавца недвижимости было документально оформленное право постоянного пользования, — то присутствует проблема переоформления такого права. Покупатель недвижимости вдруг выяснит, что согласно ч. 2 ст. 92 ЗКУ, он не попадает в категорию тех лиц, которые могут получить землю в постоянное пользование. В таком случае не остается ничего кроме оформления земли в аренду. Хотя можно надеятся на либеральность Госкомзема в данном вопросе.

Также необходимо рассмотреть случаи, в которых необходимо выделить часть бывшего в пользовании госкоммучастка. Формируемая площадь земельного участка не может быть меньше максимального размера участков соответствующего целевого назначения, приведенных в ст. 121 ЗКУ, как закреплено в ч. 6 ст. 120 ЗКУ.

Дом возведен на коммунальной земле с целевым назначением «для строительства и обслуживания жилого дома» площадью 0,50 га. Собственник дома продает его, но стороны договорились, что покупатель получит только часть участка. Они согласуют, сколько земли переходит, но по ч. 6 ст. 120 и ч. 1 ст. 121 ЗКУ площадь такой доли не может быть меньше: в селах — 0,25 га, в поселках — 0,15 га, в городах — 0,10 га.

Таких ограничений нет, если формирование участка в упомянутом размере невозможно. Так, если дом построен на участке площадью 0,05 га, то выделить больше невозможно физически.

3. Если обстоятельства таковы, что собственность на дом или его часть переходит по договору пожизненного содержания, тогда право на участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему землесобственнику (землепользователю). Ограничений относительно площади нет в данной ситуации нету.

4. Право собственности на дом перешло к физ-или юрлицам, которые не могут быть собственниками земучастков (например, иностранцы не могут владеть землями сельскохозяйственного назначения (ст. 81 ЗКУ)). Тогда им стоит рассчитывать только на оформление земли в аренду.

Необходимо отметить также, что права на землю нескольких собственников жилого дома, здания или сооружения определяют пропорционально их долям в праве собственности на такую недвижимость.

При заключении договора относительно дома, необходимо учитывать новое существенное условие

С введением новых изменений изменений существенным условием для всех договоров, которые предусматривают получение права собственности на дом, становится кадастровый номер земельного участка, право на который переходит вместе с правом собственности на дом. Соответствующие нормы появились в ч. 6 ст. 120 ЗКУ и в ч. 2 ст. 377 ГКУ. Хотя , с оговоркой о несущественности этого условия для многоквартирных домов. На данный момент сложно предсказать, какое влияние окажет последнее ограничение на продажи недвижимости.

Рассмотрим недостатки: на сегодняшний день отсутствует специальное законодательство о государственном земельном кадастре, не функционирует единая кадастрово-регистрационная система, разъясняющая, как принцип нумерации каждого отдельного земельного участка. К тому же не исключено, что на уже выданных актах такие номера отсутствуют, или могут существовать два и более акта на один участок, как вариант,могут случится и ситуации, когда два участка по актам «наползают» друг на друга и т. п. Все это, несомненно, сильно усложнит заключение договоров с недвижимостью. В самом печальном варианте вообще может застопорится рынок продажи недвижимости.

Принцип регистрации права собственности на землю

На законодательном уровне ответа на этот вопрос нет. Причина этому, возможно в том, что авторы вообще не предусматривали вариант договорного регулирования отношений перехода права собственности на землю при переходе прав на недвижимость. Вероятно , рассматривалась ситуация, когда «земля идет за недвижимостью».

Но законодательством не учтено, как будут оформляться права на землю, а также другие аспекты, например, нужно пересматривать и прочие нормы ЗКУ. Если не будет упоминания об отчуждении земли в договоре купли-продажи недвижимости, то возникнут существенные ограничения людей в возможностях через договор согласовывать свои отношения в части, касающейся участка.

Не все так уж гладко и с правовыми основаниями переоформления права собственности. Так, если опираться на ч. 2 ст. 126 ЗКУ, право собственности на земельный участок, полученный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ, целевого назначения, удостоверяется гражданско-правовым соглашением относительно отчуждения земельного участка (при получении права собственности на него по такому соглашению) или свидетельством о праве на наследство. То есть, речь идет о конкретном договоре отчуждения участка, отсюда следствие- договор купли-продажи дома сам по себе не может подтверждать переход права собственности на землю. Вернее, мог бы, после коррекции ст. 126 ЗКУ.

