Тсж договор доверительного управления

Поправки в статью 162 ЖК РФ

Согласно ст. 162 ЖК РФ должен заключаться Договор управления многоквартирным домом (МКД) с ТСЖ или с другой Управляющей организаций собственниками помещений этого дома. ЖК РФ не даёт определения, что такое Договор управления МКД и не даёт ссылку на ГК РФ. Отсюда все проблемы с разделением функций управления общим имуществом собственников и функций исполнения (техническое обслуживание или содержание и ремонт общего имущества собственников). ТСЖ по ЖК РФ является некоммерческой организацией, не имеющей право иметь на балансе общее имущество собственников помещений МКД, поскольку не является хозяйствующим субъектом, а следовательно, не имеет права самостоятельно содержать и обслуживать имущество, которое не учтено, не зарегистрировано и не находится у него на балансе. Не возможно проверить начисления за содержание и ремонт общего имущества, поскольку Договоры управления практически никто не заключает, а доли в общем имуществе никто не учитывает и не регистрирует. ТСЖ выступает заказчиком и подрядчиком и ревизионной комиссией в одном лице, что нарушает имущественные права неопределённого круга собственников и приводит к неосновательному обогащению ТСЖ как юридического лица, которое ведёт двойную бухгалтерию, а именно как коммерческая организация. ТСЖ по ЖК РФ может оформлять в собственность нежилые помещения, которые не зарегистрированы как общее имущество собственников, а при ликвидации продавать и делить между собой.

Истоком появления этой проблемы послужило создание застройщиком в 2001 году ТСЖ «Сокол-1» в г. Химки М.О. ТСЖ «Сокол-1» выполняет фактически только функции ЕИРЦ по сбору платежей по городским тарифам, не производя услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Это устраивает местные власти.

На эту тему стоит обратить внимание, поскольку по факту ТСЖ является хозяйствующим субъектом, т.е. коммерческой организацией и обязана заключать по ГК РФ Договор доверительного управления недвижимым имуществом с собственниками помещений МКД. Тогда всё встанет на свои места и бухгалтерия и отчётность перед налоговой инспекцией. И учёт общего имущества будет вестись на балансе ТСЖ, а не забалансом.

Решение проблемы

Ввести поправку в статью 162 ЖК РФ об обязательном заключении Договора доверительного управления между ТСЖ, ЖСК, Управляющей компанией и собственниками многоквартирного дома согласно Гражданского Кодекса РФ.

Ожидаемый результат

Если законодательно ТСЖ будет признано коммерческой организацией, то с ней будет заключаться Договор доверительного управления согласно требованиям ГК РФ. ТСЖ как юридическое лицо обязано в это случае регистрировать за собой на правах оперативного управления или хозяйственного ведения недвижимое имущество (общее имущество собственников МКД), а не на правах собственности, что имеет место быть сейчас и является неосноватльным обогащением ТСЖ как юрлица.

Решение этой проблемы исключит узаконенное воровство чужой собственности (общего имущества собственников многоквартирного дома).

Тсж договор доверительного управления

Уважаемые форумчане выскажите свое мнение.

У нас было ТСЖ, состоящее из нескольких МКД. Между правлением и членами ТСЖ , из-за взаимных претензий, обстановка была напряженной. Летом, с выходом 123 ФЗ, правление сложило с себя полномочия. Все дома вышли из ТСЖ. Остался долг РСО 3 миллиона. Администрацией города в качестве УК было предложено МУП. Между ТСЖ-1 и МУП был заключен Договор со всеми признаками договора управления МКД, хотя и назывался он просто Договор.
В городе тариф на СИРЖ, установленный ОМС — 14 руб/м2. За отопление, имея общедомовой прибор учета тепла, мы платили 12 руб/м2. Администрация МУП предложила подписать договор управления с тарифами: СИРЖ – 22.5 руб/м2, отопление — 17 руб/м2.. Наш дом отказался, другие согласились. МУП выставляет нам свои счета люди их оплачивают. Уже полгода идет тяжба между советом дома и МУП. Мы требуем, чтобы они привели в соответствие тарифы. Они периодически вывешивают объявления, что, так как мы не подписали договор управления, то с 1 числа такого-то месяца разрываем Договор и прекращаем обслуживать.
Совет дома написал обращение Администрации города где в итоге попросил: «В соответствии с п.1.1. ст.165 ЖК РФ, на основании обращения собственников помещений нашего дома о нарушении действующего законодательства управляющей организацией, просим в пятидневный срок провести проверку вышеназванных фактов. В случае, если по результатам указанной проверки будет выявлено невыполнение управляющей организацией, согласно той же статьи, не позднее чем через пятнадцать дней со дня нашего обращения решить вопрос о выборе новой управляющей организации».
Администрация ответила: «… отсутствует возможность проверки деятельности МУП по причинам:
1) Отсутствует утвержденный уполномоченным федеральным органом исполнительной власти порядок проведения проверки ОМС деятельности УК;
2) Согласно вышеуказанной норме проверка деятельности УК проводится на предмет выполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренным статьей 162 ЖК РФ. Договор, заключенный между ТСЖ И МУП, является договором доверительного управления имуществом. Данный договор не является договором управления многоквартирным домом (по данным МУП договором управления многоквартирным домом между собственниками помещений и предприятием не заключен). Таким образом, отсутствует надлежащим образом оформленный договор управления, являющийся основанием для проверки».

