Залог поручительство неустойка задаток

Способы обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство, банковская гарантия, неустойка, задаток, удержание)

Исполнение обязательства обеспечивается следующими способами (гл. 23 ГК):

– удержанием имущества должника;

– другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Разновидностями неустойки являются штраф и пеня, которые:

– являются денежным взысканием в твердой сумме или в процентном соотношении к основному обязательству;

– подлежат уплате при неисполнении обязательства в срок;

– при неисполнении должником по независящим от него причинам уплате не подлежат.

Виды неустойки: законная и договорная.

Стороны вправе самостоятельно определить размер, условия, порядок применения неустойки. Договор о ней должен быть заключен в письменной форме вне зависимости от формы основного обязательства. В противном случае договор является недействительным. Требование о выплате неустойки, определенной законом, предъявляется кредитором независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность соглашением сторон или нет. Размер такой неустойки может быть увеличен по соглашению сторон.

Размер неустойки может быть уменьшен как договорной, так и законной суммой по решению суда, если ее размер не соответствует последствиям нарушения обязательства.

В силу договора залога кредитор приобретает преимущественное право удовлетворения своего требования за счет заложенного имущества. В случае его утраты или порчи кредитор также имеет преимущественное право удовлетворения своего требования из страхового возмещения.

Залог обеспечивает требование в объеме, который оно имеет в момент удовлетворения (неустойка, проценты, возмещение убытков и т.д.).

В зависимости от оснований возникновения залог может быть договорным и законным.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Одним из способов обеспечения исполнения обязательства является договор поручительства, который является безвозмездным. По данному договору поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Особенности данного договора:

– может обеспечивать как существующее обязательство, так и обязательство, которое возникнет в будущем;

– несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность;

– при неисполнении обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно (если законом или договором нс предусмотрена субсидиарная ответственность), т.е. кредитор вправе потребовать

удовлетворения требования как от поручителя и должника совместно, так и от каждого в отдельности;

– поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник;

– должник при исполнении обязательства должен немедленно известить об этом поручителя.

Банковская гарантия. Банк (иное кредитное учреждение или страховая организация) – гарант, дает по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) денежную сумму при представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

Существуют гарантии: платежа, поставки, возврата авансовых платежей, налоговые, таможенные, судебные гарантии.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательства является удержание вещи. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В предпринимательской сфере правом удержания могут обеспечиваться любые обязательства.

Объектом удержания может быть как движимая, так и недвижимая вещь. Не могут быть удержаны деньги, ценные бумаги, результаты интеллектуальной деятельности.

Право удержания возникает на основании закона или договора.

В случае неисполнения должником своего обязательства в срок кредитор имеет право удовлетворить свои требования из стоимости удерживаемой вещи в судебном порядке или на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Независимо от суммы задатка договор о нем должен быть заключен в письменной форме. В противном случае сумма считается уплаченной в качестве аванса, который в отличие от задатка – способа обеспечения исполнения обязательства – является исключительно средством платежа.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В качестве примера других способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных законом, можно привести договор финансирования под уступку денежного требования (гл. 43 ГК), по которому одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения им работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту э го денежное требование.

64. Способы обеспечения исполнения обязательств в римском праве.

Цели обеспечения обязательств.

В случае неисполнения должником обязательства обращается взыскание на имущество должника при содействии государственных органов. Однако кредитор имеет существенный интерес в том, чтобы быть уверенным в исполнении обязательства, и в том, чтобы облегчить себе установление убытков, на возмещение которых он имеет право в случае неисполнения обязательства, наконец, кредитор заинтересован в том, чтобы побудить должника к своевременному исполнению под страхом невыгодных для должника последствий в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Этой цели служат различные средства, обеспечивающие исполнение обязательства, а именно: задаток, неустойка, поручительство, залог.

В классическую эпоху задаток имел целью подтвердить, подкрепить факт заключения договора (агга confirmatoria). Это была денежная сумма или ценность, например, кольцо, которое одна сторона, чаще всего покупатель, иногда наниматель, вручал другой стороне в момент заключения договора. То, что дается в виде задатка, является доказательством заключенного договора купли-продажи.

