Продажа части имущественного комплекса предприятия

Продажа предприятия как имущественного комплекса

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также имущественные и неимущественные права на результаты интеллектуальной деятельности, в том числе и на фирменное название, товарные знаки, знаки обслуживания, и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие в целом или его часть (например, структурное подразделение, выделенное на отдельный баланс) может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Продать бизнес можно либо путем продажи долей (акций), принадлежащих участникам (акционерам) хозяйственных обществ, либо путем продажи предприятия как имущественного комплекса. Реализация предприятия как имущественного комплекса привлекательна тем, что оставляет за собственниками возможность осуществлять впоследствии иные виды деятельности в рамках того же юридического лица.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре купли-продажи на основе полной инвентаризации предприятия. В настоящее время правила такой инвентаризацииустановлены Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13.06.1995 № 49. Акт инвентаризации должен быть составлен и рассмотрен сторонами до подписания договора продажи предприятия.
Передача предприятия как целостного имущественного комплекса предполагает дополнительные юридические действия. Они должны быть направлены на фактическое отчуждение отдельных элементов предприятия. Так, например, в соответствии с договором к покупателю могут переходить права на объекты интеллектуальной собственности (на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его продукции). Переход прав на эти объекты должен регистрироваться в Роспатенте (Закон Российской Федерации от 23.09.1992 № 3520–1 «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров»).
В период подготовки договора покупки предприятия целесообразно привлекать независимых оценщиков. На основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка производится в соответствии с договором, заключенным между независимым оценщиком и заказчиком. Такой договор в обязательном порядке должен включать сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности. Оценка обязательна лишь в случае вовлечения в сделку купли-продажи объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Договорная цена приобретения предприятия как имущественного комплекса зачастую отличается от балансовой стоимости ее активов. Данная разница учитывается как «деловая репутация». Приобретенная деловая репутация является объектом бухгалтерского учета и должна быть отражена в балансе в качестве нематериального актива (ПБУ 14/2000).
По договору продажи предприятие-продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.То есть, не все элементы имущественного комплекса в обязательном порядке должны быть переданы покупателю, отдельные объекты могут быть исключены из состава передаваемого предприятия. К ним относятся права и обязанности, которые продавец не может передать покупателю организации, например:
— права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. За исключением случаев, когда эти права (лицензии) должны переходить к покупателю бизнеса в силу прямого указания закона;
— обязанность по уплате долгов кредиторам в случае отказа последних от перевода долга от продавца к покупателю, а также
— обязанность по уплате налогов и сборов, образовавшихся до совершения сделки (п.3 ст.44 НК РФ).

При продаже предприятия должны быть соблюдены права его кредиторов. Для этого еще до момента передачи предприятия покупателю кредиторы письменно уведомляютсяо его продаже одной из сторон договора. После такого уведомления кредитор письменно сообщает продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга. Если кредитор не согласен, то в течение трех месяцев со дня получения уведомления он имеет право потребовать:
— либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;
— либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
Если же кредитор вовсе не был уведомлен о продаже предприятия, то он может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал о продаже предприятия. По включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, после продажи предприятия продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

В договоре купли-продажи предприятия как имущественного комплекса могут быть предусмотрены особые условия, например, сохранение профиля ранее действующего предприятия в течение определенного срока или обязанность модернизации предприятия на условиях, предписанных договором. В этом случае надо помнить, что данные условия договора являются существенными, а при их несоблюдении договор может быть расторгнут в судебном порядке и применена двусторонняя реституция (постановление ФАС Московского округа от 13.08.2002 № КГ-А41/5248–02).

Договор на продажу предприятия как имущественного комплекса заключается обязательно в письменной форме Несоблюдение формы договора продажи во всех существенных аспектах влечет его недействительность. Договор на продажу предприятия как имущественного комплекса подлежит государственной регистрации (если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, осуществляется непосредственно после передачи предприятия покупателю по передаточному акту (ст.564 ГК РФ)). К договору должны быть приложены:
— акт полной инвентаризации предприятия;
— бухгалтерский баланс;
— заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
— перечень обязательств (долгов) предприятия перед кредиторами, включаемых в состав предприятия. В нем нужно указать каждого кредитора, характер, размер долга перед ним и сроки их требований (погашения).