Возникает несколько вопросов:
1. ГК РФ Ст.1015. п.1. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
Ст.1017. п.2. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Могло ли МУП подписывать договор доверительного управления и является ли Договор между ТСЖ и МУП Договором доверительного управления.

2. Имеет ли право МУП самостоятельно прекратить обслуживание дома?

3. Имеет ли право Администрация города не выполнять п.1.1. ст.165 ЖК РФ из-за отсутствия утвержденного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти порядка проведения проверки ОМС деятельности УК.

Доверительное управление ТСЖ Упраляющей организацией

Рано или поздно в ТСЖ возникает вопрос о передаче своих полномочий УК. Допустим в ТСЖ был хороший председатель правления, который занимался ТСЖ очень серьезно и всех в доме это устраивало, но к сожалению для соседей он продал квартиру в доме и не имеет больше права быть председателем, а на его место идти никто не хочет. Все в доме прекрасно помнят положительный опыт ТСЖ и хотят сохранить ТСЖ до лучших времен, когда появится альтернатива предыдущему председателю, выбрав другого председателя (в соответствии с Уставом ТСЖ, который в действительности заниматься ТСЖ не будет т.к. очень занят основной работой, есть командировки) и при этом передав все полномочия по управлению УК. Теперь возникает проблема у УК в отношениях с ТСЖ (по сдачи налоговой отчетности, заключению договора с подрядчиками, другие срочные вопросы и т.д.) из-за фактического отсутствия председателя или его сильной занятостью. Возникает вопрос ВОЗМОЖНО ПРИМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ между ТСЖ и УК, которое в данной ситуации устроило бы обе стороны (форма управления домом ТСЖ сохраняется, УК фактически выполняет все функции правления ТСЖ с правом подписи и т.п.)
Есть ли где-нибудь в России положительный опыт в данном направлении. Если возможно, меня интересует Форма договора, чья печать на отчетности ТСЖ, что делать если Границы ответственности оформлены на ТСЖ, нужно ли вносить изменение в ЕГРЮЛ ТСЖ (Сведения об управляющей организации)и т.д.
11 февраля 2010 г. адрес: /Россия (Калиниградская область) /Светлый

Рубрики: Управляющая компания, Хоз. деятельность, Эксплуатация зданий

Ответы на вопрос «Доверительное управление ТСЖ Упраляющей организацией»:

04.03.2010, Александр Николаевич Гаркуша
Ответ по существу вопроса ТСЖ не вправе передавать управление кому-либо,если собственники выбрали управление МКД путем создания ТСЖ.Другое дело,что правление ТСЖ может заключать догово. Читать далее

27.02.2010, Виталий Дерюгин
Ответ по существу вопроса Предыдущий ответ не совсем соответствует вопросу, т.к. 1). имеется ввиду не внесение изменений в ЕГРЮЛ в связи с выбором председателя, а Сведения об управляющ. Читать далее

16.02.2010, Евгения Юнисова
Ответ по существу вопроса Вопрос первый: нужно ли вносить изменения в ЕГРЮЛ.
Сведения об изменениях вносить нужно, поскольку меняется лицо, действующее от имени организации – предс. Читать далее

Непосредственное управление многоквартирным домом
В нашем доме осуществляется непосредственное управление. При этом нет возможности открыть спецсчет в банке для формирования фонда.

Статус владельца ДДУ
Имеется сданный в эксплуатацию дом. Есть люди, оформившие в собственность свою недвижимость в нем (20% от общей площади дома).

Доверительное управление ТСЖ Упраляющей организацией
Рано или поздно в ТСЖ возникает вопрос о передаче своих полномочий УК. Допустим в ТСЖ был хороший председатель правления, который.

Переход от управляющей компании в ТСЖ
В доме была выбрана управляющая компани она же была застройщиком. Управляющая компания собирала ком. услуги и деньги на содержание.

Передача дома ТСЖ
Обязана ли предыдущая эксплуатирующая организация исправить дефекты при передаче дома в управление ТСЖ (по дефектной ведомости, акту.

Тсж договор доверительного управления

В ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ) установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления своим домом. При этом ЖК РФ предлагает следующие способы управления:

Представляет особый интерес третий способ управления многоквартирным домом — управление через управляющую организацию, а точнее, форма его осуществления. Данный способ управления реализовывается путем заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений (органов управления ТСЖ либо специализированного потребительского кооператива) в доме и профессиональной управляющей организацией, которая в течение согласованного срока и за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как следует из приведенного определения, органы управления ТСЖ и специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. В связи с этим возникает вполне резонный вопрос: а не является ли это изменением способа управления?

