Жилищный кодекс договор поднайма

Содержание:

Жилищный кодекс договор поднайма

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 77 .

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Комментарий к статье

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является срочным, возмездным, консенсуальным и взаимным.

2. К числу специальных требований к договору поднайма относится указание законодателя на то, что он должен быть заключен в простой письменной форме. В коммент. ст. отсутствует указание на то, что несоблюдение указанного правила влечет недействительность договора поднайма. Вместе с тем договор поднайма не может быть заключен в устной форме, поскольку экземпляр договора должен быть передан наймодателю и рассматривается в качестве основания для выражения наймодателем согласия на поднаем.

3. Граждане, вселяемые в жилое помещение по договору поднайма совместно с поднанимателем имеют такие же права в отношении помещения как и наниматель. Формальное подтверждение это находит в том, что указанные лица должны быть указаны в договоре поднайма помещения, занимаемого по договору социального найма.

4. В отличие от договора найма социального жилого помещения, являющегося бессрочным, поднайм является срочным договором. Если же стороны не определили срок договора поднайма, то таковой считается заключенным на срок один год. В том случае, если договор найма прекращается досрочно, то одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения(п.2 ст.79 ЖК).

5. Толкование п.3 ст.672 и п.5 ст.685 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что на договор поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

СТ 78 ЖК РФ.

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,
является возмездным.

2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в
договоре поднайма такого жилого помещения.

Комментарий к Ст. 78 Жилищного кодекса РФ

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, всегда является возмездным.

Безвозмездное пользование жилым помещением «превращает» «поднанимателя» во временного жильца. И взаимоотношения сторон должны регулироваться положениями о временных жильцах (ст. 80 Кодекса) или безвозмездном пользовании имуществом (ст. 689 — 701 ГК РФ).

2. Размеры, порядок, сроки внесения платежей за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются соглашением сторон и включаются в текст договора поднайма.

Размеры платежей за пользование жилым помещением, коммунальные услуги могут устанавливаться с ориентиром на подобные платежи, вносимые нанимателем применительно к размерам занимаемого помещения и объемам услуг, пропорционально этому жилью.

Размеры платежей за пользование жилым помещением, коммунальные услуги могут быть и выше платежей нанимателя за подобные услуги. Сейчас нет нормы, ограничивающей права нанимателя, подобно ранее действовавшей: «. размеры платежей по договору поднайма устанавливаются соглашением сторон, но не могут превышать размеры квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги». Не следует забывать, что мы живем в условиях рыночной экономики.

Сроки платежей могут устанавливаться помесячно, поквартально, по полугодиям.

Платежи могут быть наличными деньгами, перечислением, предоставлением товаров и услуг, продуктов питания.

Статья 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Новая редакция Ст. 79 ЖК РФ

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к Статье 79 ЖК РФ

1 — 2. Кодекс указывает на два основания прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма: а) истечение срока, на который был заключен договор поднайма; б) прекращение договора социального найма сданного в поднаем жилого помещения. Представляется, что второе из указанных оснований следует толковать расширительно: если в поднаем было сдано не все жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, то и в этом случае прекращение договора социального найма прекращает действие договора поднайма.

3 — 5. Кодекс отличает расторжение договора поднайма (ч. 3 ст. 79) от прекращения такого договора (ч. ч. 1, 2 ст. 79). Вряд ли это оправданно, поскольку расторжение договора является одним из способов его прекращения. Правила расторжения договора поднайма подобны тем, которые установлены для расторжения договора социального найма жилого помещения (об этом см. ст. 83 Кодекса и комментарий к ней).

6. Если срок договора поднайма жилого помещения сторонами не определен, то применяется общее правило ч. 3 ст. 77 Кодекса — в таком случае договор считается заключенным на один год. Поэтому обязанность инициатора прекращения договора поднайма предупредить другую сторону возникает до истечения девятого месяца действия такого договора (о правилах исчисления сроков см. ст. ст. 190 — 194 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 79 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Договор поднайма является сделкой, производной от договора социального найма жилого помещения (договор вторичного пользования). Поэтому в случае расторжения или прекращения договора социального найма прекращается и договор поднайма.

Помимо этого правоотношения по договору поднайма прекращаются:

по желанию поднанимателя;

по истечении срока договора поднайма;

в случае расторжения договора поднайма жилого помещения.

2. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако если этот договор заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о его расторжении за 3 месяца. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 ЖК договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.

Было бы правильным применять норму ч. 6 комментируемой статьи и в случаях, когда срок договора поднайма определен.

3. Договор поднайма может быть расторгнут: по соглашению сторон; при невыполнении поднанимателем условий договора, а также в случаях, предусмотренных ч. 4 комментируемой статьи. Договор поднайма также может быть расторгнут, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:

использует жилое помещение не по назначению;

систематически нарушает права и законные интересы соседей;

бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В подобных случаях наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение жилого помещения — может назначить разумный срок для ремонта. И только когда допускаемые нарушения не устранены (ремонт не произведен), наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор и выселить поднанимателя и проживающих вместе с ним граждан. Наниматель жилого помещения — в отличие от наймодателя по договору социального найма — не обязан обеспечивать поднанимателя другим жилым помещением в случае такого выселения.

На таких же условиях (без предоставления другого жилья) поднаниматель выселяется по истечении срока договора. Однако если он и проживающие с ним граждане отказываются освободить жилье, выселение производится в судебном порядке.

4. Несомненно, одним из оснований расторжения договора поднайма должно быть невнесение обусловленной в договоре платы за поднаем (п. 2 ч. 3). Дело в том, что плата за поднаем является существенным условием данного договора, а в соответствии с п. 2 ч. 3 комментируемой статьи он может быть расторгнут при невыполнении поднанимателем его условий.

Статья 76 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Новая редакция Ст. 76 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Комментарий к Статье 76 ЖК РФ

1. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регламентирован ст. ст. 76 — 79 Кодекса. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 — 3 ст. 685 ГК РФ.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов его семьи и б) наймодателя (ср. со ст. 76 ЖК РФ 1983 г.). Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир — нормы предоставления (об указанных нормах см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней).

2. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то помимо соблюдения названных выше общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

3. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

4. По-прежнему не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно (ср. с п. 2 ст. 77 ЖК РФ 1983 г.). О перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, см. ч. 1 ст. 51 Кодекса и комментарий к ней.

Кроме того, запрет на передачу жилого помещения или его части в поднаем может быть установлен и другими, помимо Кодекса, федеральными законами. Подчеркнем, что другие случаи, когда передача помещения в поднаем не допускается, могут быть указаны только в федеральных законах. До введения в действие Кодекса такие случаи могли предусматриваться правилами сдачи жилых помещений в поднаем, устанавливаемыми в порядке, определяемом правительством (п. 4 ст. 77 ЖК РФ 1983 г.). В соответствии с ч. 2 ст. 4 Вводного закона такого рода правовые акты применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Другой комментарий к Ст. 76 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья определяет порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения (ст. 77 посвящена договору поднайма жилого помещения, ст. 78 — внесению платы за поднаем, ст. 79 ЖК — прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения).

Условия сдачи жилого помещения в поднаем:

письменное согласие наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения, а если квартира коммунальная — всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире;

наличие общей площади жилья, с учетом вселяющихся по договору поднайма, размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления на каждого проживающего;

отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и лица, желающего заключить договор поднайма. Наличие таких больных делает заключение этого договора невозможным.

2. По договору поднайма может передаваться часть, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи — все жилое помещение. Договор заключается на определенный срок и носит возмездный характер (см. комментарии к ст. 77 и 78). Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

СТ 76 ЖК РФ.

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с
согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи
вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все
жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору
социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь
соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы,
а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире,
требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех
собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением.
Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается
наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении
проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических
заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса
перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Комментарий к Ст. 76 Жилищного кодекса РФ

1. Правом передачи части или всего жилого помещения в поднаем (лицами не из числа членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним иждивенцев) обладает только сам наниматель. По смыслу этой части статьи члены семьи нанимателя таким правом не обладают.

а) Для заключения договора поднайма требуется письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, в том числе временно отсутствующих (тоже письменное согласие), а также несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста.