Передача предприятия продавцом покупателю производится по передаточному акту, в котором содержатся сведения об имуществе предприятия, а также сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Кроме того, акт должен содержать сведения о выявленных недостатках переданного имущества.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи предприятия, подготовка предприятия к продаже, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности продавца и осуществляется за его счет.
С момента подписания передаточного акта обеими сторонами предприятие считается переданным покупателю. При продаже предприятия как имущественного комплекса продавец не прекращает свое существование как юридическое лицо. Покупатель не получает права участия в уставном капитале продавца, он приобретает только имущество, предназначенное для осуществления какого-либо вида деятельности, и обязательства, возникающие в результате этой деятельности.

Трудовые отношения «при новом хозяине»

Продажа предприятия не подразумевает автоматического прекращения трудовых отношений между работниками реализуемого предприятия и самим предприятием.
Решение о продолжении либо прекращении трудовых отношений будет приниматься независимо от условий сделки по продаже предприятия. Одним из вариантов может быть перевод сотрудников предприятия на работу к новому собственнику, для чего необходимо письменное согласие каждого работника (ст.72 ТК РФ).

Продажа предприятия (имущественного комплекса)

Особенность продажи предприятия как имущественного комплекса, предназначенного для предпринимательской деятельности, заключается в том, что такая продажа не связана непосредственно с преобразованием, реорганизацией или ликвидацией юридического лица, владевшего этим имуществом. Юридическое лицо может продать свой имущественный комплекс для того, чтобы приобрести новые активы в целях коренной реконструкции производства или изменения технологической специализации. Новый собственник купленного имущественного комплекса также не изменяет этим приобретением организационно-правовой статус своего юридического лица.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Очевидно, например, что, если юридическое лицо (фирма) продаст одно из нескольких принадлежащих ему предприятий, оно сохранит за собой права на средства индивидуализации.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Таким образом, продавец заинтересован продать предприятие лицу, уже имеющему лицензию на занятие аналогичной деятельностью.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. В настоящее время действуют Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49.

Под имуществом организации в данном случае понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства и прочие финансовые активы. А под финансовыми обязательствами — кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы. Инвентаризации подлежат все имущество организации независимо от его местонахождения и все виды финансовых обязательств, т. е. инвентаризации подлежит предприятие как имущественный комплекс.

Таким образом, продажа должна быть осуществлена по цене имущества, определенной на основе инвентаризации, без учета иных факторов, могущих влиять на цену, в том числе без учета сложившейся ситуации на конкретном рынке. Данное положение ограничивает свободу договора и существенно снижает возможность заключения такой сделки.

Гражданский кодекс РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия. Так, стороны до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия. Договор продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Причем отсутствие какого-либо из вышеназванных документов расценивается как несоблюдение установленной формы договора и влечет его недействительность.

В связи с тем, что предприятие признается недвижимостью, продажа предприятия подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако в отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Учитывая, что договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту возможна только после соответствующей государственной регистрации договора.

Одной из характерных особенностей договора продажи предприятия, выделяющей его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, является то, что продажа предприятия может сопровождаться, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, по не давшим согласие па перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Отметим, что, несмотря не предусмотренные меры защиты кредиторов, Гражданский кодекс РФ все-таки допускает возможность передачи долга без согласия кредитора лишь с обязательным его уведомлением. В то же время общее правило предусматривает, что перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391).

Таким образом, в данном случае закон в первую очередь защищает интересы продавца.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. В случаях когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Изложенный выше алгоритм продажи предприятия иллюстрируется схемой 7.1.

Если иное не вытекает из договора или из правил, изложенных дальше, последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором его продажи, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил купли-продажи, установленных Гражданский кодексом РФ:

o статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от нрав третьих лиц;

o статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;

o статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;

o статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара;

o статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества;

o статья 478. Комплектность товара.

Правила, предусматривающие иные последствия передачи продавцом и принятия покупателем предприятия с недостатками, изложены в табл. 7.2.

