Расторжение договора аренды акт возврата

Содержание:

Расторжение договора аренды

Добрый день. Если подписан акт приема-сдачи арендуемого помещения, значит ли это, что договор считается расторгнутым? Ситуация такая: подписала с арендодателем акт приема-сдачи помещения, отдала ключи от помещения, разошлись мирно. Через два месяца приходит повестка в суд о выплате арендной платы за месяц (по договору необходимо предупредить за месяц о расторжении договора, но не предупредила, т.к. отключили свет на неделю, испортилось много товара и срочно надо было съехать, арендодатель был не против и подписал акт приема-сдачи помещения, а вот расторжение договора не подписали, все таки мирно разошлись)

Ответы юристов (7)

Акта приема-сдачи будет достаточно. Однако, лучше если будет и соглашение о расторжении, но это не обязательно.

Уточнение клиента

Спасибо! На какой закон сослаться в суде? Я не знаю где закреплено то, что вы мне написали.

11 Января 2015, 18:03

Есть вопрос к юристу?

Мне кажется не все так просто, нужно смотреть договор и иск, который к вам предъявили, рекомендую не экономить на юристе, и обратиться с документами для составления соответствующего возражения на исковое заявление.

У вас в акте есть какие-либо ссылки на расторжение договора досрочно?

Уточнение клиента

Нет. Написано, что арендодатель принимает помещение без предъявления претензий.

11 Января 2015, 18:11

Марина, у Вас это должно быть предусмотрено в договоре аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Закон не обязывает стороны подписывать соглашение о расторжении, однако обязывает вернуть имущество, которое передается по акту приема-передачи.

Уточнение клиента

У меня написанно так в договоре: по истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения передать арендуемое помещение арендодателю в том состоянии, в котором они были получены. Но ниже указал: письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении по любым основаниям как предусмотренным так и не предусмотренным условиям настоящего договора, либо уплатить арендодателю арендную плату за указанный период(1месяц) в случае не соблюдения данных сроков.

11 Января 2015, 18:27

Плохо, и между вами нет никакой переписки по этому поводу? Я думаю, что суд будет исследовать полностью все ситуацию, и если у вас были основания для досрочного расторжения договора (отсутствие света — и это все зафиксировано), то можно попытаться вывернуть все в вашу пользу.

Уточнение клиента

Свет-это не выход, т.к. в договоре не прописано, что арендодатель предоставляет нам электроэнергию. Он же собственноручно не отключал свет. Отключила организация.

11 Января 2015, 18:31

Вам арендатор обязан был предоставить помещение пригодное для определенных целей- я так понял, для размещения продуктового магазина. А без света такой магазин существовать не может. Мое мнение, что нужно смотреть документы и выбирать линию защиты.

Уточнение клиента

У меня на руках только договор аренды и акт приема передачи, акт приема сдачи помещения. Хотя, верно, в акте приема передачи нежилого помещения указано, что сдаваемое помещение предоставляется арендатору для использования под продовольственный магазин. На что тогда ссылаться? На эту фразу, что я только, что написала вам и наверное на условия, которые необходимы для продовольственного магазина?! Подскажите пожалуйста!

11 Января 2015, 19:04

Я не могу дать полной и достоверной консультации без подробного изучения документов и вашей ситуации, все что говорю- это только поверхностное, и вы должны это понимать.

В отзыве можете ссылаться на то, что предупредили заранее об освобождении помещения, а тут еще и свет выключили, что просто ускорило ваш сеъезд и арендодатель не возражал, в связи с чем подписал у вас акт и принял помещение.

Уточнение клиента

11 Января 2015, 19:19

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расторжение договора аренды

Арендатор помещения вернул из аренды по акту приема-передачи помещение арендодателю. Все оплатил (арендную плату, коммунальные услуги). Однако арендодатель всячески уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Могу-ли я признать договор расторгнутым в одностороннем порядке и если да, то как ?

Уточнение клиента

Вернул с подписанием Акта приема-передачи обеими сторонами.

Договором было предусмотрено предупреждение за 2 месяца письменно под роспись. Это тоже было соблюдено.