Это не значит, что без дачи задатка договор не имеет силы, но задаток дается для того, чтобы было наглядное доказательство состоявшегося договора. Функция задатка — штрафная, имеющая целью побудить должника исполнить обязательство, а именно: покупатель, отказывающийся исполнить договор, теряет задаток, а продавец, отказывающийся исполнить договор, обязан возвратить задаток в двойном размере.

Неустойка (stipulatio poenae)

Неустойкой называется принимаемое на себя должником обязательство уплатить определенную сумму в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Неустойка заключалась в форме стипуляции.

«Если не дашь раба Памфила, обязуешься ли дать сто?»

В зависимости от формулировки договора требование предъявляется либо по договору товарищества (убытки от неисполнения), либо по условию о неустойке, поскольку этим условием новируется и поглощается основное обязательство по исполнению.

Существенным видом обеспечения обязательств служило поручительство. Поручительство осуществлялось путем стипуляции, поэтому оно излагается в связи с договором стипуляции.

Понятие залога. На разных стадиях развития залог именовался различно. Общее у залога на разных стадиях состоит в том, что он дает кредитору вещное обеспечение его требования. В основании залога лежит ответственность должника по обязательству; эта ответственность скрепляется вещным обеспечением, «ответственностью вещи».

Фидуция. В начальном периоде залога интересы кредитора играют преобладающую роль. Должник в целях залога передает по манципации закладываемое имение в собственность залоговому кредитору; при этом между сторонами заключается дополнительное соглашение, по которому залоговый кредитор обязан в случае своевременной уплаты долга возвратить заложенное имение должнику. Передавая закладываемую вещь в собственность кредитору, должник предоставляет кредитору больше прав, чем это требуется по залогу; должник таким образом оказывает доверие (fides) кредитору, ожидая, что в случае своевременной уплаты долга, предмет залога будет ему возвращен. Вот почему этот вид залога носит название фидуции, а самая сделка относится к разряду фидуциарных, т. е. доверительных (если должник был опутан и обманут по злому умыслу кредитора; обманно поступает тот кредитор, который, имея возможность вернуть залог, не возвращает его).

Пигнус. При этом виде залога должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение. Эта форма залога больше соответствует интересам развивающегося в име оборота и в меньшей степени закабаляет должника, чем фидуция. Однако когда речь идет о залоге земельного участка, то и при pignus должник, мелкий земледелец, лишается возможности сидеть на земле и обрабатывать ее. В силу этого, как при фидуции, так и при pignus, не только сельский хозяин оказывается выброшенным за борт, но и наносится ущерб народному хозяйству в целом.

Ипотека. Дальнейший шаг в развитии поземельного залогового кредита составил институт ипотеки.

О «пигнус» в собственном смысле мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору.

Interdictum Salvianum. В случае неуплаты по договору аренды в срок претор путем интердикта давал собственнику земельного участка право взять инвентарь в свое владение. Этот интердикт носил название interdictum Salvianum. Надо учесть, что под «ввезенным и внесенным» инвентарем понимались в соответствии с характером эпохи также и рабы.

Actio Serviana. Если инвентарь оказывался в руках третьего лица, то претор давал собственнику участка (залоговому кредитору) иск об истребовании инвентаря — actio Serviana.

Тенденция к отождествлению ипотеки и пигнус. В кодификационной работе, выполненной при Юстиниане, слово fiducia вытеснено словом pignus; в свою очередь это последнее нередко отождествляется с hypotheca.

Антихреза. Не меньше трудностей переживал должник с уплатой процентов. За неимением наличных денег должник отдавал землю во владение и в пользование кредитору с тем, что плоды поступали в покрытие процентов; это носило название «антихрезис»,т. е. пользование плодами вместо процентов.

Продажа заложенной вещи. Основное право, принадлежащее кредитору в случае неполучения от должника удовлетворения в срок, состоит в реализации (продаже) заложенной вещи. Сначала это право обусловливалось соглашением сторон, а затем такое условие стало настолько частым, что стало подразумеваться само собой. Но если даже по договору кредитор был лишен права продажи залога, то все-таки после трехкратного предупреждения такая продажа допускалась.

