Регистрация прав собственности по инвестиционному договору

Договор инвестирования строительства

Договор инвестирования строительства — договор, который заключается между Инвестором (сторона, которая инвестирует финансовые средства в строительство объекта) и другой стороной, которая обеспечивает строительство объекта. Как правило, второй стороной договора является Застройщик, который на имеющимся у него земельном участке возводит объект.

Иногда инвестиционным договором называют договор между инвестором (который заключил Договор инвестирования строительства Заказчиком-Застройщиком) и соинвестором (который финансирует свою часть будущего объекта).

Комментарий

По инвестиционному договору Инвестор обязуется осуществить финансирование части возводимого объекта, а также оплатить стоимость работ по реализации проекта другой стороной. Другая сторона (как правило, Заказчик-застройщик) обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности (завершенный строительством объект).

Договор инвестирования широко распространены в строительстве. По таким договорам привлекаются средства инвесторов в финансирование строительство объекта. Экономический смысл договоров инвестирования в том, что инвесторы вкладывают средства в строительства объекта и получают в собственность часть здания, которое будет простроено в будущем.

Договор инвестирования строительства прямо не поименован в части второй Гражданского кодекса России (ГК РФ). В то же время, в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), такие договоры не противоречат ГК РФ.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывает судам правила квалификации договоров инвестирования. Основной смысл этих правил в том, что квалифицировать такие договоры нужно в зависимости от их условий, как «Куплю-продажу», «Подряд» или «Простое товарищество».

Дело в том, что ранее, ссылаясь на федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» многие специалисты считали, что договоры инвестирования строительства это особая форма договоров, предусмотренная этим законом. ВАС РФ разъяснил, что это не так и квалифицировать договоры нужно исходя из правил второй части ГК РФ:

«4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и5 настоящего Постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления».

Нормативное регулирование

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

Регистрация прав собственности по инвестиционному договору

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Обобщения арбитражной практики
  • Признание права собственности на объекты, являющиеся предметом инвестиционного договора. Судебная практика арбитражных судов

Оглавление:

1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ

2. В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован

3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен (объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен)

4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве

Суды общей юрисдикции, дабы защитить права граждан-дольщиков, исходят из возможности признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, при том, что недостроенный жилой дом даже не введен в эксплуатацию, а права на помещения в таком доме не зарегистрированы. Об этом мы писали в обзоре практики » Признание права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект . Судебная практика».

Арбитражные суды, рассматривая аналогичные споры, как правило, ссылаются на следующее: «недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Если объект инвестирования еще не достроен, признать право долевой собственности на незавершенное строительство в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно».

Вместе с тем, если установлено, что стройка не ведется, дом не сдан в эксплуатацию, но при этом, строительство фактически завершено и есть возможность индивидуализировать объект договора, суд вправе признать право собственности за инвестором на помещения в незавершенном строительством объекте, либо на долю в праве в таком объекте.

Рекомендуемые статьи по данной теме :

1. Разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ

  • П. 7 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»:

До ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры

Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 кв. метров.

Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно — сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно — монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами.

В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства.

Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.

  • П. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору подряда»:

Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства не достроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства является вкладом заказчика в договор простого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу.

Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить.

Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

  • П. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

  • Постановление Президиума ВАС РФ от 22 апреля 2003 года № 5674/02:

. Закрытое акционерное общество «ПМК-25» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Север-С» и обществу с ограниченной ответственностью «Домостроитель-97» о взыскании 1338150 рублей неосновательного обогащения — вклада истца в строительство и реконструкцию спорного объекта недвижимости.

До принятия решения по делу истец изменил предмет иска в порядке, установленном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 г.), и просил признать за ним право собственности на долю в 5-этажном доме, расположенном по адресу: г. Энгельс, ул. Колотилова, 6а, пропорциональную размеру внесенного истцом вклада, в денежном выражении равном 52090 рублям (в ценах 1984 года), а именно на 847,27 кв. метра в жилой части указанного здания, и выделить долю в натуре, признав за истцом право собственности на 11 квартир общей площадью 842,93 кв. метра, в том числе на пять 3-комнатных квартир — N 12, 14, 15, 17, 19 и шесть 2-комнатных квартир — N 8, 13, 21, 23, 28, 30.