23 Ноября 2016, 11:23

Уточнение клиента

Договор по сроку не закончился. Процедура расторжения была досрочной

23 Ноября 2016, 11:33

Ответы юристов (13)

Акт передачи помещения подписан арендодателем? Если да, то в целом ничего страшного нет. поскольку если арендодатель уже подписал такой акт. то он подтвердил факт получения помещения и тем самым свое согласие на расторжение договора аренды.

Поэтому сейчас я бы рекомендовал просто направить официальное письмо арендодателю с требованием выйти на связь для подписания соглашения о расторжении договора. Однако даже если этого сделано не будет, в суде вряд ли у арендодателя есть шансы в суде что-либо с Вас взыскать, поскольку передача помещения уже подразумевает прекращение договора аренды.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Есть вопрос к юристу?

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сначала нужно увидеть сам договор, предусматривает ли он возможность досрочного расторжения договора аренды, иначе его можно расторгнуть только в судебном порядке и не во всех случаях.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если отсутствуют вышеуказанные основания вы не можете расторгнуть договор в одностороннем порядке, и если конечно иное не предусмотрено самим договором.

Если же вы нанимаете жилое помещение, то по закону вы должны уведомить наймодателя за три месяца, если иное не предусмотрено договором

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Уважаемый Руслан! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

если помещение Вами по передаточному акту было возвращено в связи с истечением договора аренды, то составлять дополнительное соглашение о расторжении не надо.

Все срок закончился, вернули, подписанный акт есть.

Поскольку Вы уже возвратили арендованное помещение арендодателю, а арендодатель принял помещение, то в силу ст. 153 ГК РФ, такие действия сторон свидетельству о прекращении действия договора аренды:

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Что подтверждается судебной практикой Определение ВАС РФ от 22.11.2011 N ВАС-13707/11 по делу N А40-133123/10-60-849?

Поскольку договоры аренды совершен в письменной форме, соглашение о расторжении договора должно быть совершено также в письменной форме.В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи (возврата) от 01.09.2009 года возвращены нежилых помещений площадью 40,3 кв. м. Указанный акты подписан лицами, совершившими эти сделки.В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Таким образом, суды пришли к выводу о том, что действия по подписанию акта приема-передачи при возврате арендованного имущества можно расценивать в качестве соглашения сторон.

Здравствуйте, я в данном случае не совсем поняла фразу «арендатор вернул». У Вас подписан акт приема-передачи только арендатором или же его подписал и арендодатель.

Основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке установлены статьей 620 ГК РФ согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества;
2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, основания для одностороннего отказа от аренды помещения вы должны искать в вашем договоре, если их нет то вы должны руководствоваться нормами действующего законодательства РФ указанными выше. А после расторжения настаивать на передаче помещения.

Если Арендодатель подписал документы о приемке помещения от арендатора, то полагаю, что этим он выразил свое согласие на прекращение арендных отношений.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статья 655 ГК РФ (часть 2)при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи.

Расторжение договора аренды-возврат арендной платы

Я (ИП) сдаю офисное помещение в аренду. С последним клиентом (ООО) был подписан договор аренды от 30.03.2016 г.

01.04.2016 г. арендатором был внесен платеж за первый месяц.

Условиями договора было предусмотрено, что в указанном помещении будет произведен ремонт (покраска стен — была произведена за счет арендатора в начале апреля). Согласно договора, арендная плата составляет 50 000 рублей, но за первые 2 месяца снижена до 42500 с условием выполненного ремонта арендатором. Произведенный ремонт в полном объеме выполнен не был, смета не была предоставлена, акт выполненных работ не предоставлен.

Арендатор фактически еще не въехал, акт приема-передачи не подписал (только подписан сам договор аренды)

Однако 11.04.16 заявляет о желании расторгнуть договор и вернуть уплаченный платеж — 42500 рублей.

По условиям договора, арендатор обязан уведомить меня за 30 дней о желании расторгнуть договор.

Могу ли я отказать в возврате уплаченной арендатором суммы за первый месяц аренды (при отсутствии подписанного акта приема-передачи помещения)?

Либо по крайней мере удержать сумму за истекшие 11 дней апреля?

И как быть с выполненным ремонтом? может ли арендатор настаивать на компенсации за произведенную покраску стен или я могу отказать, т.к. акт выполненных работ не был подписан?