До осуществления продажи залога кредитор обязан троекратно предупреждать должника о необходимости выкупа залога во избежание его продажи. Интересы должника ограждались еще и в том отношении, что кредитор не вправе купить реализуемый им залог ни сам непосредственно, ни через подставное лицо. Если должник уплачивал долг, то для защиты его интересов ему предоставлялась actio pigneraticia in personam, по которой он мог требовать от кредитора возвращения заложенной вещи. В свою очередь кредитор мог путем actio pigneraticia contraria требовать возмещения необходимых затрат, произведенных на заложенную вещь; кредитор имел право удержать заложенную вещь впредь до возмещения произведенных им затрат.

Оставление заложенной вещи за кредитором. Иногда кредитор выговаривал себе право в случае неуплаты в срок оставить заложенную вещь за собой. Такое условие, в силу которого залогодатель лишался своей вещи, называлось lex commissoria. Тем же термином при купле-продаже обозначалось условие, в силу которого, в случае неуплаты покупной цены в срок, договор купли-продажи терял силу. В залоговом праве условие о том, что залог поступает в пользу кредитора (т. е. lex commissoria) оказалось чрезвычайно тяжелым для должников. В 326 г. н. э. был издан указ о запрещении такого рода условия. Еще до издания этого указа был введен порядок, по которому вместо автоматического перехода заложенной вещи в собственность кредитора при неуплате долга в срок было введено исходатайствование через канцелярию императора такого рода перехода.

Залог права требования. Римское право знало не только залог т. н. телесных вещей, но также и залог прав требования — pignus nominis. Так например, были распространены соглашения, по которым лицу, оказавшему кредит домовладельцу для ремонта дома, давалось залоговое право на квартирную плату, подлежащую взносу от жильцов.

Залог лавки. Торговцы получали кредит под залог своих складов и магазинов. В залоге состоит товар, который на каждый данный момент находится в лавке.

Способы обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство, банковская гарантия, неустойка, задаток, удержание)

Правовой порядок обеспечения исполнения обязательств направлен на стимулирование должника к надлежащему исполнению своей обязанности (обязанностей) по основному обязательству, а в случае неисполнения им своей обязанности — служить средством удовлетворения интересов кредитора.

Исполнение обязательства обеспечивается следующими способами (гл. 23 ГК):

  • неустойкой;
  • залогом;
  • удержанием имущества должника;
  • поручительством;
  • банковской гарантией;
  • задатком;
  • другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой признается определенная законом или договором де­нежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частно­сти в случае просрочки исполнения.

Разновидностями неустойки являются штраф и пеня, которые:

—являются денежным взысканием в твердой сумме или в процент­ном соотношении к основному обязательству;

—подлежат уплате при неисполнении обязательства в срок;

—при неисполнении должником по независящим от него причинам уплате не подлежат.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Неустойка может быть установлена в твердой сумме, в процентах к сумме неисполненного обязательства, а также иметь форму повышенной оплаты поставленного товара или оказываемой услуги. При этом неустойка может начисляться или однократно, или за каждый день нарушения договора. По основанию возникновения следует различать законную и договорную неустойки.

Стороны вправе самостоятельно определить размер, условия, по­рядок применения неустойки. Договор о ней должен быть заключен в письменной форме вне зависимости от формы основного обязатель­ства. В противном случае договор является недействительным. Тре­бование о выплате неустойки, определенной законом, предъявляется кредитором независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность соглашением сторон или нет. Размер такой неустойки может быть уве­личен по соглашению сторон.

Размер неустойки может быть уменьшен как договорной, так и за­конной суммой по решению суда, если ее размер не соответствует по­следствиям нарушения обязательства.

Законная неустойка предусматривается нормами закона, ее размер может быть по соглашению сторон увеличен, но не уменьшен (п. 2 ст. 332 ГК РФ).

Договорная неустойка, в отличие от законной, свободно определяется сторонами в заключаемом ими договоре, причем они указывают ее размер и порядок исчисления.

Другая классификация неустоек основывается на соотношении неустойки с убытками, требование о взыскании которых при нарушении обязательства может быть заявлено кредитором одновременно с требованием о неустойке. По этому основанию ст. 394 ГК РФ различает четыре вида неустоек: зачетная, исключительная, штрафная и альтернативная.

Зачетная неустойка характеризуется тем, что убытки, возникающие вследствие нарушения обязательства, обеспеченного зачетной неустойкой, взыскивается лишь в части, не покрытой неустойкой.