Следует отметить, что в Гражданском кодексе РФ предприятие рассматривается не как производственно-хозяйственная и социальная система, а как объект или субъект права. Так, определение, данное предприятию в Гражданском кодексе (предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности), позволяет разработать достаточно простой юридический инструмент для перехода права собственности на предприятие от одного лица к другому. Однако оно не отражает социально-экономической сущности предприятия (предприятие — это прежде всего социотехническая система) и поэтому не ставит проблемы обеспечения защиты прав работников предприятия на сохранение их рабочих мест и других прав при смене собственника. В соответствии с другой нормой Гражданского кодекса РФ при продаже

Схема 7.1. Алгоритм продажи предприятия

Таблица 7.2

Ситуация

Правило, определяющее последствия

Имущественные комплексы

Имущественный комплекс это совокупность объектов недвижимости и имущества, на которые распространяется имущественное право какого-либо юридического или физического лица.

С введением в хозяйственный оборот отношений, связанных с целостным имущественным комплексом, возникают вопросы, требующие определения данного понятия.

С введением обязательной регистрации договоров купли-продажи единого имущественного комплекса юридический смысл этого понятия становится еще более актуальным, т.к. предмет любого гражданского (хозяйственного) договора является его существенным условием. Чтобы определить предмет купли-продажи, необходимо назвать, что именно продается-покупается.

В нормативных актах приводятся разные по смыслу определения целостного имущественного комплекса. В частности, понятие целостного имущественного комплекса определено в ряде постановлений КМУ и совместных приказах Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ), Антимонопольного комитета Украины (АМКУ), Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).

При определении понятия «целостный имущественный комплекс» судебная практика руководствуется нормой части 1 статьи 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которой «целостный имущественный комплекс — это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он расположен, автономными инженерными коммуникациями, энергоснабжением. В случае выделения целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия составляется распределительный баланс».

Подобная целесообразность объясняется тем, что Закон обладает высшей юридической силой по сравнению с иными нормативными актами, определяющими понятие целостный имущественный комплекс. Кроме того, понятие целостный имущественный комплекс, определенное в Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», указывает все существенные признаки целостного имущественного комплекса: принадлежность имущества, земельного участка, наличие завершенного цикла производства продукции (работ, услуг); возможность разделения на самостоятельные структурные подразделения.

Понятия «субъект права» (например, юридического лица) и имущественный комплекс не совпадают. Так завод как имущественный комплекс может менять правообладателя, т.е. имущественный комплекс остается одним и тем же, а субъект права может меняться.

Атрибуты каждого имущественного комплекса в реестре допускает объединение в его составе любых других имущественных объектов (зем.участков, зданий, помещений, движ. имущества и т.д.), в т.ч. и имущественных комплексов меньшего порядка.

Имущественный комплекс — оценка имущества

Оценка имущественного комплекса является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество. Имущество – обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности. Всвязи с этим, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее.

Отчет об оценке собственности (имущества или имущественного комплекса) имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде.

Кроме того, довольно часто встречаются случаи оценки имущественных комплексов при совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки.

Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.

Продажа имущественного комплекса

Для осуществления процедуры купли-продажи предприятия как единого имущественного комплекса необходимо пройти такие этапы:

  • Согласно Устава предприятия собрать сборы основателей и получить их согласие на продажу.
  • Перед заключением договора купли-продажи предприятия целесообразно провести инвентаризацию и аудиторскую проверку с целью выявления всех его активов и пассивов, которые составляют единый имущественный комплекс.
  • При заключении договора купли-продажи предприятия предусмотреть передачу единого имущественного комплекса по акту приема-передачи. В акте следует привести развернутый перечень активов и пассивов, которые переходят к покупателю по договору купли-продажи. В договоре, в свою очередь, надо сделать предостережения о том, что активы и пассивы, не указанные в акте приема-передачи, не считаются переданными покупателю.

Согласно части 2 статьи 191 ГКУ в состав предприятия как единого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку или другое обозначение и другие права, если иное не установлено договором или законом.

На предприятие как единый имущественный комплекс — объект гражданских прав, законодатель распространяет режим недвижимости, несмотря на то, что в его состав могут входить как движимые, так и недвижимые вещи и другое имущество.

Согласно ч. 4 ст. 191 ГКУ предприятие или его часть могут быть объектами купли-продажи, залога, ренты и других сделок. Поскольку предприятие как единый имущественный комплекс признан недвижимостью, то и на сделки относительно него должны распространяться соответствующие требования закона, которые касаются сделок с недвижимостью.