Решением суда первой инстанции от 04.02.02 в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.02 решение отменил, иск удовлетворил.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора названного постановления суда кассационной инстанции ответчик — ЗАО «Север-С» указывает на допущенные этим судом нарушения при проверке законности решения суда.

Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции по настоящему делу подлежат отмене по следующим основаниям.

Закрытые акционерные общества «Север-С» и «ПМК-25» заключили договор подряда на капитальное строительство от января 1999 года, согласно которому ЗАО «ПМК-25» обязалось осуществить реконструкцию 50-квартирного жилого дома. Особыми условиями к договору стороны предусмотрели, что ЗАО «ПМК-25» заканчивает реконструкцию объекта за счет собственных средств и после ввода дома в эксплуатацию квартиры распределяются между сторонами следующим образом: 10 квартир площадью 756,32 кв. метра — ЗАО «Север-С»; 40 квартир площадью 2997,79 кв. метра — ЗАО «ПМК-25».

Судом первой инстанции установлено, что на момент вынесения решения объект в качестве жилого дома не был сдан, следовательно, квартиры не могли быть выделены стороне договора в натуре.

Кроме того, право на получение обусловленных договором квартир возникает у ЗАО «ПМК-25» при условии выполнения им всего объема работ и ввода дома в эксплуатацию.

Суд первой инстанции дал оценку имеющимся в деле материалам и отказал в иске, поскольку реконструкция не завершена, спорный объект в эксплуатацию не введен, объем вклада истца в реконструкцию документально не подтвержден.

Суд кассационной инстанции вышел за пределы предоставленных ему полномочий, приняв доказательства, отвергнутые судом первой инстанции. При этом кассационный суд не указал, какие нормы права нарушены судом первой инстанции, и отменил решение, признав право собственности ЗАО «ПМК-25» на 11 конкретных квартир.

Между тем суд первой инстанции нарушил закон, не исследовав в полном объеме отношения сторон по договору, обстоятельства их прекращения с учетом вступления в долевое участие новых лиц.

Право собственности на долю в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи.

Поэтому при разрешении спора необходимо выяснить факт существования жилого дома в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Поскольку спор разрешен с нарушением единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих спорные отношения, названные судебные акты в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

2. В иске о признании права собственности отказано, объект, являющийся предметом договора не индивидуализирован

Приведем лишь выводы из судебных актов арбитражных судов, рассматривающих требования о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, являющиеся предметом инвестиционного договора

1) Решение суда об отказе в иске о признании права собственности на не завершенное строительством нежилое помещение суд кассационной инстанции оставил без изменения, указав, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество и требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства до сдачи жилого дома приемочной комиссией и проведения окончательных расчетов являются преждевременными (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 мая 2008г. по делу № А79-7966/2007)

2) Оставляя постановление апелляционного суда без изменения, окружной суд, указал, что право собственности на спорный объект не зарегистрировано, данный объект не является объектом гражданского оборота и соответственно определить долю в праве собственности на этот объект невозможно. Произведенные истцом инвестиции на стадии строительства относятся к капитальным вложениям, и при указанных обстоятельствах возможно определение доли во вложенных денежных средствах, а не доли в праве собственности на незавершенное строительство.. В статье 6 Закона об инвестиционной деятельности в РФ предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Договор инвестирования признан судом действующим. Таким образом, предмет спора является объектом обязательственных отношений сторон договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 июня 2008 г. по делу N А43-24125/2007-21-490). (Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 августа 2008г. № 10466/08 в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела А43-24125/2007-21-490 для пересмотра в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490 отказано).