Штрафная неустойка применяется в случаях прямого указания закона или договоренности сторон. В этом случае с должника взыскиваются неустойка и убытки в полном размере без зачета неустойки. Такая неустойка усиливает ответственность должника за неисполнение обязательства.

При исключительной неустойке кредитор лишается возможности взыскивать убытки, ответственность должника ограничивается взысканием только неустойки.

Альтернативная неустойка дает право кредитору по своему выбору взыскать с должника либо неустойку, либо убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства. Действующее законодательство ее не устанавливает, но в договоре стороны могут ее указать.

Стороны вправе самостоятельно определить размер, условия, по­рядок применения неустойки. Договор о ней должен быть заключен в письменной форме вне зависимости от формы основного обязатель­ства. В противном случае договор является недействительным. Тре­бование о выплате неустойки, определенной законом, предъявляется кредитором независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность соглашением сторон или нет. Размер такой неустойки может быть уве­личен по соглашению сторон.

Размер неустойки может быть уменьшен как договорной, так и за­конной суммой по решению суда, если ее размер не соответствует по­следствиям нарушения обязательства.

В силу договора залога кредитор приобретает преимущественное право удовлетворения своего требования за счет заложенного имуще­ства. В случае его утраты или порчи кредитор также имеет преимуще­ственное право удовлетворения своего требования из страхового возме­щения.

Залог обеспечивает требование в объеме, который оно имеет в момент удовлетворения (неустойка, проценты, возмещение убытков и т.д.).

В зависимости от оснований возникновения залог может быть дого­ворным и законным.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квар­тир и другой недвижимости регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Одним из способов обеспечения исполнения обязательства является договор поручительства , который является безвозмездным. По данно­му договору поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Особенности данного договора:

может обеспечивать как существующее обязательство, так и обяза­тельство, которое возникнет в будущем;

несоблюдение письменной формы договора влечет его недействи­тельность;

при неисполнении обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно (если законом или договором не предусмо­трена субсидиарная ответственность), т.е. кредитор вправе потребовать удовлетворения требования как от поручителя и должника совместно, так и от каждого в отдельности;

поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник;

должник при исполнении обязательства должен немедленно изве­стить об этом поручителя.

Банковская гарантия . Банк (иное кредитное учреждение или страхо­вая организация) — гарант, дает по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициа­ру) денежную сумму при представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате.

Существуют гарантии: платежа, поставки, возврата авансовых плате­жей, налоговые, таможенные, судебные гарантии.

Одним из способов обеспечен ия исполнения обязательства является удержание вещи. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В предпринимательской сфере правом удержания могут обеспечи­ваться любые обязательства.

Объектом удержания может быть как движимая, так и недвижимая вещь. Не могут быть удержаны деньги, ценные бумаги, результаты ин­теллектуальной деятельности.

Право удержания возникает на основании закона или договора.

В случае неисполнения должником своего обязательства в срок кредитор имеет право удовлетворить свои требования из стоимости удерживаемой вещи в судебном порядке или на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон.

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающих­ся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его ис­полнения.

Независимо от суммы задатка договор о нем должен быть заключен в письменной форме. В противном случае сумма считается уплаченной в качестве аванса, который в отличие от задатка — способа обеспечения исполнения обязательства — является исключительно средством пла­тежа.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по согла­шению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая зада­ток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора от­ветственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обя­зана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Поручительство, задаток, неустойка и залог: в чем разница, и как они помогут исполнить обязательства по договору

Заключая любую сделку, хочется быть уверенным, что она будет непременно исполнена, и никакая из сторон уже никуда не уклонится. Чтобы этого добиться, законом установлены меры обеспечения исполнения обязательств. Наиболее распространены такие способы как поручительство, задаток, неустойка и залог. В чем их смысл и что о них необходимо знать?

Поручительство: просчитайте ваши возможности
Портал Metrinfo.Ru напоминает, что наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче кредитов и займа на недвижимость. Наверняка многих из вас просили выступить поручителем. Но прежде чем согласиться стать поручителем даже у своих родных и знакомых, необходимо знать, что вас может ожидать. Договору поручительства посвящены 361-367 статьи ГК РФ.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека – то есть заемщика. Вернее – за исполнение заемщиком своих обязательств. Договор поручительства заключается в письменной форме.