В литературе уже достаточно устоявшимся можно считать мнение о том, что договор управления является смешанным, с элементами договоров возмездного оказания услуг, подряда и агентского договора [2] .

Между тем, несмотря на то что такой вывод отчасти находит подтверждение в отдельных нормах ЖК РФ, в целом мы не можем согласиться с ним, поскольку это не только не отвечает сущности управления, но и фактически искажает соотношение названных категорий. Для исправления ситуации необходимо выявить недостатки законодательства, лежащие в основе образования подобного мнения, что мы и попытаемся сделать в рамках данной статьи.

Как уже было сказано, в ст. 161 ЖК управление управляющей организацией наряду с непосредственным управлением и управлением ТСЖ выведено в ранг самостоятельного способа управления. Это свидетельствует об особых отношениях собственников помещений многоквартирного дома с выбранной управляющей организацией. То есть если выбор собственников пал на управление через управляющую организацию, то кроме надлежащего содержания, ремонта общего имущества и предоставления коммунальных услуг, по аналогии с ТСЖ (ст. 137 ЖК), в рамках осуществления управления на управляющую организацию возлагаются более широкие функции. Управление должно охватывать деятельность по реализации правомочий собственников помещений в многоквартирном доме, а также по защите их прав и законных интересов от третьих лиц. В противном случае имеет место непосредственное управление, при котором собственники заключили различные договоры на обслуживание многоквартирного дома, а управление управляющей организацией как способ управления не может выступать альтернативой ТСЖ и непосредственному управлению. Тогда становится невозможным выдвижение помимо надлежащего содержания и предоставления коммунальных услуг каких-либо требований к управляющей организации, а именно по оптимизации затрат, эффективности использования общих доходов, приумножению стоимости имущества. А между тем, как представляется, эти задачи являются не менее важными, чем содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг при осуществлении управления многоквартирным домом.

Интересно, что данный аспект находит подтверждение и в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» [3] , выделяющем формы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме надлежащего содержания и ремонта общего имущества в таком доме при разных способах управления. Данное Постановление четко разделяет договор управления многоквартирным домом и договор о содержании и ремонте общего имущества.

В действительности управление многоквартирным домом представляет собой не конкретные сделки и фактические действия, а в целом деятельность по управлению имуществом. При этом конкретные виды сделок и фактические действия управляющей организации, последовательность и порядок их совершения особого правового значения не имеют. Для собственников помещений вместе с обеспечением сохранности их имущества важно также, чтобы деятельность управляющей организации обеспечивала эффективное управление им. Только в этом случае можно говорить о надлежащем исполнении обязательств, вытекающих из договора управления многоквартирным домом.

Все вышеприведенные обстоятельства позволяют усмотреть в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между собственником и профессиональной организацией, схожие черты с договором доверительного управления чужим имуществом.

Чтобы проверить данный тезис, необходимо детально исследовать договор управления многоквартирным домом как юридический факт в целом и отдельные его элементы, выделив его особенности, из которых возникают отношения по профессиональному управлению, благодаря чему можно будет выявить его общие и специфические признаки. Это даст возможность разграничить его со смежными договорами, а также найти пути преодоления противоречий, имеющихся в Жилищном кодексе, искажающих его место в общей системе гражданско-правовых договоров.

Так, при осуществлении управления многоквартирным домом, как и в доверительном управлении, одной стороной в сделках всегда должна выступать управляющая организация (коммерческая организация). Она действует от своего имени, в интересах и за счет собственников помещений. Надо сказать, что подобная модель отношений, кроме договора доверительного управления имуществом, складывается также в агентских договорах (строящихся по типу договора комиссии) между агентом и комитентом, в соответствии с конкретными указаниями последнего. Однако в отличие от агентского (где необходимы конкретные указания комитента), а также от договора подряда и оказания услуг в договоре управления многоквартирным домом, как уже было сказано, круг полномочий управляющей организации существенно шире и не ограничивается совершением юридических действий либо одной или нескольких сделок. Договор управления многоквартирным домом позволяет управляющей организации совершать также любые действия фактического характера в соответствии с условиями договора. Иначе говоря, собственники помещений на основании заключенного договора с управляющей организацией передают ему совокупность правовых возможностей по реализации целого ряда своих правомочий.