3) Суд, отказывая в удовлетворении требования о признании права собственности на предмет договора обоснованно указал, что спорное имущество не индивидуализировано, а возникшие правоотношения между сторонами не регулируются законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..». Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Строительство же велось на основании распоряжения мэра города от 03.02.2004 (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2009 г. N Ф04-2033/2009(3937-А81-50)

4) Суды пришли к правильному выводу о том, что заявленная истцом доля — это часть недостроенного объекта, который является предметом действующего договора на участие в долевом строительстве и еще не существует как объект гражданских прав. Стороны находятся в обязательственных правоотношениях и вправе требовать только исполнения договорных обязательств. В связи с этим требование о признании права собственности на долю в указанном недвижимом имуществе обоснованно оставлено судебными инстанциями без удовлетворения.. По смыслу статей 209 , 244 Гражданского кодекса РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности. Как видно из материалов дела, договор является действующим (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2007 года по делу № Ф04-6005/2007(37794-А70-38)

5) Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда. До завершения строительства возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство. Недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество. Как установлено судом, объект инвестирования еще не достроен, следовательно, признать право долевой собственности в размере 60,35% на незавершенное строительство в капитальных вложениях по договору агентирования в объекте, который непрерывно видоизменяется, невозможно. До приемки объекта в эксплуатацию невозможно определить себестоимость строительства и его окончательную стоимость.. Доля в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности, если иное не предусмотрено условиями договора. В данном случае условиями договора не предусмотрено определение долей на стадии строительства объекта. Из содержания Договора следует, что размер долей может быть определен только в объекте завершенного строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2009 года по делу № А55-3429/2008)

6) Заявитель кассационной жалобы не представил доказательств, что спорный объект не является предметом действующего договора подряда. Необходимые документы, свидетельствующие о возникновении у сторон зарегистрированного на основании упомянутого договора права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, не представлены, в связи с чем не установлено правовых оснований возникновения у истца права собственности на долю в объекте общей долевой собственности. Действующим законодательством не предусмотрено возможности регистрации прав на объект незавершенного строительством за долевыми инвесторами (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 октября 2008г. по делу N А57-13428/06)

3. Иск о признании права собственности судом удовлетворен — объект либо сдан в эксплуатацию, либо фактически достроен

1) Решение арбитражного суда о признании за кооперативом права собственности на квартиры оставлено без изменения, так как ранее вступившим в законную силу решением арбитражного суда удовлетворены исковые требования кооператива о признании права на долю в незавершенном строительством объекте. Определение доли с указанием конкретных квартир не осуществлено, поскольку спорный жилой дом являлся не завершенным строительством объектом. А в связи с окончанием строительства жилого дома и вводом его в эксплуатацию истцу подлежат передаче в собственность квартиры в жилом доме, соответствующие праву кооператива на долю в незавершенном строительством объекте (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 мая 2008г. по делу № А82-4877/2007-35)

2) С учетом того, что жилой дом сдан в эксплуатацию, истец внес денежные средства, предусмотренные договором, и тем самым исполнило свою обязанность проинвестировать строительство спорного помещения, у ответчика возникло обязательство передать данное помещение истцу. Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ , право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Проанализировав условия договора долевого участия, апелляционный суд правомерно посчитал, что в результате исполнения данного договора у инвестора (истца) возникает первичное право собственности на конкретное помещение, созданное за счет его капитальных вложений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 4 апреля 2008 года по делу № А56-3767/2007)

3) Суд признал право собственности на нежилые помещения в несданном в эксплуатацию доме, указав, что спорные нежилые помещения в составе фактически завершенного строительством многоквартирного жилого дома являются конечным результатом инвестиционных капитальных вложений ООО «Котлас-Строй», на которые он как инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения, что в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ соответствует содержанию права собственности. Спорный жилой дом не является объектом действующего строительного подряда. Судом также учтено, что общество фактически прекратило свою деятельность, сдача в эксплуатацию законченного строительством спорного дома обществом не осуществляется и иной способ защиты прав инвестора невозможен.. Определением Арбитражного суда в отношении общества введена процедура наблюдения. В настоящее время общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.. В кассационной жалобе приведен довод о том, что суд, признавая право собственности инвестора на спорные помещения, не учел, что они являются частью незавершенного строительством объекта, на который зарегистрировано право собственности застройщика. Данный довод не может быть принят во внимание, поскольку материалами дела подтвержден факт окончания строительства спорного дома, то есть объект зарегистрированного в 2002 году за застройщиком права собственности уже не существует. Конкурсным управляющим не представлены доказательства того, что с момента введения процедуры наблюдения и конкурсного производства им были предприняты меры к получению в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 марта 2008 года № N Ф08-8438/07/1 по делу № А32-8626/2007-31/217)