Суть поручительства в следующем:
Заемщик берет кредит в банке. Чтобы обеспечить обязательства по возврату данных в долг денег, банк заключает договор поручительства с третьим лицом (поручителем). Им, как правило, выступает хороший знакомый, друг, родственник заемщика. Если должник не сможет платить по кредиту, то кредитор (то есть, банк) имеет полное право обратиться за деньгами к поручителю, который и будет обязан погасить задолженность.

Поручитель и должник несут солидарную ответственность, то есть кредитор вправе обратиться как к должнику, так и к поручителю.

Если кредитор обратится с требованием платить по долгам должника, то поручитель будет обязан оплатить не только сумму основного долга, и проценты по кредиту, но и другие убытки, которые понесет кредитор, например, — возмещение судебных издержек.

Допустим, должник взял кредит в банке, но вскоре потерял работу, то есть лишился возможности платить по долгам. Банк обратился к поручителю, который и выполнил все обязательства вместо должника. Что дальше?

Поручитель теперь имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Вот только если должник не смог расплатиться с банком, то откуда он найдет деньги, чтобы расплатиться с вами? Конечно, есть суд, но перспектива такого дела явно не радует.

Когда прекращается поручительство?
— если должник полностью рассчитался с кредитором, то и договор поручительства прекращает свое действие;

— если в договоре поручительства была указана одна сумма, а в дальнейшем эта сумма поменялась, но поручитель не давал своего согласия на это;

— если должник перевел свой долг на другое лицо (с согласия кредитора), так как по общему правилу поручитель отвечает за действия прежнего должника. Но если поручитель согласится отвечать за действия нового должника, то поручительство остается в силе;

— если кредитора не устраивает, как исполняются обязательства;

— если истек срок, указанный в договоре поручительства.

Применительно к рынку недвижимости поручительство широко распространено при ипотечном кредитовании. Также поручительство используют агентства недвижимости, например, при подготовке к сделкам.

Комментарий специалиста
Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости «НОРА»:
Риэлторские и другие коммерческие компании иногда используют поручительство для обеспечения исполнения отдельных поручений, которые клиенты фирмы уполномочивают выполнить своих сотрудников. Например, когда нужно передать аванс за выбранную клиентом квартиру. В этом случае риэлторская компания сама выступает поручителем и берет за своего сотрудника перед клиентом фирмы солидарную ответственность за полученные им для передачи деньги.

Задаток — в законодательстве, аванс — на практике
Собираясь купить недвижимость, покупатель может внести какую-то не очень большую сумму, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Гражданский Кодекс (ст. 380) определяет ее как задаток.

Суть задатка в следующем:
Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи недвижимости, в который включается условие о задатке. Допустим, что в договоре это выглядит следующим образом: «В течение 5 банковских дней после подписания настоящего Договора Покупатель оплачивает Продавцу задаток в размере 150 000 рублей».

Что будет, если сделка не состоится? Здесь все зависит от того, по чьей вине она сорвалась:

— если подписали договор с условием о задатке, но затем по обоюдному соглашению решили не доводить начатое до конца, то задаток должен быть возвращен покупателю;

— если вдруг передумал покупатель, давший задаток, то он остается у продавца;

— если от покупки отказывается продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Именно это условие становится главным препятствием для применения задатка при сделках с жильем. Никто не хочет «в случае чего» возвращать деньги в двойном размере. Куда чаще задаток распространен при сделках с «нежильем» — гаражами, банями и т.п. Впрочем, как говорят сами риэлторы, с задатками работают на региональных рынках. Столичные же агентства больше используют авансы, кстати, никак в законодательстве не обозначенные.

Комментарий специалиста
Анна Зуева Руководитель отдела рекламы и связей с общественностью Группы компаний «Русский дом недвижимости»:
В «Русском доме недвижимости» задатки не применяются. В договорах мы используем понятие «аванс», которое вполне отвечает интересам обеих сторон, при этом к его возврату каких-либо «драконовских» требований закон не предъявляет.

Неустойка: по закону и по договору
Понятие неустойки дано в ст. 330 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данной статьей неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в том случае, если он не исполняет своих обязательств, в частности – нарушает оговоренные сроки.