Таким образом, управляющая организация, не обладая правом собственности на переданное в управление имущество, вправе и одновременно обязана совершать в отношении его действия, соответствующие условиям управления (т.е. договора и утвержденного собственниками финансового плана). При этом все имущество, приобретенное за счет этих средств, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Данный тезис отчасти находит свое подтверждение в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Существующий законодательный запрет на управление одного многоквартирного дома двумя и более управляющими организациями объясняется тем, что сособственники уже распорядились всем имущественным комплексом в целом, передав его по договору управления многоквартирным домом профессиональной организации, которая фактически и осуществляет без малого все правомочия собственника в отношении указанного имущества согласно договору управления. Если же собственники решат распорядиться этим имуществом иным способом, например путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны сначала расторгнуть ранее заключенное ими соответствующее соглашение [4] .

При предоставлении управляющей организации широких полномочий на передаваемое в управление имущество становится очевидным необходимость его обособления от иного имущества собственников и имущества управляющей организации. Это позволяет избежать смешения доходов от использования имущества, находящегося в управлении, и самого имущества с имуществом управляющего, а также возможных недоразумений и злоупотреблений со стороны управляющей организации. В связи с этим имущество, переданное на основании договора управления многоквартирным домом, подлежит учету на отдельном балансе управляющей организации, а поступающие денежные средства (платежи, взносы и иные доходы) учитываются на отдельных банковских счетах.

Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, благодаря такому обособлению имущество, переданное в управление, приобретает специфический правовой режим, поскольку на его основе не создается юридическое лицо, а оно участвует в имущественном обороте непосредственно, что обеспечивается с помощью доверительного управляющего, осуществляющего управление этим имуществом [5] . По сути, только такой режим дает возможность управляющей организации замещать ТСЖ и специализированные потребительские кооперативы, учреждаемые собственниками помещений в многоквартирном доме.

Важно отметить, что наличие обособленного имущества, выделяемого для участия в гражданском обороте, является характерной особенностью и объединяющим началом для всех разновидностей договоров доверительного управления имуществом.

Известно, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162). Любопытно, что такая же форма установлена и для договора доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ).

Еще одним требованием, соблюдение которого необходимо для признания договора заключенным, является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены и согласованы между собственниками и управляющей организацией, указаны в п. 3 ст. 162 ЖК РФ:

Обращает на себя внимание то, что перечисленные существенные условия договора управления многоквартирным домом относятся к двум элементам договора: к его предмету и цене.

Предмет договора управления многоквартирным домом, как и доверительного управления имуществом, является сложным, он состоит из двух объектов [6] .

Первым объектом согласно определению законодателя является имущество, переданное в управление. Обязательное указание в договоре управления многоквартирным домом адреса дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и состава общего имущества в нем (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), позволяющего индивидуализировать объект управления, не вызывает никаких сомнений. К тому же состав имущества, передаваемого в управление, признается существенным условием и в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ).

Вторым объектом в предмете договора управления многоквартирным домом является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, с чем мы уже выражали свое несогласие. Как представляется, это все же действия по управлению многоквартирным домом. В пользу такого мнения кроме уже рассмотренных аргументов, связанных с необходимостью предоставления управляющей организации более широких полномочий, говорит и то, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества обстоятельно определяется в подзаконных актах [7] , следование которым продиктовано императивными нормами законодательства, а также требованиями благоприятности и безопасности условий проживания. Следовательно, такой перечень не может выступать в качестве существенного условия договора управления.

Исходя из сказанного и существа отношений, обязательным условием договора управления многоквартирным домом являются именно действия по управлению многоквартирным домом, тем более что согласно ст. 161 ЖК управление многоквартирным домом включает среди прочих и деятельность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. С учетом же особой специфики объекта управления возникает необходимость согласования отдельных параметров такого управления, а именно условий о правомочиях управляющей организации по распоряжению общим имуществом. Как представляется, собственникам помещений и управляющей организации непременно надлежит сделать это в рамках заключаемого договора управления.

Надо сказать, что подобный подход применяется в договорах доверительного управления недвижимым имуществом. Так, согласно нормам, регулирующим права доверительного управляющего (ст. 1020 ГК РФ), осуществлять распоряжение недвижимостью управляющий вправе только в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Следовательно, какие-либо действия доверительного управляющего, связанные с распоряжением доверенной ему недвижимостью, возможны, только если об этом прямо сказано в договоре. Из этого можно сделать вывод, что в указанных договорах правомочия управляющего по распоряжению имуществом являются существенным условием [8] .

Таким образом, в качестве существенного условия договора управления многоквартирным домом вместо «перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. » (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) следует указать следующее: «. действия по управлению многоквартирным домом, с определением правомочий управляющей организации по распоряжению общим имуществом».

Как уже отмечалось, следующая группа обязательных условий договора управления многоквартирным домом относится к цене договора, а именно порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Нетрудно заметить, что в представленном перечне отсутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, — очевидно, это можно считать упущением законодателя, поскольку обязательность указания подобного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквартирным домом, согласно которому он всегда является возмездным. В связи с этим в договоре управления домом стороны должны согласовать порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации под страхом признания договора незаключенным, подобно тому, как закреплено в договоре доверительного управления имуществом.