4) Удовлетворяя заявленные требования о признании за истцом права собственности на помещения в здании, введенном в эксплуатацию, суд пришел к выводу о том, что у истца, исполнившего обязательства, предусмотренные договорами, возникло право собственности на результат инвестиции. Государственная регистрация возникновения, перехода права на нежилое помещение в здании, одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, включая и объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания, в связи с чем для защиты нарушенных прав истца достаточно констатировать возникновение права общей долевой собственности на объекты общего пользования в здании, без указания перечня этого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 6 июня 2008 года по делу N А64-4909/07-9)

Право собственности на долю

Суд признал право собственности на долю в объекте долевого строительства исходя из того, что, произведенные истцом инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство, а не признания за истцом права собственности на конкретные помещения. Суд указал, что, применение положений ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорному случаю недопустимо, однако как установлено судом, строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 апреля 2008 г. по делу N А55-12365/2007)

4. Разграничение договоров об инвестиционной деятельности и долевом участии в строительстве.

1) Окружной суд согласился с доводами арбитражного апелляционного суда о том, что договор об инвестиционной деятельности является основанием для регистрации права собственности на объект, поскольку по своей правовой природе является договором об инвестиционной деятельности, а не договором о долевом участии в строительстве. Давая оценку договору, апелляционный суд правомерно исходил из того, что договор не противоречит Закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Гражданскому кодексу Российской Федерации , содержание договора соответствует воле его участников.. Суд пришел к выводу о том, что предметом договора является взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности, связанной со строительством многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Целью отношений участников указанного договора было строительство помещения, необходимого для эксплуатации строящегося здания путем его телефонизации и размещения в нем иных телекоммуникационных объектов.

2) По условиям части 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 года, по делу N Ф04-4297/2007(35726-А70-13)

3) В силу положений Закона «Об участии в долевом строительстве» , его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, к правоотношениям, возникшим между сторонами на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве».. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании по существу как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5 — 12 этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме общества «Ипотека», и создания общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — обществу «Ипотека». Таким образом, договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит.. С учетом изложенного к правоотношениям, возникшим между обществом «Ипотека» и обществом «КПД» на основании договора инвестирования, не подлежат применению положения Закона «Об участии в долевом строительстве» (Постановление ФАС Уральского округа от 18 июня 2008г. N Ф09-8535/07-С6 по делу N А07-2574/2007)

Тонкости инвестконтрактов: ВС дал инструкцию о порядке регистрации прав

Москва и обанкротившаяся компания «Беговая-Плаза», как стороны инвестконтракта, так и не договорились о распределении площадей нежилых помещений в построенных домах. Какой способ защиты в таком случае будет правильным – вещный иск или понуждение компании подписать документы? Ответила экономколлегия ВС. Ее мотивы и комментарии экспертов – на «Право.ru».

В 2003 году Правительство Москвы заключило с ЗАО «Беговая-Плаза» инвестиционные контракты. Компания должна была построить и реконструировать жилые дома (с нежилыми помещениями) на государственной земле в Даниловском районе Москвы.

Согласно условиям сделок, 40% нежилых помещений получало Правительство Москвы, 60% – «Беговая-Плаза». Однако конкретный перечень имущества должны были определить акты о результатах реализации инвестиционных проектов, которые, правда, в итоге так и не были подписаны.

В феврале 2011-го в отношении «Беговой-Плазы» возбудили дело о банкротстве (№ А40-11689/2011). В этом же году были введены в эксплуатацию и жилые дома. В феврале 2012-го началась процедура наблюдения, а в августе – компанию признали банкротом.

Так как о распределении нежилых помещений в домах так и не договорились, Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) попросил это сделать в рамках дела о банкротстве. ДГИ требовал определить долю города в 40% и признать за ним право собственности на нежилые помещения в ее пределах.

Суды в иске департаменту отказали. ДГИ выбрал неверный способ защиты, решили суды: его требования вытекают из обязательственных отношений по инвестконтрактам, а значит, не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о понуждении «Беговой-Плазы» исполнить свои договорные обязательства – подписать акт о реализации инвестпроекта. Кроме того, отдельно указали суды, до первичный госрегистрации объекта инвестиционной деятельности выдел доли в нем невозможен, так как данный объект не является предметом гражданского оборота.