Практически во всех банках при несвоевременной оплате по кредиту должник оплачивает неустойку в виде штрафа или пени. Во многих договорах аренды предусмотрена неустойка в виде пени за просрочку арендных платежей. При купле-продаже недвижимости неустойка может быть предусмотрена за несвоевременное перечисление денег продавцу. Жизненных примеров, когда применяется неустойка, может быть масса. Неустойку — по 214-му закону об участии в долевом строительстве — платят и нарушившие сроки строители.

Неустойка может быть законной, предусмотренной напрямую в определенном нормативно-правовом акте. Законная неустойка, например, фигурирует в законе о защите прав потребителей – в виде пени в размере 3% от цены услуги за каждый день просрочки при выполнении определенных работ.

Есть также договорная неустойка, то есть когда стороны в договоре либо в отдельном соглашении договариваются в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения оплатить неустойку. Например, неустойка при просрочке по оплате кредита. Размер договорной неустойки стороны сделки определяют сами. Но как гласит ст. 333 ГК РФ, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер. Но это положение вызывает у практиков вопросы.

Комментарий специалиста
Алла Лягина, директор юридического департамента
IntermarkSavills
:
На практике часто возникает вопрос: какой размер неустойки установить за нарушение того или иного обязательства по договору и как определить «соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства»? Детальных разъяснений законодательство не дает, и это создает почву для различного понимания оснований применения ст. 333 ГК РФ.

Более того, суды, реализуя данное право на снижение неустойки, зачастую не указывают в мотивировочной части решения критерии и обоснование такого снижения, ограничиваясь общими фразами о «явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства».

Однако анализ судебной практики все же позволил выявить основной критерий, которым руководствуются суды – это размер основного долга. В случае, если последний окажется меньше начисленной неустойки, суды с большой степенью вероятности применят положения с.333 ГК РФ.

На практике это приводит к установлению совершено произвольных значений. Однако, если говорить о неустойке за нарушение денежных обязательств, отношение общего размера неустойки к сумме основного долга по мнению судов, колеблется от 10 до 20% .

Возможным выходом из данной ситуации может стать установление неустойки на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ. Тем более, что некоторые суды прямо ссылаются на этот показатель при применении ст.333 ГК РФ. Однако насколько это может удовлетворить кредиторов (учитывая сравнительно низкий уровень данной ставки), остается только догадываться.

Залог (ипотека): осторожнее с просрочками
Хорошо нам известная ипотека тоже является обеспечением исполнением обязательств, ведь ипотека – это один из видов залога, в данном случае – недвижимости. Залог описан в статьях 334-358 Гражданского кодекса, а ипотеке посвящен федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Суть ипотеки в следующем. Человек берет в банке кредит, а в качестве залога выступает его квартира. Если он не платит по кредиту, то банк вправе выставить заложенную квартиру на торги.

Конечно, при просрочке кредитных платежей один-два раза вряд ли залогодержатель будет продавать заложенное имущество. Процедура эта достаточно сложная и долгая, и чтобы обратить взыскание на заложенную квартиру, банк обязан обратиться в суд.

Но банку откажут в этом удовольствии, если должник допустил незначительное нарушение. То есть, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки, а период просрочки составляет менее трех месяцев.

Но если даже незначительные просрочки допущены более трех раз в течение 12 месяцев, то банк может начать эту крайне неприятную процедуру.

Впрочем, ипотека, с точки зрения портала Metrinfo.Ru, представляется больше не неким гарантом исполнения обязательств заемщика, перед банком, а способом улучшения жилищных условий. Но все-таки о первом ее значении помнить надо обязательно, особенно тем, кто уже взял кредит и сегодня расплачивается по долгам.

Комментарий специалиста
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «Инком»:
Сегодня процедура получения кредита и правовое обеспечение остались прежними, а вот условия выдачи кредита и андеррайтинг заемщика изменились значительно.

Реально с ипотекой работают не более десятка банков на вторичном рынке и практически один Сбербанк – на первичном. Официально, конечно, работающих с ипотекой банков больше, но ставки по кредиту иначе как «заградительными» не назовешь.