Например, для договоров купли-продажи единого имущественного комплекса необходимо нотариальное удостоверение и государственная регистрация (ст. 657 ГКУ). Государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением. Нотариусы, которые не имеют доступа к единой компьютерной базе данных Реестра, в день удостоверения сделки присылают один его экземпляр регистратору, который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр.

Регистратор может отказать в государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки в случае, если отсутствует документ о плате за внесение записи в Реестр или плата внесена не в полном объеме. Запись в Реестре должна содержать такие ведомости:

1) наименование сделки;
2) наименование сторон:

  • для юридических лиц резидентов — наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЄГРПОУ;
  • для юридических лиц нерезидентов — наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо;
  • для физический лиц граждан Украины — фамилия, имя и отчество, постоянное местожительство и идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-налогоплательщиков и других обязательных платежей;
  • для иностранцев, лиц без гражданства — фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное местожительство за пределами Украины;

Также читайте

3) описание недвижимого имущества, относительно которого совершается сделка, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;
4) срок действия сделки;
5) о нотариальном удостоверении сделки (ведомости о нотариусе, который удостоверил сделку, дата удостоверения и номер в реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов, на котором изложен текст сделки);
6) порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре;
7) о регистраторе.

Датой государственной регистрации сделки купли-продажи имущественного комплекса считается дата и время внесения соответствующей записи в Реестр. О внесении записи в Реестр регистратор выдает сторонам сделки купли-продажи имущественного комплекса или уполномоченным ими лицам экземпляр извлечения.

Согласно ч. 4 ст. 334 ГК Украины право собственности на предприятие как единого имущественного комплекса возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Итак, на этом процедуру купли-продажи имущественного комплекса можно считать завершенной.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Продажа организации как имущественного комплекса

Вопрос-ответ по теме

Хотелось бы статьи и примеры по продаже организации как имущественного комплекса

Возможен вариант передачи необходимых прав и обязательств путем продажи организации или части организации как имущественного комплекса. В таком случае оформляется договор купли-продажи недвижимости, а так же акт приема-передачи имущества. При этом, организация, которую приобрели в качестве имущественного комплекса, продолжает существовать. То есть учредитель сможет, например, продать в ней долю, а так же совершать иные сделки.

Из статьи журнала «Учет в туристической деятельности», № 2, февраля 2009
Продажа турфирмы как имущественного комплекса

Возможные варианты продажи готовой турфирмы

На практике наиболее распространенными способами продажи туристического бизнеса являются следующие:
– реализация турфирмы как имущественного комплекса;
– продажа стопроцентного пакета долей (если речь идет об ООО) или стопроцентного пакета акций (если речь идет об акционерном обществе).

Рассмотрим каждый из вариантов более подробно, проанализировав их плюсы и минусы.

Реализация турфирмы как имущественного комплекса

Начнем рассматривать продажу турфирмы с этого варианта.

Правовая сторона сделки

До того как заключить договор купли-продажи предприятия, продавец сначала должен зарегистрировать права на турфирму в целом (на предприятие как имущественный комплекс). Такое требование предусмотрено в пункте 2статьи 22 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также придется пройти процедуру государственной регистрации и самого договора купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ).*

Договор купли-продажи предприятия заключают в письменной форме (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ).

Продавец передает турфирму покупателю по передаточному акту. По этому акту покупатель приобретает право пользования и распоряжения имуществом и правами, принадлежащими турфирме (п. 3 ст. 564 Гражданского кодекса РФ). С этой же даты на покупателя переходят все риски случайной гибели или повреждения полученного имущества. А вот право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 Гражданского кодекса РФ).*

Таким образом, процедура продажи турфирмы как имущественного комплекса включает следующие этапы*:
– заключение и государственную регистрацию договора купли-продажи турфирмы;
– передачу турфирмы от продавца к покупателю по передаточному акту;
– государственную регистрацию права собственности покупателя на турфирму.

Обратите внимание и на такой важный момент. Практически во всех случаях договор продажи турфирмы является для продавца крупной сделкой. А крупную сделку должен одобрить совет директоров, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании.

За государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса придется заплатить госпошлину. Ее сумма составляет 0,1 процента от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса.

Бухгалтерский учет операций

Поступления, связанные с продажей турфирмы, отражают в учете продавца в составе прочих доходов. Это следует из пункта 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации». Таким образом, сумма прочих доходов будет соответствовать стоимости турфирмы, указанной в договоре купли-продажи. Соответствующие доходы отражаются в учете на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданную турфирму к покупателю.