договор аренды прилагаю

Ответы юристов (8)

Данное уведомление Вам Арендатор направлял?

Либо по крайней мере удержать сумму за истекшие 11 дней апреля?
Илья

Договор будет расторгнут с момента уведомления, если Вы не договоритесь на иные условия. Т.к. согласно условий договора, уведомить обязан за 30 дней и через 30 дней договор будет считаться расторгнутым

И как быть с выполненным ремонтом? может ли арендатор настаивать на компенсации за произведенную покраску стен или я могу отказать, т.к. акт выполненных работ не был подписан?
Илья

2.2.9. Произвести покраску стены (обои под покраску) с использованием цвета колера по согласованию с Арендодателем, сдать по акту выполненных работ.

Но у Вас ни слова не сказано о том, включается ли данная стоимость в стоимость аренды или нет, указано лишь, что обязан произвести покраску. Следовательно, все затраты произведенные на покраску подлежат компенсации, при условии подписанного акта

А акт Вам предоставил на подпись?

Есть вопрос к юристу?

Добрый день. Илья.

В данном случае нет законных оснований для расторжения договора, поэтому необходимо руководствовать положениями договора. Поскольку Вас предупредили только сейчас, то Вы вправе удержать уже оплаченную сумму в полном размере. То есть оплате подлежит полностью весь период до уведомления и 30 дней после уведомления.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Т.е. удержать средства вы имеете право за период с 01.04.2016 г до истечения 30 дней с момента уведомления.

Если сегодня поступит уведомление, то до 11.05.2016 г вправе удержать средства за аренду

1. С одной стороны, в договоре указано, что помещение передается в момент подписания договора сторонами (пункт 1.1.)

С другой стороны, Вами указано условие о передаче помещения и имущества в нем по акту приема-передачи.

В Вашем случае если сможете доказать, что помещение фактически было передано, ключи от помещения, так как Вы указываете арендатор дела ремонт, то у Вас есть шансы оставить плату за месяц себе!

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

2. По условиям досрочного расторжения, это возможно если Вам направленно письменное уведомление и оно Вами получено.

3. Ремонт делался согласно условиям договора аренды именно поэтому он заплатил Вам 42500. Он не сможет взыскать стоимость работ.

С уважением! Г.А. Кураев

Илья, на мой взгляд, многое зависит от того, кем и по какой причине не подписан акт приема-передачи помещения. Если от подписания акта уклоняетесь Вы как Арендодатель (например, Вас не устраивает качество покраски), то Арендатор может требовать расторжения договора на основании п.4.6 в связи с неисполнением Вами обязанностей по передаче помещения. И тогда, поскольку помещение Вами не передано Арендатору в пользование, то Вы обязаны вернуть полученную арендную плату.

ГК РФ Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Уточнение клиента

Арендатору на подпись изначально были предоставлены договор аренды и акт приема-передачи помещения, подписанные с моей стороны. Я не уклонялся от подписания акта и передачи помещения. Кроме того, арендатору были переданы ключи от помещения для проведения покрасочных работ, есть контактные данные бригады, которую арендатор нанял для указанного ремонта.

Достаточно ли этого, чтобы подтвердить, что я не уклонялся от своих обязательств и предоставил помещение?

11 Апреля 2016, 14:43

А как зафиксировано, что были переданы договор, акт, ключи?

Если с бригадой имеется договор на ремонтные работы по адресу офиса на имя арендатора, то можно расценивать, что Вами и помещение было передано и арендатор согласно условий договора начал выполнять покраску стены

Если Арендатор будет это отрицать, то придется как-то доказывать. Думаю, сейчас не помешает написать Арендатору ответ на его требование, в котором отразить то, что Вы фактически передали помещение в аренду, направили арендатору подписанный Вами акт приема-передачи, передали ключи от помещения, а арендатор, не подписав акт, фактически пользовался помещением, включая осуществление его частичного ремонта. В том же письме отказать арендатору в возврате уплаченной им суммы и со ссылкой на п. 4.7 договора предложить уплатить оставшуюся сумму, рассчитав её исходя из количества дней, прошедших с момента передачи помещения, плюс 30 дней (за минусом уже оплаченной суммы).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Акт возврата помещения по договору аренды

Формирование акта возврата помещения по договору аренды происходит обычно в случаях, когда договор аренды по каким-либо причинам расторгается. Акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к основному договору, становясь его неотъемлемой частью.