Отказ в даче согласия наймодателем на поднаем может быть обжалован в суд;

б) предметом договора поднайма может быть все жилое помещение (в случае временного выезда нанимателя со всеми членами семьи в другую местность), отдельная изолированная комната (помещение), смежные комнаты или даже часть занимаемого нанимателем, членами его семьи помещения;

в) договор поднайма может быть заключен при условии, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 Кодекса), а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ч. 3 ст. 59 Кодекса).

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется, прежде всего, письменное согласие наймодателя, а также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель и члены его семьи не приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.

Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в частности за действия, связанные с нарушениями правил содержания жилья, является наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает, или в него вселяется, или должен вселиться на обычных условиях договора социального найма гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса (см. комментарий к этой статье), а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

СТ 77 ЖК РФ.

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого
помещения.

2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,
заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если
в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по
договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого
помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Комментарий к Ст. 77 Жилищного кодекса РФ

1. Заключение договора поднайма жилого помещения в письменной форме является обязательным, одним из условий законности этого соглашения между нанимателем и поднанимателем, хотя в этой части статьи не содержится предписание ч. 2 ст. 162 ГК РФ «в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность». Иначе говоря, если законодатель считает, что письменная форма договора поднайма является безусловно обязательной, он обязан был здесь включить норму «несоблюдение простой письменной формы договора поднайма влечет его недействительность».

Без такой правовой нормы нарушение требования письменной формы договора поднайма (устной формы) не влечет его недействительность; в случае спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания, а сделка сама по себе действительна.

Один экземпляр договора передается наймодателю (органу местного самоуправления либо по его поручению МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства), а другой остается у нанимателя; при необходимости экземпляр (копия) может быть передан поднанимателю.

2. В договоре поднайма жилого помещения должны быть перечислены все граждане, вселяемые в жилое помещение нанимателя, в том числе и малолетние.

3. Договор поднайма жилого помещения как договор производный от договора социального найма, как правило, является срочным (заключается на срок). Договор без указания срока признается законным. Однако такой договор считается заключенным только на 1 год.

Поднаниматель по истечении установленного в договоре срока вправе претендовать на заключение нового соглашения с указанием срока на условиях, предложенных нанимателем.

4. Пользование жилыми помещениями по договору поднайма осуществляется в соответствии с условиями договора поднайма, положениями Кодекса и другими нормативными правовыми актами.

Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радиоаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приготовление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату за эти и другие услуги.

Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателя — инвалида, больного, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмездными, и их стоимость засчитывается во вносимые суммы за пользование жилой площадью.

Смотрите еще:

  • Как написать письмо по собакам Как написать письмо по собакам ПИСЬМА ОТ ГРАЖДАН, ПОСТРАДАВШИХ ИЗ-ЗА НЕРЕШЕНИЯ ВЛАСТЯМИ ПРОБЛЕМЫ БЕЗДОМНЫХ ЖИВОТНЫХ, А ТАК ЖЕ ПИСЬМА-ЖАЛОБЫ НА РАБОТУ ОРГАНИЗАЦИЙ, ОБЯЗАННЫХ ЗАНИМАТЬСЯ БЕЗДОМНЫМИ ЖИВОТНЫМИ ДИРЕКТОРУ […]
  • Болезнь работника трудовой кодекс Сотрудник часто находится на "больничном". Может ли это являться основанием для его увольнения? Ограничена ли продолжительность периода временной нетрудоспособности в связи с заболеванием или травмой […]
  • Расчет удержания при увольнении за предоставленный авансом отпуск Сотрудник, отгуляв отпуск авансом, написал заявление на увольнение. Необходимо ли удержать с работника сумму, превышающую 20% от выплачиваемой работнику суммы? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:В данном […]
  • Статья 77 часть первая пункт 3 тк рф Статья 77. Общие основания прекращения трудового договора СТ 77 ТК РФ. Основаниями прекращения трудового договора являются: 1) соглашение сторон (статья 78 настоящего Кодекса); 2) истечение срока трудового договора […]
  • В приказе об увольнении не указана статья Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 24 июля 2012 г. по делу N 33-5912-12 (ключевые темы: увольнение - статья 77 ТК - трудовая книжка - резолюции - собственное […]
  • Как не попасть на развод ТОП телефонных ”разводов”: как не попасться на удочку мошенников Недавно очередной мошенник выманил деньги у нарвской пенсионерки рассказом о ”несчастье” с ее близким. Если раньше злоумышленники запугивали пожилых […]