В рекламных сообщениях указываются вполне демократичные цифры – кредит выдается на срок до 30 лет, взнос от 5% стоимости жилья, процентная ставка не выше 15% в рублях. Однако реальные условия выдачи отличаются от рекламных: при рассмотрении конкретной заявки первоначальный взнос вырастает до 20-30%, срок выплаты кредита снижается лет на 10, совокупный доход семьи не рассматривается.

А еще предстоит оплатить комиссию за выдачу кредита, которая может доходить до 1,5% от его суммы, комиссию за сопровождение кредита, стоимость страхования жизни и здоровья заемщика, риска повреждения или утраты квартиры, риска утраты титула. Если потенциальный заемщик работает в банке, в строительстве или он владелец небольшого собственного дела, то шансы получить ипотеку снижаются практически до нуля.

Сегодня с ипотекой лучше подождать. И дело не только в том, что во время кризиса высокие процентные ставки и жесткие условия отбора заемщиков. Потенциальным заемщикам следует прислушаться к житейскому правилу – в период финансовой нестабильности связывать себя многолетними обязательствами довольно опасно, ведь риск потерять работу или лишиться части зарплаты во время кризиса гораздо выше, а шансов найти более высокооплачиваемую должность – значительно ниже.

Способы обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство, банковская гарантия, неустойка, задаток, удержание)

Институт обеспечения исполнения обязательств предназначен стимулировать должника к надлежащему исполнению своей обязанности (обязанностей) по основному обязательству, а в случае неисполнения им своей обязанности — служить средством удовлетворения интересов кредитора.

В ГК РФ названо шесть способов обеспечения исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание имущества, поручительство, банковская гарантия, задаток (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Этот перечень не является исчерпывающим, другие обеспечительные меры могут предусматриваться как законодательством, так и согласовываться сторонами в договоре.

Механизм обеспечительных мер не гарантирует кредитору безусловного исполнения обязательства, однако существенно облегчает возмещение его имущественных потерь в случае неисправности должника.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Неустойка может быть установлена в твердой сумме, в процентах к сумме неисполненного обязательства, а также иметь форму повышенной оплаты поставленного товара или оказываемой услуги. При этом неустойка может начисляться или однократно, или за каждый день нарушения договора. В последнем случае ее принято ограничивать определенным максимумом, обычно 8 — 10% общей суммы нарушенного обязательства.

По основанию возникновения следует различать законную и договорную неустойки.

Законная неустойка предусматривается нормами закона, ее размер может быть по соглашению сторон увеличен, но не уменьшен (п. 2 ст. 332 ГК РФ).

Договорная неустойка, в отличие от законной, свободно определяется сторонами в заключаемом ими договоре, причем они указывают ее размер и порядок исчисления.

Другая классификация неустоек основывается на соотношении неустойки с убытками, требование о взыскании которых при нарушении обязательства может быть заявлено кредитором одновременно с требованием о неустойке. По этому основанию ст. 394 ГК РФ различает четыре вида неустоек: зачетная, исключительная, штрафная и альтернативная.

Зачетная неустойка характеризуется тем, что убытки, возникающие вследствие нарушения обязательства, обеспеченного зачетной неустойкой, взыскиваются лишь в части, не покрытой неустойкой.

Штрафная неустойка применяется в случаях прямого указания закона или договоренности сторон. В этом случае с должника взыскиваются неустойка и убытки в полном размере без зачета неустойки. Такая неустойка усиливает ответственность должника за неисполнение обязательства.

При исключительной неустойке кредитор лишается возможности взыскивать убытки, ответственность должника ограничивается взысканием только неустойки.

Альтернативная неустойка дает право кредитору по своему выбору взыскать с должника либо неустойку, либо убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства. Действующее законодательство ее не устанавливает, но в договоре стороны могут ее указать.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) получает право при неисполнении должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог обычно возникает в результате заключенного договора, однако он может быть установлен и в силу предписаний закона. Ряд таких случаев предусмотрен в ГК РФ: проданный в кредит товар до его оплаты покупателем находится в залоге у продавца в обеспечение его требований по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ), а при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты получает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Существо удержания как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в праве кредитора удерживать оказавшуюся у него вещь должника до погашения долга под угрозой удовлетворения требований за счет стоимости удерживаемого имущества.