Затраты, связанные с продажей турфирмы, продавец отражает как прочие расходы (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»). Эти расходы включают в себя фактическую себестоимость реализуемых активов, по которой они отражаются на балансе турфирмы.

Расчет налога на добавленную стоимость

Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается НДС. При этом налоговая база по НДС определяется отдельно по каждому из видов активов компании (п. 1 ст. 158 Налогового кодекса РФ). Более того, если цена продажи турфирмы не совпадает с ее балансовой оценкой, необходимо использовать поправочный коэффициент. Такой порядок предусмотрен пунктом 2 статьи 158 Налогового кодекса РФ.

Сумму налога следует исчислять по каждому виду имущества исходя из расчетной ставки, которая в данном случае равна 15,25 процента (п. 4 ст. 158 Налогового кодекса РФ).

Обратите внимание: в составе турфирмы как имущественного комплекса могут передаваться разные активы, в том числе и не являющиеся собственно активами, а представляющие собой статьи бухгалтерского учета, например расходы будущих периодов. Необходимо иметь в виду, что НДС нужно начислять только по тем активам, которые облагаются НДС в соответствии с требованиями главы 21 Налогового кодекса РФ.

Продавец турфирмы составляет сводный счет-фактуру, в котором в отдельных строках указывает виды активов: основные средства, нематериальные активы, прочие виды имущества. В графе «Всего с НДС» указывают цену, по которой продана турфирма. На основании этого сводного счета-фактуры покупатель примет уплаченный продавцу НДС к вычету.

Расчет налогооблагаемой прибыли

Налоговый кодекс РФ особенности определения налогооблагаемой базы при продаже предприятия как имущественного комплекса не регламентирует. В рассматриваемой ситуации доходом от продажи будет являться выручка от реализации турфирмы. Расходами же будет остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов, определенная на основании данных налогового учета, а также себестоимость материальных ресурсов, ценных бумаг, прочего имущества, величина дебиторской задолженности.

В феврале 2009 года по договору купли-продажи ООО «Туроператор» продает турфирму как имущественный комплекс. Покупателем выступает ЗАО «Холдинг». Цена сделки – 2 700 000 руб. (включая НДС). Так как сделка происходит в период кризиса, турфирма продается по цене ниже ее балансовой стоимости.

В составе ООО «Туроператор» передаются имущество и обязательства. Предположим, что баланс ООО «Туроператор» на дату продажи имеет следующий вид:

Продажа предприятия (имущественного комплекса)

Особенность продажи предприятия как имущественного комплекса, предназначенного для предпринимательской деятельности, заключается в том, что такая продажа не связана непосредственно с преобразованием, реорганизацией или ликвидацией юридического лица, владевшего этим имуществом. Юридическое лицо может продать свой имущественный комплекс для того, чтобы приобрести новые активы в целях коренной реконструкции производства или изменения технологической специализации. Новый собственник купленного имущественного комплекса также не изменяет этим приобретением организационно-правовой статус своего юридического лица.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Очевидно, например, что, если юридическое лицо (фирма) продает одно из нескольких принадлежащих ему предприятий, оно сохранит за собой права на средства индивидуализации.

Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность. Таким образом, продавец заинтересован продать предприятие лицу, уже имеющему лицензию на занятие аналогичной деятельностью.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. В настоящее время действуют методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49.

Под имуществом организации в данном случае понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, прочие запасы, денежные средства и прочие финансовые активы. А под финансовыми обязательствами — кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы. Инвентаризации подлежат все имущество организации независимо от его местонахождения и все виды финансовых обязательств, то есть инвентаризации подлежит предприятие как имущественный комплекс.

Таким образом, продажа должна быть осуществлена по цене имущества, определенной на основе инвентаризации, без учета иных факторов, могущих влиять на цену, в том числе без учета сложившейся ситуации на конкретном рынке. Данное положение ограничивает свободу договора и существенно снижает возможность заключения такой сделки.

ГК РФ содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия. Так, стороны до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы являются обязательным приложением к договору продажи предприятия. Договор продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Причем отсутствие какого-либо из вышеназванных документов расценивается как несоблюдение установленной формы договора и влечет его недействительность.