Следовательно, правильнее было бы дополнить п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции:

«3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

3) цена договора, включая размер вознаграждения управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, а также порядок определения цены договора и порядок оплаты».

Другой отличительной от договоров возмездного оказания услуг и подряда, но в то же время приближающей к договорам доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1016 ГК РФ) особенностью договора управления многоквартирным домом является длительность его срока действия: заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Это обусловлено тем, что указанный тип обязательств, как уже отмечалось выше, не рассчитан на совершение управляющей организацией разовых сделок, а представляет собой длящееся правоотношение.

Кроме того, и в договоре управления многоквартирным домом, и в договоре доверительного управления имуществом одинаково решаются вопросы их пролонгации, а также отчетности управляющей организации (доверительного управляющего).

В конечном счете нельзя не сказать о таких ключевых признаках договора управления многоквартирным домом, как особая конструкция правоотношений сторон, обусловленная множественностью лиц на стороне собственников помещений, и наличие специфического объекта, имущественного комплекса, находящегося в их общей долевой собственности. Это, в свою очередь, вызывает дополнительное требование, предъявляемое к порядку заключения договора управления: условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Аналогичная конструкция имеет место и в договоре доверительного управления паевым инвестиционным фондом (ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» [9] ), являющемся разновидностью договора доверительного управления имуществом.

Соответственно, причисление договора управления многоквартирным домом к разряду договоров подряда, оказания услуг, а также агентских договоров представляется недопустимым. Утверждение же, что в случае комбинирования способов управления согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (т.е. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией) управляющая организация выступает как обыкновенный подрядчик, считаем ошибочным.

Следовательно, для устранения неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ЖК РФ признать его разновидностью договора доверительного управления имуществом, предусмотрев в ЖК РФ возможность применения к правоотношениям из договора управления многоквартирным домом нормы гл. 53 ГК РФ при условии, если иное не предусмотрено в Жилищном кодексе и не вытекает из существа таких отношений.

Обобщая вышеизложенное, можно утверждать, что передача управляющей организации на основании договора управления многоквартирным домом управления домом, где уже имеется организация, осуществляющая управление (ТСЖ или потребительский кооператив), невозможна. В действительности это является не чем иным, как осуществлением управления одним многоквартирным домом двумя организациями одновременно, что недопустимо, поскольку противоречит самой сути управления и положению ч. 9 ст. 161 ЖК РФ. Ведь за управление через управляющую организацию, равно как и товариществом собственников жилья, должны проголосовать собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании. При этом для реализации выбора во всех случаях требуется одинаковое количество голосов.

В то же время не совсем понятно тогда, почему нельзя заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией при непосредственном управлении. По-видимому, этот случай законодателем расценен как изменение способа управления.

Что же касается отсутствия у ТСЖ или потребительского кооператива возможности или желания самостоятельно осуществлять отдельные работы и услуги по эксплуатации, ремонту, обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома, то для этого они должны будут заключить соответствующий договор подряда и/или оказания услуг (а не договор управления многоквартирным домом) с лицами, осуществляющими данную деятельность. Возможно даже, что на стороне исполнителя будет выступать управляющая организация.

Исходя из этого, как представляется, следует исключить возможность органов управления ТСЖ и потребительского кооператива заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, внеся соответствующее изменение в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

[2] См.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 198; Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону «О товариществах собственников жилья». СПб.: Питер, 2003. Серия «Закон и комментарии». С. 88; Городов О.А., Николаева И.И. О некоторых особенностях жилищно-коммунальной реформы // Петербургский домовладелец. 1998. N 2. С. 13 и др .

[3] СЗ РФ. 2006. 21 августа. N 34. Ст. 3680.

[4] Такое же ограничение имеется и в нормах Гражданского кодекса РФ, регулирующих договор доверительного управления чужим имуществом (ст. 1021 ГК РФ).

[5] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2007. С. 899 — 900.

[6] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.

[7] См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. 21 августа. N 34. Ст. 3680; Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // РГ. N 214. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск); приложения 1 и 2.

[8] Такое правило действует не только при осуществлении управления недвижимым имуществом. Так, например, в соответствии со ст. 1025 ГК РФ в договоре доверительного управления ценными бумагами условие о правомочиях доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами учредителя признается существенным условием.

[9] СЗ РФ. 2001. 3 декабря. N 49. Ст. 4562.

Глоссарий: Д

Договор доверительного управления имуществом — одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д. У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Договор управления многоквартирным домом — заключение, содержание

Действующее жилищное законодательство предусматривает четыре способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома, управление управляющей организацией, управление товариществом собственников жилья и управление специализированным жилищным кооперативом.

Одним из наиболее перспективных и распространенных способов управления является управление многоквартирным домом специализированной управляющей организацией.