Как правильно зарегистрировать

ДГИ обратился с жалобой в Верховный суд, и судья Иван Разумов передал спор на рассмотрение экономической коллегии. В итоге вопрос отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В своем определении тройка ВС (Разумов, Ирина Букина и Сергей Самуйлов) сослалась на п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. Эта норма появилась в 2011 году законом № 427-ФЗ. Там установлено специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований. Представители конкурсного управляющего просили в ВС обратиться с запросом в Конституционный суд о проверке конституционности этой нормы, однако экономколлегия оснований для этого не нашла.

Нежилые помещения, подлежащие передаче Москве, не вошли в конкурсную массу должника, и поэтому у публично-правового образования (несмотря на введение процедур банкротства) сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 Гражданского кодекса), указывается в определении ВС. А поскольку разрешение этого вопроса может повлиять на права других кредиторов, иск департамента подлежит рассмотрению именно в деле о банкротстве, опровергла экономколлегия выводы нижестоящих судов.

Дальше была ссылка на разъяснения постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 (п. 9), согласно которым при ненадлежащем формулированим истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае он сам определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы надо применить.

Иск ДГИ является по сути требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре. В подобных случаях суд должен указать в резолютивной части на результат раздела между сторонами введенных в эксплуатацию инвестиционных объектов, дала инструкцию экономколлегия. И этот судебный акт представляется вместо акта о реализации инвестпроекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения. При этом он не должен нарушать права и законные интересы других лиц: следовательно, нужно проверить доводы сторон контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах, и эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Мнение юристов

Согласно общему подходу (правовой позиции постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), инвестиционные контракты чаще всего квалифицируются судами как договоры купли-продажи будущей вещи, рассказывает Елена Гаврилина, партнер, АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: одна сторона (продавец будущей вещи), как правило, осуществляющая права застройщика, получает право на оформление инвестиционного объекта в собственность, другая сторона (покупатель будущей вещи) – право требовать передачи соответствующей части такого объекта, но только после регистрации права собственности продавца в ЕГРП.

«Очевидно, что подобный подход не обеспечивает полной защиты прав покупателя на получение части инвестиционного объекта в собственность, особенно при банкротстве застройщика», – считает Гаврилина. Это, по ее словам, было наглядно продемонстрировано как раз в деле «Беговая-Плаза»: руководствуясь общим подходом, суды не признали за публичным образованием права собственности на часть инвестиционного объекта, ссылаясь на наличие у него не вещного, а обязательственного права из контракта. Как считает Гаврилина, ВС обоснованно применил в этом споре положения ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности.

Елена Гаврилина, партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: «Это специальное нормативное регулирование для такого рода контрактов вполне обоснованно с учетом того, что публичный собственник в процессе реализации инвестиционного контракта остается собственником земли, передавая застройщику лишь право аренды. Публичное образование, как правило, не финансирует строительство (его вкладом является право на землю и иные объекты недвижимости, вовлекаемые в проект), в связи с чем не усматривается правовых оснований для стандартной квалификации инвестиционных договоров, указанных в ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, как договоров купли-продажи будущей вещи, когда публичное образование является покупателем».

В определении ВС рассматривается ситуация, порожденная принятым в конце 2011 года федеральным законом № 427-ФЗ, который представлял собой попытку законодателя «преодолеть» толкование, данное Пленумом ВАС в нашумевшем постановлении № 54, рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнер «Интеллект-С». «Это постановление исключало ранее распространенные схемы действий, когда у сторон по так называемым «инвестиционным договорам» возникало право собственности на построенный объект первоначальным образом – без перехода этого права от застройщика», – поясняет он. Пленум ВАС указал тогда, что это возможно только лишь в случае заключения договора по схеме совместной деятельности. И то не всегда, а лишь при условии регистрации права общей собственности товарищей на внесенный в совместную деятельность земельный участок. В остальных же случаях право собственности должно было сначала возникнуть у застройщика, а потом перейти к инвестору.