Зачем нужен акт

Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры.

Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:

  • внешнего вида;
  • состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка;
  • состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.д.

Особенно это актуально, когда помещение находилось в аренде длительный срок – за прошедшее время какие-либо изменения практически неизбежны.

Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.

Правильно составленный и заверенный документ позволяет в дальнейшем избежать возможных проблем, связанных с разногласиями сторон по договору аренды, особенно если дело дойдет до судебной инстанции. Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью.

Кто составляет акт

Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем. Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение. Главное, чтобы этот человек имел представление о том, как составлять подобного рода бумаги и был знаком с законодательством РФ.
Акт должен быть подписан либо руководителем компании– арендодателя, либо лицом, действующим от его имени.

Особенности составления документа

Акт возврата помещения по договору аренды, также как и сам договор, обязательно должен быть подписан двумя сторонами.

Заполняться он должен до того, как договор прекратит свое действие.

Информацию, касающуюся непосредственно помещения, можно оформлять как в текстовом виде, так и в форме таблицы (второй вариант наиболее целесообразен, когда помещение состоит из нескольких отдельных комнат).

Описание помещения может носить как краткий, общий характер, так и быть детализированным, максимально подробным (второй вариант, с точки зрения юриспруденции, конечно, предпочтительнее).

Тонкости составления акта, образец

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу. Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.
По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е. подписи.

В «шапку» вписывается наименование документа, с указанием ссылки на договор, к которому он составляется, а также дата и номер формирования акта.
В основную часть вносятся:

  • названия организаций, между которыми делается акт;
  • их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
  • должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
  • причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
  • адрес, по которому находится помещение
  • описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
  • удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.

Заверять акт с помощью печати или штампа нужно только тогда, когда применение штемпельных изделий закреплено в локальных нормативно-правовых бумагах предприятия (это в равной степени относиться к юридическим лицам и ИП).

На что обратить внимание при оформлении бланка

Оформлять бланк акта по возврату помещения можно на обыкновенном листе любого удобного формата (как правило, используется форматы А4 или А5) или на фирменном бланке предприятия-арендодателя. Заполнять его допускается как от руки, так и в печатном виде.

Формируется акт в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, которые должны быть идентичны по содержанию и равнозначны по праву.

После составления и визирования, информация об акте должна вноситься в специальный журнал учета документации.

Как, где и сколько времени хранить документ

Документ следует держать вместе с договором аренды, к которому он прилагается, в отдельной папке.

Хранить заполненный бланк необходимо период, установленный законодательством РФ или на протяжении времени, прописанного во внутренних нормативных бумагах организации (не забывая о том, что исковые претензии могут быть поданы в течение трех лет после того, как договор аренды прекратит свое действие).

Когда актуальность акта истечет, его можно утилизировать.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Смотрите еще:

  • Земельный участок используется не по целевому назначению Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению Информация об […]
  • Ст 12273 коап Решение Московского городского суда от 20 октября 2016 г. N 7-12273/16 Решение Московского городского суда от 20 октября 2016 г. N 7-12273/16 Судья Московского городского суда Притула Ю.В., рассмотрев в открытом […]
  • Мат капитал в 2018 году на второго ребенка Материнский капитал в 2018 году В 2018 году размер материнского капитала составляет 453026 рублей. Оформить именной сертификат могут семьи, в которых с 1 января 2007 года был рожден (усыновлен) второй или последующий […]
  • Республиканская целевая программа безопасность дорожного движения Государственное бюджетное учреждение "Научный центр безопасности жизнедеятельности" Республиканская целевая программа «Повышение безопасности дорожного движения в Республике Татарстан в 2006–2012 годах» Сост.: […]
  • Документы для оформление дома в собственность Как оформить дом в собственность, построенный на своей земле Перед началом строительства жилой постройки на земельном участке следует позаботиться о двух вещах: узнать все нюансы оформления собственности; построить дом […]
  • Главный судебный пристав омска осьмак Главный судебный пристав Витрук обвиняется в превышении должностных полномочий – СМИ У руководителя УФССП и его помощницы уже прошли обыски. У руководителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Омской […]