Удержание является также одним из проявлений самозащиты, поскольку допускается лишь при нарушении прав кредитора, осуществляется с целью пресечь это правонарушение, является адекватной защитой интересов кредитора и применяется кредитором без обращения к суду.

Правило об удержании сформулировано в виде норм, общих для всех обязательств. Удержание обеспечивает обязательство между должником и кредитором независимо от его субъектного состава и от того, из чего оно возникает, — из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ.

Поручительство является распространенным способом обеспечения исполнения обязательств, под которым понимается обязательство третьего лица перед кредитором должника нести ответственность за должника в случае неисполнения последним его обязательства.

Пункт 1 ст. 361 ГК РФ определяет поручительство как договор, заключаемый по правилам гл. 28 ГК РФ. Договор поручительства является консенсуальным и безвозмездным.

Содержанием обязательства является обязанность поручителя при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником основного обязательства нести ответственность перед кредитором наряду с должником. Размер денежного обязательства поручителя перед кредитором определяется соответственно объемом ответственности должника перед кредитором. Стороны вправе по договору поручительства предусмотреть иной порядок и размер ответственности.

Договор поручительства прекращается:

  • с прекращением главного обязательства;
  • в случае перевода долга, если поручитель не выразит согласия отвечать за нового должника;
  • в случае отказа кредитора от принятия надлежащего исполнения, предложенного должником или поручителем.
  • по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства (ст. 367 ГК РФ).

В силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования об ее уплате.

Банковская гарантия характеризуется следующими чертами:

  1. Определенная самостоятельность, независимость от обеспечиваемого ею обязательства, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство. В этом основное отличие банковской гарантии от других способов обеспечения исполнения обязательств, которые носят акцессорный характер.
  2. Безотзывность. Гарант вправе отозвать гарантию только в том случае, если в ней предусмотрена такая возможность.
  3. Непередаваемость прав. Бенефициар может уступить третьему лицу принадлежащее ему по банковской гарантии право требования к гаранту лишь в том случае, если такая возможность предусмотрена в самой гарантии.
  4. Возмездность. За выдачу гарантии принципал уплачивает гаранту вознаграждение.
  5. Высокая степень формализованности отношений.

Субъектный состав банковской гарантии достаточно специфичен.

В отношениях, возникающих по поводу банковской гарантии, участвуют три субъекта:

  • гарант (только банк, иное кредитное учреждение или страховая организация);
  • принципал (лицо, которое в каком-либо обязательстве выступает в качестве должника);
  • бенефициар (кредитор принципала по обеспечиваемому банковской гарантией обязательству).

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть заключено только в письменной форме. При нарушении этого правила, при наличии спора стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в подтверждение выдачи задатка.

Задаток следует отличать от аванса. И в том, и в другом случае передается денежная сумма в счет будущих платежей. Но аванс выполняет только одну платежную функцию, а задаток, кроме того, обеспечительную, поэтому правила относительно возврата двойной денежной суммы или невозврата ее к авансу не применимы.

Обеспечение обязательств: Видео

Смотрите еще:

  • Статья 217 часть 2 налогового кодекса Новые правила налогообложения доходов от продажи имущества физических лиц Государственная Дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской […]
  • Непосредственный объект ст 105 Непосредственный объект ст 105 Родовым объектом убийства является личность (по названию раздела VII УК РФ «Преступления против личности»). В теории права существует мнение, что между понятиями «личность» и «человек» […]
  • Русская правда статья 70 Русская правда статья 70 Термин «правда», часто встречающийся в древнерусских источниках, означает правовые нормы, на основании которых вершился суд (отсюда выражения «судить право» или «судить в правду», то есть […]
  • Соотношение права и свободы Соотношение права и свободы «…правовой статус личности основывается на презумпции неотъемлемости прав и свобод человека и гражданина, недопустимости ограничения неотчуждаемых […]
  • Получить свидетельство о смерти в украине Получить свидетельство о смерти в украине Как получить Свидетельство о смерти человека, умершего на территории Крыма или неподконтрольных территориях Донецкой и Луганской области? Для получения свидетельства о смерти […]
  • Внесение изменений в список Внесение изменений в список _____________________________________________ (наименование субъекта Российской Федерации) _______________________________________________________________________ (наименование […]