В связи с тем, что предприятие признается недвижимостью, продажа предприятия подлежит государственной регистрации, порядок которой в настоящее время регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако в отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Учитывая, что договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту возможна только после соответствующей государственной регистрации договора.

Одной из характерных особенностей договора продажи предприятия, выделяющей его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, является то, что продажа предприятия может сопровождаться, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов.

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав проданного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Отметим, что, несмотря не предусмотренные меры защиты кредиторов, ГК РФ все-таки предусматривает возможность передачи долга без согласия кредитора лишь с обязательным его уведомлением. В то же время общее правило предусматривает, что перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (ст. 391).

Таким образом, в данном случае закон в первую очередь защищает интересы продавца.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Если иное не вытекает из договора или из правил, изложенных дальше, последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором его продажи, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил купли-продажи, установленных ГК РФ:

  • статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц;
  • статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя;
  • статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара;
  • статья 466. Последствия нарушения условия о количестве товара;
  • статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества;
  • статья 478. Комплектность товара.

Следует отметить, что законодательство, как правило, рассматривает предприятие не как производственно-хозяйственную и социальную систему, а как объект или субъект права. Так, определение, данное предприятию в Гражданском кодексе (предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности), позволяет разработать достаточно простой юридический инструмент для перехода права собственности на предприятие от одного лица к другому. Однако оно не отражает социально-экономической сущности предприятия (предприятие — это, прежде всего, социотехническая система) и поэтому не ставит проблемы обеспечения защиты прав работников предприятия на сохранение их рабочих мест и других прав при смене собственника.

Соблюдение социальных интересов трудового коллектива при продаже предприятия (как имущественного комплекса) могло бы найти решение в трудовом законодательстве. Однако в настоящее время и трудовое законодательство не имеет определенных норм, регламентирующих защиту интересов работников предприятия при его продаже.

Решение этого вопроса осложняется еще и тем, что в соответствии с нормой Гражданского кодекса при продаже предприятия права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю и, следовательно, последний может покупать предприятие с целью его перепрофилирования, а это, в свою очередь, может потребовать профессиональной переподготовки работников или набора новых кадров. Следует заметить, что и в этом случае закон не предусматривает социальной защиты работников предприятия: с одной стороны, работнику, предупрежденному о предстоящем увольнении, администрация предприятия обязана предложить другую работу на этом же предприятии, с другой стороны, КЗоТ не обязывает администрацию предприятия проводить переобучение высвобождаемого работника по другой специальности.

Антимонопольное законодательство предусматривает государственный контроль за соблюдением устанавливаемых им норм при продаже недвижимости и продаже предприятий. Если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10 процентов балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов продавца, то получение в собственность или пользование одним хозяйствующим субъектом (покупателем) основных производственных средств или нематериальных активов другого хозяйствующего субъекта (продавца) осуществляется с предварительного согласия федерального антимонопольного органа на основании ходатайства юридического или физического лица. Такое согласие требуется и в случае приобретения лицом (группой лиц) прав, позволяющих определять условия ведения хозяйствующим субъектом его предпринимательской деятельности либо осуществлять функции его исполнительного органа.

Обратная связь

Смотрите еще:

  • Временный запрет на выезд из рф Как отменяется временное ограничение (запрет) на выезд должников за границу? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Временное […]
  • Как признать дом ветхим и аварийным Порядок признания жилья непригодным для проживания, то есть ветхим или аварийным. А) Согласно п. 42 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании […]
  • Авито продажа подержанных автомобилей в спб Купить автомобиль с пробегом в СПБ - 134 авто в наличии Предлагаем Вашему вниманию 134 авто с пробегом в Санкт-Петербурге от официального дилера. Все автомобили прошли все необходимые технические диагностики и […]
  • Упк 195 статья Статья 195 УПК РФ. Порядок назначения судебной экспертизы (действующая редакция) 1. Признав необходимым назначение судебной экспертизы, следователь выносит об этом постановление, а в случаях, предусмотренных пунктом 3 […]
  • Ст 49 ч 2 жилищного кодекса Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма 1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. 2. Малоимущим гражданам, […]
  • Кузнецова и ю судебный пристав Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 мая 2017 г. N Ф02-1822/17 по делу N А78-14548/2016 (ключевые темы: исполнительное производство - мера принудительного исполнения - расходование денежных […]