Распространение данного способа управления связано также с тем, что он несколько в иной форме существовал и ранее. Ст. 22 ЖК РСФСР устанавливала, что для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации, деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета, действующие на основании типового положения об организациях данного вида. Так, в Москве для управления жилыми домами были созданы дирекции единого заказчика в форме государственных унитарных предприятий. Типовой устав ДЭЗа был утвержден распоряжением мэра от 23.11.1995 N 619-РМ «О совершенствовании управления жилищно-коммунальным хозяйством города» На жилищно-эксплуатационные организации возлагалась обязанность по содержанию и ремонту многоквартирных домов, заключению договоров с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Изначально при управлении многоквартирными домами соблюдался принцип, сохраненный и в настоящее время — многоквартирный дом может управляться только одной эксплуатирующей организацией.

Однако ранее не было возможности выбора управляющей организации. Такие организации создавались централизованно. Многоквартирные дома передавались им не только в управление, а в хозяйственное ведение, на баланс.

В настоящее время привлечение управляющей организации предпочтительно, поскольку такая организация занимается управлением профессионально. Ни товарищество собственников жилья, ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартирного дома. Поэтому при избрании указанных способов управления не исключается привлечение управляющей организации.

Вместе с тем, недостатки в правовом регулировании, в частности, отсутствие в федеральном законодательстве положений, определяющих требования к управляющим организациям, сложный порядок заключения договора управления — с каждым из собственников помещений многоквартирного дома и т.д., создают сложности с применением данного способа управления на практике. К тому же нет еще достаточной информации об управляющих организациях и качестве выполняемых ими работ и предоставляемых услуг.

Выбор способа управления осуществляют собственники помещений многоквартирного дома. Отношения между управляющей организацией, избранной собственниками, основываются на договоре управления многоквартирным домом.

По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда.

Однако более обоснованной представляется позиция В.Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным договором В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства. Предмет данного договора, его условия определены в ст. 162 ЖК РФ.

Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, т.к. исходя из содержания ст. 421 ГК РФ, смешанный договор — это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Поскольку регулирование отношений по управлению многоквартирными домами отнесено к ведению жилищного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ), договор управления многоквартирными домами должен регламентироваться, прежде всего, жилищным законодательством. При применении положений гражданского законодательства в рассматриваемом случае следует учитывать положения ст. 8 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом.
До рассмотрения порядка заключения договора и его условий следует обратить внимание на наименование данного договора — договор управления многоквартирным домом. Учитывая, что понятие «многоквартирный дом» включает в себя как общее имущество, так и отдельные жилые и нежилые помещения , более точно следовало бы назвать данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома, т.к. на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности. Что касается отдельных помещений, то управляющая организация лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений.

Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Выбор управляющей организации может быть осуществлен собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании (подп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, для выбора способа управления и избрания конкретной управляющей организации достаточно простого большинства голосов. Не исключается при этом возможности проведения собрания в заочной форме.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания.

Протокол составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

В решении общего собрания при выборе в качестве способа управления управляющей организации необходимо указать, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор управления многоквартирным домом.

Кроме того, должны определяться условия, на которых собственники собираются заключить договор с управляющей организацией. В обязательном порядке определяются условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК в качестве существенных. По решению общего собрания в договор могут быть включены и иные условия.

Законодательством не устанавливается обязанности управляющих организаций заключить договор управления многоквартирным домом с любыми, обратившимися к ней собственниками. Однако для того чтобы механизм избрания управляющей организации мог быть реализован, закрепление указанной обязанности необходимо. В противном случае получается, что до принятия решения о выборе определенной управляющей организации собственникам предварительно следует выяснить, согласна ли управляющая организация на заключение договора управления соответствующим домом.

Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо.

Основанием для отказа в заключении договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников.

При установлении общим собранием условий договора управления многоквартирным домом целесообразно их предварительное согласование с управляющей организацией, в том числе в части оценки тех расходов, которые необходимы для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Вероятно, на практике условия будут предлагаться управляющей организацией и уточняться применительно к конкретному объекту управления.

При отсутствии практики заключения договоров управления многоквартирным домом важное значение приобретают примерные договоры, разработанные органами управления отдельных субъектов РФ. В частности, распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 N 05-14-243/6-1 «Об утверждении документов» был утвержден Примерный договор управления многоквартирным домом (далее — Примерный договор).

Принятое в установленном порядке решение о выборе управляющей организации и условиях договора управления многоквартирным домом обязательно для всех собственников помещений дома, независимо от того, участвовали они в собрании и голосовали «за» или «против» такого решения.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом порождает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом. Однако данная обязанность возникает не по отношению к управляющей организации, а в отношении других собственников. Сама управляющая организация не вправе понуждать собственников заключить с ней договор управления на условиях, утвержденных общим собранием собственников. Правило о применении к отношениям между управляющей организацией и собственниками положений ст. 445 ГК РФ установлено только для случаев, когда договор заключается по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления (п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Законодательство также прямо не устанавливает возможности собственников помещений дома предъявлять требования о понуждении кого-либо из сособственников, отказывающихся заключить договор управления, заключить соответствующий договор. Вместе с тем поскольку решения общего собрания являются обязательными для всех собственников (п. 5 ст. 46 ЖК РФ), а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников, есть основания признать за ними право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке. Право требовать заключения договора следовало бы предоставить и организации, привлеченной для управления многоквартирным домом, т.к. она должна приступить к исполнению своих обязанностей не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором (письмо Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07).