На сегодняшний день, возможен такой вариант развития событий: при продаже недвижимости, право собственности переоформляется приблизительно по схеме из ст. 126 ЗКУ. То есть заключается договор купли-продажи дома, а акт о праве собственности на земельный участок, который автоматически переходит к покупателю, просто будет приложен к договору.

После этого нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ, и орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, произведут на акте отметку об отчуждении участка с указанием документа, который будет являться основанием. Итог — собственник у земли изменен!

Будьте осторожны: отсутствие прямых указаний ЗКУ на такую схему поведения может оказать повлияние на практику оформления договорных отношений. Поэтому данный способ разрешения ситуации лучше использовать в договорах купли-продажи дома с упоминанием о переходе собственности на землю по этому договору.

ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: В ПРЕДЕЛАХ КАТЕГОРИИ — ВСЕ НА УСМОТРЕНИЕ СОБСТВЕННИКА

Изменения вступают в действе с 10.12.09 г.

Появление части 5 в ст. 20 ЗКУ на первый взгляд ничего особенного не представляет собой. Однако на практике местные органы зачастую злоупотребляли правом относить землю к какой- либо категории.

Целевое назначение земли фиксируется в госакте о праве собственности, но до сих пор в актах записывали, что вздумается. Зачастую формулировка назначения участка настолько искусственно сужалась, что сильно ограничивала собственников в использовании своей земли. Это важно не потому, что этого требовал закон (прямые требования отсутствуют), — просто для сохранения нервов.

На данный момент в ст. 20 ЗКУ имеется правило о самостоятельном определении собственником видов использования земельных участков. Главное — оставаться в пределах, которыми ограничивает законодательство земли такой категории, и учитывать градостроительную документацию и документацию по землеустройству.

Nota bene!

Отныне целевое назначение земель необходимо указывать в соответствии названиями категорий земель, перечисленными в ст. 19 ЗКУ.

Какие- либо лимиты или подвиды детализации целевого назначения отсутствуют.

Исключения — сельхозземли и земли обороны. Сельхозземли используют исключительно в рамках требований относительно пользования землями определенного вида использования, которые установлены ст. ст. 31,33—37 ЗКУ То есть целевое назначение таких земель должно значится «для фермерского хозяйства», «для личного крестьянского хозяйства», «для сенокошения и выпаса скота»,» для садоводства»,» для огородничества «. Любая другая более глубокая детализация, недопустима. Для земель обороны предусмотрено свое спецзаконодательство.

Если акт, был выдан до вступления в силу рассматриваемого закона, и в нем прописано суженое целевое назначение, собственнику придется руководствоваться ограничениями, соответствующими категории земель, названной в ст. 19 ЗКУ и уточненными в других его статьях.

По большому счету стоит ожидать разъяснений Госкомзема и по этому поводу.

Смотрите еще:

  • Как из стоимости вычесть ндс Как выделить НДС Доброго времени суток! Сегодня я пишу статью которая относится только к налогу ОСНО, а именно о том как правильно выделить размер налога НДС из суммы. Вообще в наше продвинутое компьютерное время […]
  • 224 коап Кодекс Украины об административных нарушениях Статья 224. Органы железнодорожного транспорта Органы железнодорожного транспорта рассматривают дела о таких административных правонарушениях о нарушении правил пользования […]
  • Кто платит алименты после смерти Кто получает алименты после смерти взыскателя? Имеется задолженность по алиментам на ребенка. Ребенку на данный момент 24 года. Взыскатель алиментов (опекун) умер. Что будет с задолженностью? Кому будет платить […]
  • Вычет ндфл на лечение детей Налоговый вычет за лечение Разделы: В каких случаях можно получить возврат 13% на лечение? Налоговый вычет на лечение относится к категории социальных налоговых вычетов. На него распространяются общие требования к […]
  • Крупная сделка законодательство рф Статья 78. Крупная сделка Информация об изменениях: Федеральным законом от 7 августа 2001 г. N 120-ФЗ статья 78 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2002 г. Статья 78. […]
  • Купить земельный участок в сергиев посад Купить земельный участок в сергиев посад Метр квадратный – Вся недвижимость России Недвижимость Подмосковья Земельные участки в Подмосковье Сергиев Посад Продается земельный участок 6 соток в СНТ Полянка. […]