Соответственно в случае банкротства застройщика до передачи объект попадал в конкурсную массу и начинал реализовываться в порядке законодательства о банкротстве, поясняет Латыев: «Однако законодателей это не устроило, и они в том же 2011 году приняли закон № 427-ФЗ, который только для некоторых инвестиционных договоров (заключенных в Москве и Санкт-Петербурге на публичных землях) вернули вновь достаточно мутную и неопределенную правовую ситуацию, распространенную до Постановления № 54». По мнению Латыева, само по себе такое исключение довольно странно: «Недаром представитель арбитражного управляющего просил Верховный суд обратиться с запросом о конституционности нормы».

При этом, указывает Латыев, правовая неопределенность, которую породил закон № 427-ФЗ, отразилась и в определении экономколлегии ВС.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С»: «С одной стороны, если право собственности возникает у инвестора (города Москвы) первоначальным образом, то объект не должен входить в конкурсную массу, но тогда и требование города должно быть вещным – о признании за ним права собственности (оно и было заявлено). В другом варианте, следующем, скорее, правовой позиции Пленума № 54, вещных требований тут быть не может, инвестор имеет требования обязательственного характера. Определение ВС же пытается «усидеть на двух стульях», когда, с одной стороны, говорит, что спорные помещения не входят в конкурсную массу застройщика (что характерно для вещного подхода), но с другой, указывает, что город может истребовать их по правилам ст. 398 ГК».

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс», обращает внимание на другой важный аспект в определении ВС – о правах лиц, которые не являются сторонами спора, но на чьи имущественные права судебный акт может повлиять. «К таким лицам можно отнести иных инвесторов, участников долевого строительства и т. д., которые не являлись сторонами инвестиционного контракта с Правительством Москвы», – поясняет он. Как указала экономколлегия, эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс»: «Такой подход позволяет в рамках арбитражного процесса исследовать все возникшие имущественные права на отдельные помещения в построенном объекте, в частности, права участников долевого строительства, которые признали права на свои квартиры в судах общей юрисдикции к моменту рассмотрения спора между органами Москвы и застройщиком в арбитраже».

«Верховный суд продолжает активно проводить патерналистскую позицию об изменении способа защиты права по инициативе суда (впервые это появилось в совместном Пленуме ВС и ВАС № 10/22 2010 года)», – комментирует Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP. Из-за невозможности удовлетворить требования о признании права собственности на нежилые помещения экономколлегия ВС указала на сохранение у истца права на иск об обязании передать вещь в натуре.

ВС не изменил устоявшуюся практику, которая относит признание права собственности к ненадлежащему способу защиты в аналогичных спорах по ряду причин, поясняет Курмаев: необходимость различения вещных и обязательственных способов защиты, отсутствие зарегистрированного права на стороне ответчика и фактического владения недвижимостью истцом. Тем не менее, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, ВС указал на нецелесообразность отказа в удовлетворении требований, на необходимость их правовой переквалификации.

Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP: «С одной стороны, это обеспечивает большую защиту интересов истца. С другой стороны, ответчик зачастую уже не знает, от каких требований защищаться – от тех, что заявлены или от тех, которые суд может посчитать верными».

Смотрите еще:

  • Временный запрет на выезд из рф Как отменяется временное ограничение (запрет) на выезд должников за границу? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Временное […]
  • Земельный закон 93-фз Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого […]
  • Статья упк 151 Уголовно-процессуальный кодекс РКСтатья 151. Сроки содержания под стражей и порядок их продления 1. Срок содержания под стражей при досудебном расследовании не может превышать два месяца, кроме исключительных случаев, […]
  • Задержание за вождение в нетрезвом виде Уволят ли военнослужащего по статье, если он повторно задержан за езду в нетрезвом виде? Здравствуйте. Прохожу службу по контракту уже 10 лет. Был задержан за вождение в нетрезвом виде в нерабочие время на нерабочей […]
  • Договор купли продажи аварийного автомобиля образец Договор-купли продажи битого автомобиля Как правильно продавать и оформлять договор купли-продажи битого а-м? Что должно быть прописано в договоре? Ответы юристов (2) Как правильно продавать и оформлять договор […]
  • Письмо написать с притензией Письмо-претензия о возмещении ущерба наша компания - один из ведущих итальянских производителей мебели. Пару месяцев назад я случайно обнаружила, что на сайте одного мебельного магазина (на главной странице сайта) […]