Выбор способа управления — не только право, но и обязанность собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей организацией, избранной на основании конкурса, проводимого по решению органа местного самоуправления.

Необходимость в применении указанного механизма избрания управляющей организации возникает, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:
— общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
— по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
— большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении (ст. 164 ЖК РФ);
— собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
— не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Представляется, что основанием для проведения конкурса являются также случаи, когда собственники выбрали в качестве способа управления управление управляющей организацией, но не определили конкретную организацию, с которой желают заключить договор управления многоквартирным домом. Как следует из законодательства, выбор рассматриваемого способа управления предполагает определение решением общего собрания конкретной организации, которой собственники собираются поручить управление. Однако в настоящее время, когда собственники обладают минимальной информацией об имеющихся управляющих организациях, выбрать какую-либо иную организацию, кроме ремонтно-эксплуатационных организаций, созданных публичными образованиями, весьма затруднительно.

Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса.

Путем проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей организации и в случаях, когда многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности (ст. 163 ЖК РФ). Причем в данной ситуации выбор иного способа управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации. Таким образом, выбор управляющей организации на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности публичных образований.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»

Если договор заключается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Непредставление проекта договора организатору конкурса рассматривается как уклонение от заключения договора.

Предоставление проекта договора управления многоквартирным домом организатору конкурса позволяет проконтролировать соблюдение победителем конкурса его условий. Это важно, т.к. все существенные условия договора управления при определении управляющей организации по конкурсу устанавливаются в конкурсной документации.

Победитель конкурса также в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ.

Следует отметить, что Жилищный кодекс предусматривает применение ст. 445 ГК РФ в целом. Т.е. предполагается возможность направления адресатом предложения заключить договор протокола разногласий. Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договор управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией.

Во избежание спорных ситуаций орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п. 5 ст. 161 ЖК). Представляется, что претензии собственников по поводу условий договора должны предъявляться к лицу, организовавшему конкурс и определившему соответствующие условия в конкурсной документации.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Таким образом, заключение договора является обязательным как для управляющей организации, так и для собственников помещений. При уклонении от заключения договора со стороны собственников, управляющая организация может требовать в судебном порядке понуждения заключить договор. Следует обратить внимание, что ст. 445 ГК РФ предусматривает лишь возможность понуждения к заключению договора контрагента. Возможность предъявления в данном случае требований иными собственниками помещений многоквартирного дома сомнительна, т.к. в рассматриваемом случае обязанность заключить договор возникает не на основании решения общего собрания, а следует из законодательства, предусматривающего понуждение к заключению договора в этих случаях только со стороны контрагента.

По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается с каждым из собственников на одинаковых условиях. При этом договор оформляется в письменной форме в виде единого документа.

Заключение договора с каждым из сособственников представляется не вполне оправданным. Поскольку договор заключается с одной управляющей организацией, на одинаковых условиях для всех собственников, представляется допустимым закрепление в законодательстве возможности заключения одного договора собственников с управляющей организацией. Для этого было бы достаточно по решению общего собрания предоставить избранному собственниками представителю право на заключение соответствующего договора на утвержденных собранием условиях. Что касается размеров платы, вносимой каждым из сособственников, то она может быть определена и в едином договоре, т.к. она будет исчисляться по единым тарифам с учетом доли каждого из сособственников в общем имуществе.

Если собственниками создано товарищество собственников жилья или специализированный жилищный кооператив, договор управления многоквартирным домом заключается управомоченным органом товарищества собственников жилья либо специализированного жилищного кооператива. Так, согласно ст. 148 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом отнесено к компетенции правления товарищества. При этом следует отметить, что правление лишь заключает такой договор. Что касается принятия решения о привлечении управляющей организации, то оно должно осуществляться общим собранием.

Хотя Жилищный кодекс не устанавливает каких-либо требований к управляющей организации, учитывая характер деятельности такой организации, следует сделать вывод, что она должна быть создана в одной из форм, предусмотренных для коммерческих организаций.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом допускают возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Правомерность расширительного толкования понятия «управляющая организация» иногда обосновывают ссылкой на п. 3 ст. 23 ГК РФ. Согласно данной норме, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Однако данное положение не дает достаточных оснований для расширения понятия «управляющая организация», т.к. в нем идет речь о применении норм Гражданского кодекса РФ о порядке осуществления такой деятельности, но не о том, что индивидуальный предприниматель может осуществлять все те виды деятельности, которые вправе осуществлять коммерческие организации. В том случае, если законодатель предусматривает осуществление какой-либо деятельности как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, используется понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность» (например, ст. 492, 626 ГК РФ).

Отсутствие четкой правовой регламентации статуса управляющей организации не означает возможности расширительного толкования положений ст. 161, 162 ЖК РФ.

При отсутствии лицензирования деятельности управляющих организаций целесообразно было бы установить требования к наличию в организации квалифицированных специалистов, а также требования к минимальному размеру уставного капитала такой организации. Кроме того, для обеспечения интересов собственников помещений возможно введение обязательного страхования гражданской ответственности управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом. При этом страховании сумма должна соотноситься со стоимостью общего имущества многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на содержание и ремонт указанного имущества.

Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии с п. 7 ст. 162 ЖК управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Договор управления многоквартирным домом заключается в целях управления, т.е. для осуществления управляющей организацией комплекса юридически значимых и фактических действий, направленных на обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также оказание коммунальных услуг собственникам и иным пользователям помещений. При этом договор управления многоквартирным домом, в отличие от договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ), не предусматривает передачи правомочий собственников управляющей организации, а также передачи управляющей организации самого имущества. Отчуждение данного имущества в целом в какой-либо форме без передачи прав на жилые и нежилые помещения в доме невозможно.

Соответственно, не требуется передачи дома на баланс управляющей организации, составление актов приема-передачи и т.д. К договору должен прилагаться лишь перечень объектов, составляющих общее имущество, надлежащую эксплуатацию которых обязана обеспечить управляющая организация. Данный перечень должен являться неотъемлемой частью договора управления.

Как указывается в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления», законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. П. 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В соответствии со ст. 36 ЖК, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.

Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В перечне общего имущества многоквартирного дома следует отразить сведения о состоянии объектов общего имущества многоквартирного дома на момент передачи в управление. Сведения о состоянии общего имущества могут быть использованы впоследствии для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Передаче управляющей организации подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.

Правила передачи технической документации на многоквартирный дом разъясняются в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом».

Согласно ст. 162 ЖК РФ передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса.

Поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.

Следует отметить, что вступление договора управления многоквартирным домом в силу и возникновение обязанностей по управлению не зависит от передачи соответствующей документации. Вместе с тем, т.к. эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, управляющая организация вправе требовать от лиц, у которых находится техническая документация, ее передачи управляющей организации.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, для домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

В договоре управления многоквартирным домом помимо состава общего имущества многоквартирного дома должен присутствовать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Данный перечень, так же как и состав общего имущества, обычно оформляется в качестве приложения к договору управления.

Кроме сведений о передаваемом в управлении имуществе и оказываемых услугах (выполняемых работах) в договоре должен устанавливаться порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Несмотря на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (она включает в себя расходы на управление многоквартирным домом), а также коммунальные услуги отнесен к существенным условиям договора управления и должен быть определен общим собранием, отсутствие указанных условий в решении общего собрания может быть восполнено в соответствии с положениями ст. 157, 158 ЖК РФ.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ).

Федеральное законодательство не содержит положений о порядке осуществления контроля над деятельностью управляющей организации. Установление правил такого контроля возлагается на общее собрание собственников помещений.

В Примерном договоре устанавливаются следующие формы контроля:
— получение от ответственных лиц управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
— проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
— подача в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
— составление актов о нарушении условий договора управления.

Следует отметить, что подача жалоб и составление актов о нарушении условий договора управления многоквартирным домом вряд ли следует считать формами осуществления контроля. Эти действия совершаются как раз после выявления в рамках проведения контрольных мероприятий тех или иных нарушений.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает в качестве обязательного условия договора управления предоставление управляющей организацией обеспечения исполнения своих обязательств. Вместе с тем подзаконные нормативные акты, а также акты субъектов РФ устанавливают указанное требование.

В частности, обязанность управляющей организации предоставить обеспечение исполнения договора управления предусмотрена при определении управляющей организации по конкурсу. В соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса должен определить в конкурсной документации размер и срок представления обеспечения исполнения обязательств, реализуемого в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате энергоресурсов энергоснабжающим организациям, а также в случае причинения управляющей организацией вреда общему имуществу.

В п. 3.1.36 Примерного договора предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом может выступать страхование гражданской ответственности управляющей организации; безотзывная банковская гарантия; залог депозита.

В целях защиты интересов собственников помещений многоквартирного дома, а также иных контрагентов, обязательства перед которыми возникли в связи с управлением многоквартирным домом, целесообразно было бы законодательно закрепить обязанность управляющей организации предоставить обеспечение исполнения своих обязательств, а также формы такого обеспечения и его возможные размеры.

Смотрите еще: