Проблемы жилищного кодекса

Старые проблемы нового кодекса

А.Л Леднев, преподаватель правовых дисциплин, руководитель юридического кабинета «ЗАЩИТА»,практикующий юрист

Безусловно, жилищное право касается интересов каждого человека, поскольку практически все мы являемся собственниками или нанимателями жилых помещений, и жизнь наша, соответственно, регулируется нормами жилищного законодательства. Конечно же, оттого, какие это нормы и каково их содержание, в значительной степени зависит наша жизнь.

К сожалению, приходится говорить об отсутствии четкой, понятной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

Конституция Российской Федерации в статье 40 устанавливает право каждого гражданина России на жилище. Существенные же принципы реализации данного конституционного права россиян и правовое регулирование жилищных отношений определены в Гражданском кодексе и новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

До 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие нового ЖК РФ, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством несогласованных между собой и даже противоречивых нормативных актов (акты были приняты в различное время, на разном уровне — от инструкций до федеральных законов). Отсутствие цельности правового регулирования жилищных отношений способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав.

Следом за второй частью Гражданского кодекса Российской Федерации, который затронул и договоры социального найма жилых помещений, появляется конкретизирующий, детализированный источник — ЖК РФ (принят 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года, подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 года, опубликован в Российской газете 12 января 2005 года, вступил в силу с 1 марта 2005 года).

Следует признать, что в Российской Федерации давно назревала необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который, как мы надеялись, наконец упорядочил бы регулирование жилищных отношений.

Однако введение нового Жилищного кодекса не оправдало радужных надежд. Проблем, может быть, и стало меньше, но они остались. Несправедливо по отношению к ЖК РСФСР будет не заметить, что некоторые вопросы новый ЖК даже усложнил. В частности, вопрос о так называемом разделе лицевого счета, который я бы сейчас и хотел затронуть.

Следует отметить, что термины «лицевой счет», «раздел лицевого счета» не являются жилищно-правовыми понятиями. Они вошли в юридический лексикон вследствие правоприменительной практики статьи 86 ЖК РСФСР, позволявший бывшим супругам и совершеннолетним членам семьи требовать раздела (выдела) жилого помещения и самостоятельного заключения договора социального найма.

Очень часто бывает так, что после распада семьи ее бывшие члены продолжают проживать вместе. Произвести справедливый раздел жилья, устраивающий обе стороны, путем обмена одной квартиры на две на практике практически невозможно. Во время действия ЖК РСФСР этот вопрос можно было решить на основании статьи 86 путем так называемого раздела лицевого счета, что позволяло любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, являющееся изолированной комнатой (несколько комнат), не имеющей с другими комнатами общего выхода (изолированная комната). Новым ЖК изменение договора найма таким способом не предусмотрено (но стоит сразу отметить, что и не запрещено). Безусловно, отсутствие данной нормы в законодательстве продиктовано стремлением власти к ликвидации коммунальных квартир. Так, в 2006 году Государственной Думой Томской области был направлен проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 82 Жилищного кодекса РФ» с предложением внести право совершеннолетнего члена семьи требовать заключения с ним отдельного договора социального найма, однако Правительством РФ законопроект не был поддержан, так как он не согласуется с концепцией Жилищного кодекса Российской Федерации, нацеленной на постепенное исключение проживания граждан в коммунальных квартирах. Тем не менее отсутствие ясного регулирования настоящего вопроса влечет нарушение прав жильцов, которые не ведут совместного хозяйства, но должны солидарно отвечать по договору найма, то есть может возникнуть ситуация, когда один человек будет вынужден оплачивать долги ставшего ему чужим человека.

К сожалению, стремление государства избавиться от коммунальных квартир, вводя запрет на «раздел лицевых счетов» на практике ведет к тому, что многие граждане просто не могут воспользоваться правом на приватизацию занимаемой комнаты. Стоит отметить, что в течение нескольких лет после введения в действие ЖК РФ встречалась практика судов, которые «делили» лицевые счета, потом она сошла на нет.

ЖК РФ как-то вяло и несмело коснулся этого вопроса и в соответствии с пунктом 4 статьи 69 устанавливается, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, но по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, указанный гражданин отвечает самостоятельно. Казалось бы, все предельно ясно, однако не предусмотрев процедуру исполнения этой нормы, законодатель фактически лишил жильцов возможности ею воспользоваться. Практика судов на сегодняшний день сложилась такая, что суды отказывают истцам в «разделе счета» даже в случае согласия ответчика. Единственный реальный шанс изменить договор имеют жильцы, попадающие под действие старого ЖК, то есть если их правоотношения возникли до введения в действие нового ЖК (согласно статье 5 ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие).

Данная практика также постепенно прекращается, суды придерживаются позиции, что жилищное правоотношение является длящимся, следовательно, к нему применяются нормы права, которые действуют в настоящее время.

Следует согласиться с автором в том, что достаточно сложно найти примеры из судебной практики, свидетельствующие о разделе лицевых счетов нанимателям, которым жилые помещения были предоставлены после вступления в силу ЖК РФ. Как правило, суды разделяют лицевые счета гражданам – участникам жилищных правоотношений, возникших до 01 марта 2005 года, однако при этом суды все же ссылаются на нормы ЖК РФ, а не ЖК РСФСР.

Так, суд апелляционной инстанции Кировского района г. Омска
рассмотрев в судебном заседании 11 октября 2007 года дело по апелляционной жалобе Ю.А. на решение мирового судьи по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов, установил, что поскольку истец и ответчики не являются членами одной семьи, по правилам п.4 ст.69 ЖК РФ они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Суд с учетом порядка пользования спорной квартирой, определенного судом, счел возможным удовлетворить и требование истца об открытии на его имя отдельного лицевого финансового счета на комнату площадью 12,4 кв. м для оплаты коммунальных услуг, а за ответчиками — на две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м, также для оплаты коммунальных услуг 1 .

Тем не менее мы все-таки имеем норму ЖК (пункт 4 статьи 69), предусматривающую самостоятельность ответственности по договору, несмотря на то что сама процедура исполнения статьи не предусмотрена. По моему мнению, права на раздел лицевого счета у человека есть, но процедуру исполнения необходимо найти (подобрать). Ответ предельно ясен: это внесение изменений в договор социального найма в части обязательств либо все-таки заключение отдельных договоров найма. Подобную концепцию по изменению условий обязательства излагает доктор юридических наук С.В. Сарбаш (Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. — М.: Статут, 2004. С. 112).

Путем детализированного анализа действующего законодательства представляется вполне возможным подкрепить это утверждение правовыми доводами. Они заключаются и в конституционных правах граждан, и в применении норм гражданского законодательства в части, не урегулированной Жилищным кодексом, и в действиях самих участников жилищных правоотношений (согласно статье 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их). Еще в 2006 году аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права МГУ Е.В. Юрченко предложил пять вполне обоснованных доводов для заключения отдельных договоров социального найма («Закон», № 8, август 2006 года). Спустя время ни в практике, ни в законе радикальных перемен так и не произошло.

Анализируя сложившуюся ситуацию, я задался вопросом, какой наиболее оптимальный выход можно предложить для разрешения настоящей ситуации, который не противоречил бы стремлению Правительства к постепенной ликвидации коммунальных квартир и основывался на законе. Ответ нашелся один: внести в ЖК дополнения, которые будут регулировать изменения договоров социального найма в части обязательств без заключения отдельных договоров. Эти дополнения должны предусмотреть особенный порядок разделения обязательств между жильцами, который делает это таким образом, что часть жильцов остаются солидарными, а один из них или несколько — на долевых принципах ответственности (долевая ответственность между новыми семьями с сохранением солидарных обязательств внутри каждой семьи). Таким образом, нет необходимости заключать отдельные договоры и, как следствие, не плодить коммунальные квартиры. В результате мы в буквальном смысле этого слова делим лицевой счет: по одному договору социального найма получаем жильцов с долевой ответственностью. Настоящая позиция, безусловно, рациональна. Как я полагаю, пункт 4 статьи 69 ЖК именно это имеет в виду, только данная норма для ее безошибочного применения, конечно, требует доработок и дополнений, хотя и сегодня имеет правовую базу.

В большинстве случае «делением» лицевых счетов граждане преследуют одну цель – заключение отдельного договора социального найма и приватизацию комнаты, без возможности достижения указанной цели все трансформации данного правоотношения, на мой взгляд, не имеют существенного значения.

Комментируемая автором часть 4 статьи 69 ЖК РФ предоставляет гражданину, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, такой же объем прав, которые имеют наниматель и члены его семьи. Данный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Однако следует отметить, что лицо, ранее получившее статус нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со статьей 86 ЖК РСФСР, то есть воспользовавшееся правом на «раздел лицевого счета», получало возможность приватизировать занимаемую ими комнату или несколько комнат и стать собственником жилого помещения. В настоящее время, в связи с отсутствием механизма раздела лицевого счета, лица, занимающие жилое помещение по договору социального найма, лишены указанной возможности. Кроме того, они не могут осуществить обмен фактически занимаемой жилой площадью.

В настоящий момент, по моему мнению, самым веским доводом для внесения изменений в договор социального найма в части обязательств с переходом на долевую ответственность в осуществлении платежей будет пункт 1 статьи 7 ЖК РФ, предусматривающий применение Гражданского кодекса в части, не урегулированной ЖК, с соответствующим (последующим) применением пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Очевидно, что бороться с коммунальными квартирами необходимо не путем ущемления прав граждан, а с помощью увеличения количества социального жилья.

Затронутая нами социальная проблема на сегодняшний день накалена до предела и затрагивает неотчуждаемые конституционные права человека. При распаде семьи один из ее членов вынужден платить за наем и коммунальные услуги, которые начисляются на прописанного в квартире, но, возможно, и не проживающего чужого человека. Как законодателю, так и правоприменителю уже пора бы сделать самые смелые шаги навстречу решению столь насущного вопроса.

В настоящее время в юридической литературе раздел лицевого счета неразрывно связан с изменением договора социального найма или его прекращением и заключением нескольких «новых» договоров на один и тот же объект. Вместе с тем существует и иная позиция, которая, на мой взгляд, не лишена серьезных обоснований.

По мнению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, лицевой счет (финансовый лицевой счет), гражданина по месту жительства является только документом, отражающим движение финансовых средств, перечисляемых им за оплату предоставляемых коммунальных услуг, наем жилого помещения, управление и содержание многоквартирного дома. Лицевой счет не является документом, устанавливающим права нанимателя жилого помещения (квартиры или комнаты в квартире коммунального заселения) по пользованию, владению и распоряжению жилым помещением (а также, общим имуществом для собственников помещений в многоквартирном доме). Главным правоустанавливающим документом для нанимателей жилых помещений является договор социального найма. Указанный договор заключается собственником жилого помещения (для Москвы — городом Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) и гражданином, занимающим жилое помещение на основании решения соответствующего органа исполнительной власти, предоставившего жилое помещение 2 .

Действительно, договор социального найма, являясь основанием возникновения правоотношения по найму конкретного жилого помещения, содержит сведения о предоставлении конкретного жилого помещения определенным гражданам, регламентирует права и обязанности сторон (п.п.3 п.4 Типового договора закрепляет обязанность по оплате: «наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам»), ответственность, порядок изменения, расторжения и прекращения договора (раздел I — IV Типового договора социального найма жилого помещения, утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. №315) и не содержит упоминаний о финансовом лицевом счете 3 . Соответственно, раздел лицевого счета может быть произведен без изменения договора социального найма.

Представляется, что проблема раздела финансового лицевого счета может быть решена, например, путем предоставления в уполномоченный орган (в частности, в Москве в ГУ ИС района Москвы) соглашения нанимателя и членов его семьи (или бывших членов семьи) о «раздельном» порядке оплаты определенной части коммунальных платежей каждым членом семьи (бывшим членом семьи). И только в случае недостижения такого соглашения, раздел лицевого счета должен быть осуществлен в судебном порядке.

Суды отказывают истцам в «разделе счёта», даже в случае согласия ответчика

2 Информация с сайта Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы // http://housing.mos.ru/dmg?show&nd=968720090 (17.04.2010).

3 Хотелось бы отметить, что финансовый лицевой счет как документ содержит лишь справочную информацию о нанимателе, гражданах, проживающих в жилом помещении, «удобствах» (ванна, лифт, водоснабжение и пр.), характеристике жилого помещения (размер площади и количество комнат в жилом помещении, основания предоставления жилого помещения и пр.).

Москалькова Татьяна Николаевна

Проблемы применения Жилищного кодекса

УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ — ИСПОЛНИТЕЛЬ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Поскольку понятие управление многоквартирным домом, и такой субъект, как управляющая организация, возникли в праве недавно — с принятием Жилищного кодекса РФ (2005 г.), — многие проблемы, связанные с воплощением их на практике, еще не разрешены.

Одно из направлений реформирования отрасли Жилищно-коммунального хозяйства заключается в повышении ответственности собственников помещений за свой дом и заинтересованности в его качественном содержании.

В целях изменения стереотипа «общее — значит ничье» законодатель ввел понятие такого объекта управления и учета, как многоквартирный дом, а собственникам предоставил право определять перечень и стоимость работ, которые нужны конкретному многоквартирному дому (с учетом степени его благоустройства и состояния), и осуществлять контроль за их выполнением.

Однако данные задачи могут быть реализованы на практике, если есть лицо, готовое планировать и выполнять работы и нести ответственность за результат. Таким лицом призваны стать управляющие организации как профессиональные игроки рынка жилищно-коммунальных услуг, обладающие необходимыми знаниями и компетенцией.

Кроме возложения на управляющую организацию роли координатора и исполнителя работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, жилищным законодательством ей отводится еще одна роль — роль буфера между населением и ресурсоснабжающими организациями.

При прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями собственник помещения вынужден самостоятельно решать все возникающие вопросы с каждой из них отдельно. Следовательно, каждая организация как минимум должна иметь абонентский отдел по работе с жалобами, а также обеспечить сбор платежей с населения путем заключения договора с расчетно-кассовыми центрами, банками, почтой.

При передаче дома управляющей организации предполагается, что ответственность за качество предоставляемых потребителям коммунальных услуг (а не только содержание жилфонда) несет управляющая организация. Расчет платы также входит в ее обязанности. Именно она должна обеспечить наличие аварийно-диспетчерской службы, сделать перерасчет платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами. Для собственников помещений данный порядок взаимодействия прост и удобен. Для представителей ресурсоснабжающих организаций данный порядок удобен и выгоден. И это понятно, ведь взыскать задолженность с одной управляющей организации несравненно проще, чем с тысячи граждан. Помимо этого, ресурсоснабжающая организация при включении в правоотношения с потребителями управляющей организации в виде «буфера» избавляется от необходимости соблюдать требования законодательства в сфере защиты прав потребителей (которые, как известно, более жесткие по сравнению с общегражданскими положениями об ответственности).

Однако, для управляющих организаций данная ситуация является заведомо убыточной по ряду причин.

Так, например, в соответствии с действующим законодательством в отраслях, относящихся к естественным монополиям (в том числе в отрасли коммунального хозяйства), осуществляется государственное регулирование цен и тарифов. В настоящее время, установлены РАВНЫЕ тарифы, по которым управляющие организации закупают коммунальные ресурсы у коммунальных предприятий, и по которым управляющие организации оказывают коммунальные услуги гражданам. Таким образом, управляющие организации, осуществляют «коммерческую» деятельность себе в убыток.

Данная ситуация противоречит и здравому смыслу, и действующему налоговому законодательству.

В связи с этим задачи нормотворцев можно сформулировать следующим образом:
– необходимо разобраться в причине возникновения коллизий законодательства регулирующего порядок предоставления коммунальных услуг и порядок утверждения цен и тарифов, по которым коммунальные услуги предоставляются;
– необходимо привлечь к данной проблеме внимание органов, уполномоченных Правительством РФ, осуществлять регулирование цен и тарифов;
– необходимо определить способы решения обозначенной проблемы;
— необходимо обеспечить меры по реализации способов решения обозначенной проблемы.

Проблемы жилищного кодекса

В этих условиях государство не в состоянии обеспечить не только всех нуждающихся граждан жильем, но даже тех, кому обязано предоставить жилые помещения в силу закона — военным, детям-сиротам, участникам Великой Отечественной Войны и т.д.

Поэтому были разработаны программы и механизмы удовлетворения потребностей населения в жилье не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Так, именно на это была направлена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Развиваются и внедряются в жизнь различные программы субсидирования жилищного строительства, различные формы ипотечного кредитования и т.д.

В тоже время, государство не отрицает необходимости обеспечения малоимущих и иных, указанных в законе граждан, нуждающихся в жилье бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов.

В этих целях разрабатываются и реализуются различные программы (Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы; Федеральная целевая программа «Социальное развитие села до 2013 года» и т.д.), принимаются нормативно-правовые акты, направленные на активизацию и стимуляцию мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (военнослужащих, инвалидов, детей-сирот, молодые семьи и другие), совершенствуется действующее законодательство о недвижимости, жилищном строительстве, распределении и расходовании бюджетных средств, в том числе и в области строительства нового и ремонта старого жилищного фонда. Это связано, прежде всего, с тем, что большая часть населения находится за чертой бедности или имеет доходы, не позволяющие делать крупные финансовые вложения в решение своей жилищной проблемы.

Следует заметить, что полноценной работе рыночных механизмов в жилищной сфере препятствует несовершенство законодательства. Среди прочего нужно отметить, что большое значение на преобразования в сфере жилья оказывает общественное мнение, которое в основном было сформировано в дореформенный период, когда именно государство обеспечивало жильем всех граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому попытки внедрения современных рыночных механизмов в сферу жилищных отношений зачастую встречают у большинства населения непонимание. Чему не в малой степени способствуют и многочисленные нарушения со стороны чиновников и мошенничество в сфере жилищного кредитования, и просто не знание гражданами жилищного законодательства.

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года.[5] Предусмотренные в нем нормы, значительно изменили содержание жилищных правоотношений.

Наиболее существенными изменениями, внесенными в ЖК РФ и касающиеся договора найма жилья являются:

— упразднение ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение по действующему законодательству является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения;

— сохранение права пользования жилым помещением. Согласно положениям действующего законодательства, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким- либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное использование взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе, по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. Положения в отношении бронирования жилья в ЖК отсутствуют, поскольку они «поглощаются» институтом сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующими гражданами.

Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, выделены в отдельную главу. Согласно ЖК договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Впервые в новом Кодексе регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения.

Кодексом по-новому регулируются вопросы прекращения права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением.

Это относится, прежде всего, к случаям расторжения брака между супругами или признания брака недействительным. Данная норма применяется тогда, когда иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (к примеру, брачным договором или другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные статьей 31 Кодекса.

При всей неоднозначности многих положений Жилищного кодекса Российской Федерации, новелла, закрепленная в части 4 статьи 31 кодекса, вызвала, наибольший интерес не только у специалистов, но и у людей, которые не обладают профессиональными правовыми знаниями. .[4,С.30]

Содержащиеся в части 4 статьи 31 ЖК РФ нормы существенно изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. К тому же они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее конкретно, то этого нельзя признать в отношении прав родителей и детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи, сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу статьи 31 Кодекса, если собственник стал проживать раздельно с ними, и будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок, если брак между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают с собственником раздельно. [1,С.12]

Статья 31 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность заключения между собственником и членами его семьи соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако неясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с новым Жилищным кодексом возрастает. Не совсем понятно, какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением. Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями. Если права пользования детей не определены брачным договором между супругами, на детей при определенных обстоятельствах должен распространяться законный режим права пользования жилым помещением, установленный в части 1 статьи 31. При этом нужно отметить, что если ребенок остается проживать не с собственником жилья, а с бывшим супругом, то он по действующему жилищному законодательству признается бывшим членом его семьи и подлежит также выселении. .[2,С.35] А это противоречит Семейному кодексу РФ, согласно которому родители обязаны содержать своих детей даже при расторжении брака, включая и предоставление жилой площади.

Таким образом, в силу СК РФ ребенок сохраняет право пользования жилищем, принадлежащим одному из родителей даже при расторжении брака и действия собственника жилья направленные на выселении несовершеннолетних детей не правомерны. В таком случае возникает основание для подачи иска о признании права ребенка на проживания в данном жилом помещении. [3,С.40]

Проблемы в практике возникают как при заключении договора социального найма, так и при договоре коммерческого найма. Серьезной проблемой современности остается правовое регулирование, защита и охрана жилищных прав собственников жилого помещения и членов их семей. Многочисленные проблемы возникают и при реализации жилищных прав в многоквартирных домах.

Для решения жилищных вопросов россиян необходимо в законодательных актах устранить имеющиеся недостатки с учетом сложившейся практики.

  1. Гришин Р.М. «Проблемы правового статуса бывших членов семьи собственника жилого помещения» // Журнал «Жилище и право» , № 1, 2009 г. С. 12
  2. Дубровская И.А. Выселение бывших членов семьи собственника // Жилищное право. 2007. № 3. С. 35.
  3. Евдокимова Т. Право на жилье — это право на жизнь // Человек и труд. 2006. № 1. С. 40.
  4. Мамедова М. Живем по Жилищному кодексу // Труд. 2005. № 7.
  5. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189- ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».// Российская газета, №1,12.01.2005

Проблемы жилищного кодекса

«Введение соц. нормы не преследует конечной цели сократить потребление электроэнергии.»

Александр Новак
министр энергетической
отрасли России

«Двухставочный тариф – это даже не тариф за мощность, а плата за гарантированную поставку теплового ресурса.»

Светлана Орлова
заместитель председателя
Совета Федерации

«Правительству необходимо проявить политическую волю и дать тарифам на тепло расти с опережением инфляции.»

Владимир Скляр,
руководитель группы аналитики
по России «Ренессанс Капитал»

«В России, в нашей отрасли собрались не самые плохие инвесторы.»

Денис Федоров,
генеральный директор
«Газпромэнергохолдинга»

Андрей Широков, председатель Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства ТПП РФ, д.ю.н., профессор

В марте этого года почти незамеченным прошел важный юбилей – пять лет со дня вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Немного грустный юбилей, так как за это время многие существенные недостатки кодекса, которые были ясны специалистам еще до его введения в действие, стали очевидны практически всем. Теперь нормы восьмой главы кодекса «Управление многоквартирными домами» не удовлетворяют в полной мере ни органы публичной власти, ни организации, управляющие домами, ни собственников, ни нанимателей жилых помещений.

Именно поэтому законодателю все эти годы приходится рассматривать большой круг поправок и дополнений к нормам кодекса, которые тем не менее разрозненны и не решают всех существующих проблем.

Среди недостатков кодекса укажем только самые основные.

1 Законом не установлены значимые цели нового вида экономической деятельности – управления жилой недвижимостью; вместо экономических показателей: ликвидности жилья, его рыночной стоимости – мы по-прежнему считаем целями управления лишь некоторые задачи содержания общего имущества в многоквартирных домах: чтобы в подъездах было чисто, чтобы крыши не текли, а в кранах всегда была бы вода. Это, конечно, важные задачи для управляющих домами, но никак не экономические цели для управляющих как новых рыночных субъектов.

2 Управление многоквартирными домами не считается в кодексе профессиональной деятельностью, а договор управления не относится к категории публичных договоров. Это приводит к значительному многообразию договоров, к необоснованному «творчеству» многих чиновников органов публичной власти и управляющих. Многие договоры управления не обеспечивают надежную защиту прав и законных интересов собственников и нанимателей жилья.

3 Кодекс не вводит каких-либо требований к управляющим многоквартирными домами. Удивительно, но имуществом с реальной стоимостью во многие миллионы рублей управлять могут и добровольные объединения собственников в форме ТСЖ, и территориальные общественные самоуправления, и даже одиночки в форме индивидуальных частных предпринимателей. Последствия этого очевидны: здесь и вполне возможное банкротство новых управляющих, и их рейдерские захваты, и скандалы во многих ТСЖ. Интересно, ведь публичная власть уже умеет иногда регулировать деятельность ряда новых субъектов рынков коммунальных ресурсов, например достаточно жесткие требования установлены к гарантирующим поставщикам электричества. Эти требования защищают права потребителей, но аналогичные требования к управляющим многоквартирными домами сегодня даже не обсуждаются.

4 Многоквартирный дом очевидно является сооружением, неразрывно связанным с землей, но он не признается кодексом в качестве объекта недвижимости, чему удивлялся даже председатель Высшего арбитражного суда России. Задачи управления этим «странным» объектом относятся к общему имуществу собственников, а за все инженерное оборудование в квартирах несет ответственность только сам собственник. Хорошо, если собственник – грамотный инженер, но если нет, то вполне возможны тяжелые последствия, такие как взрывы газа и пожары в квартирах, ставшие трагическим явлением последних лет.

5 Кодекс не обеспечил работу института государственной регистрации общего имущества, его обязательной оценки. Теперь это является барьером для страхования общего имущества в многоквартирных домах, то есть для собственников остаются незащищенными риски повреждения лифтов, крыш и любого другого общего имущества. В случае какой-либо беды управляющий бессилен, и поэтому зачастую органы публичной власти сегодня должны напряженно искать средства на восстановление того имущества, которым эти органы не владеют и не должны владеть. Введение обязательного страхования общего имущества представляется неизбежным, но для этого требуются новые нормы ряда законов, так как понятно, что такое страхование потребует дополнительных бюджетных затрат на жилищные субсидии для малодоходных домохозяйств.

Здесь приведены только лишь несколько ключевых недостатков восьмой главы Жилищного кодекса. Есть и ряд других. Сегодня стало очевидно, что этот раздел закона требует радикальной переработки с учетом тех ошибок и проблем, которые проявились за прошедшие годы, которые уже активно обсуждаются. Правда, немного жаль, что в разработке предложений по корректировке отдельных норм кодекса, по разработке подзаконных актов еще действуют, как правило, одни и те же команды исполнителей, от которых трудно ждать свежих идей. Хочется верить, что приход в состав руководства Минрегионразвития новых людей позволит изменить ситуацию, позволит наладить контакты министерства с сообществом управляющих многоквартирными домами. Нужно сделать так, чтобы при разработке норм, регулирующих их деятельность, участвовали и сами управляющие, а не представители организаций коммунальных комплексов, которые сегодня в основном привлекаются для разработки не относящихся к их сфере деятельности правовых актов.

Почему приходится подробно говорить о недостатках действующего законодательства в жилищной сфере? Потому, что сегодня для нас ясно: без изменения основ управления жилой недвижимостью такой важный и нужный институт, как институт саморегулирования управляющих, в этой сфере не станет эффективным и, возможно, некоторые СРО лишь станут продавцами «билетов в Провал». Не надо забывать и о том, что законодательство сегодня не предусматривает практически никакого участия органов исполнительной власти в контроле и надзоре за управлением многоквартирными домами. Значит, нет практически никаких функций публичной власти, которые могли бы по закону быть переданы СРО. Без этого управляющие часто сталкиваются с произволом некоторых чиновников, а также, что греха таить, коррупционные схемы взаимодействия с чиновниками еще «имеют место быть».

Саморегулируемые организации, объединяющие управляющих многоквартирными домами, найдут свое место тогда и только тогда, когда законодатель установит приемлемые и эффективные нормы профессионального управления, а для этого следует четко разделить функции публичной власти и рыночных субъектов в сфере управления. Требуется ввести надежную защиту от банкротства для добросовестных управляющих за счет эффективной компенсации неплатежей лишь обычно небольшой части собственников и нанимателей жилья — не более 3–5% на годовом интервале. Без этого, как и сегодня, значительная часть управляющих, по некоторым данным, до 90% их общего числа в стране, будет постоянно близка к банкротству и участие в СРО для них не станет спасением.

Как защиту от банкротства управляющих часто рекомендуют так называемые «прямые расчеты», когда поставщики или продавцы коммунальных ресурсов получают плату граждан за «коммунальные услуги» сразу на свои счета и деньги проходят мимо управляющих. Инициаторами здесь выступают многие организации коммунальных комплексов, готовые, как ни странно, принимать на себя риски существующих неплатежей или задержки платежей. Такие организации готовы вкладывать не часть прибыли, а деньги населения, полученные через тариф на ресурсы, в создание дорогостоящих систем измерения, централизованного сбора и обработки данных о потреблении коммунальных услуг. В этом случае, конечно, им станет проще обеспечивать «прямые расчеты». Забывают, однако, или не знают они решения Верховного суда России о том, что да, управляющий может уступить продавцу коммунального ресурса свое законное право получения денег за предоставленные коммунальные услуги. Однако этот суд указал на то, что при этом не могут возникать договорные отношения продавцов ресурсов и граждан по предоставлению коммунальных услуг. Ответственность, в том числе за качество услуги, всегда остается за управляющим! А им, продавцам ресурсов, плевать, им очень хочется собирать деньги на свои счета, не неся ответственности, например, за качество электричества или температуры воздуха в квартирах! Поэтому на сайтах этих продавцов зачастую предлагаются тексты договоров, которые не соответствуют решению Верховного суда. Такая практика должна быть запрещена в отношении всех видов коммунальных услуг, особенно сейчас, когда управляющий обязан не только коммунальные услуги предоставлять, но и энергосбережением заниматься. Ведь очевидно, что управляющий не будет этого делать, пока деньги за услуги проходят мимо его счетов. Но пока не будет решена экономическими и административными методами проблема компенсации неплатежей граждан за коммунальные услуги, до тех пор поставщики ресурсов будут находить поддержку для «прямых расчетов» со стороны управляющих, со стороны многих ТСЖ.

О ТСЖ следует сказать особо. Уже давно стали очевидны принципиальные дефекты закона о приватизации жилья, принятого поспешно в 1991 году. Этот закон, а затем и Жилищный кодекс привели к тому, что в многоквартирных домах теперь нет коллективного собственника. Собственники квартир часто оказываются не «товарищами», а врагами! Это естественно, ведь это собственники с очень разными доходами, с разными и часто несовместимыми интересами. Теперь еще и членство в ТСЖ носит добровольный характер, а высшим органом управления домом является не ТСЖ, а общее собрание собственников, свести которых вместе бывает очень сложно.

Если ТСЖ создано и пытается взять на себя управление домом, то очень часто здесь не способны ни понять, ни выполнять сложные функции профессионального управления недвижимостью. А ведь такое управление является отдельным видом экономической деятельности, требующим опыта и знаний. Здесь-то и возникает стремление многих руководителей ТСЖ уйти от ответственности за полную и своевременную оплату коммунальных ресурсов по договорам с их продавцами, возникает у них почти неизбежное стремление к «прямым расчетам». Это характерно и для многих из тех ТСЖ, которые, например, поспешно создаются для того, чтобы регионы и города имели право на получение средств на капитальные ремонты от Фонда содействия реформированию ЖКХ. Но еще раз скажу: «прямые расчеты» за коммунальные ресурсы ставят крест на возможности достижения тех целей по энергосбережению, которые поставлены Президентом России!

Институт ТСЖ возник как следствие закона о приватизации жилья. Говорят иногда, что этот закон должен был дать всем и каждому гражданину компенсацию за сбережения, потерянные в начале 90-х годов. Этого не случилось – уж больно сильно отличались и расположение, и размер, и качество жилья у различных граждан. Очень жаль, но многие теперь оказались в положении, когда в силу малых доходов они не могут нести «бремя собственника» и ответственность за содержание своего имущества. Более того, парадоксально, но наше еще не очень богатое общество платит бюджетные субсидии значительной части новых собственников жилья. Такого, возможно, нет нигде в мире! Конечно, у этих членов ТСЖ не скоро еще появится понимание ответственности за судьбу общего имущества в доме или желание активно участвовать в управлении домом. А без этого реальное сохранение и тем более восстановление жилья будут невозможны! И энергоэффективность домов будет оставаться низкой, так как теперь Закон «Об энергосбережении» требует, чтобы управляющий, который станет планировать энергосберегающие мероприятия в доме, сначала получил бы согласие всех таких разных собственников, да еще и «в письменном виде».

Сегодня нет готового предложения для того, как регулировать права и обязанности собственников жилья. Однако ясно, что требуется специальный закон о ТСЖ, который и даст реально выполнимые права собственникам, и введет жесткие нормы об их ответственности за уклонение от «бремени содержания» имущества, в том числе общего имущества в доме. Может быть, должны появиться нормы о деприватизации жилья для получателей жилищных субсидий и переводе этого жилья в категорию социального. Нужно, вероятно, дать возможность исключения недобросовестных собственников из ТСЖ, но членство в ТСЖ должно стать обязательным! Готовых решений пока нет, здесь еще много работы, но понятно, что любые нормы института саморегулирования не решат всех проблем эффективного управления жильем, пока у объекта управления не будет ответственного и добросовестного собственника.

Есть много аргументов, приводящих к пониманию необходимости саморегулирования в сфере управления домами. Но сначала требуется обозначить задачи большой подготовительной работы к законодательному регулированию этого института. Иначе пар инициаторов двух проектов новых законов, которые сейчас обсуждаются, может уйти в свисток. Ведь сегодня управляющие и без этих законов могут объединяться в любые некоммерческие объединения, могут вводить или использовать уже многие разработанные стандарты функций управления и содержания жилья, могут даже стимулировать страхование своей ответственности и общего имущества. Все это законодательство уже позволяет делать, позволяет оно и органам публичной власти поддерживать управляющих домами, например, правилами пока еще добровольного страхования общего имущества. Поэтому так важно сейчас слушать мнения самих управляющих, анализировать их успехи и неудачи, доводить обобщение этого коллективного опыта до законодателей. Именно так строит работу Комитет по предпринимательству в жилищной и коммунальной сфере Торгово-промышленной палаты России, который образован еще совсем недавно, но уже объединяет широкий круг профессиональных управляющих, а также и ассоциаций собственников жилья. Если в Государственной думе и в Министерстве регионального развития услышат голоса «с земли», то будут, конечно, найдены и введены в законодательство важные решения, создающие эффективную защиту прав и собственников жилой недвижимости, и новых субъектов экономической деятельности – управляющих многоквартирными домами.

Смотрите еще:

  • Ст 24 закона 5 о ветеранах Статья 24. Оказание ритуальных услуг Информация об изменениях: Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ статья 24 изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2005 г. Статья 24 . Оказание […]
  • Как встать в очередь на землю ветерану боевых действий Земельные участки для ветеранов боевых действий: способы получения надела «Закон о ветеранах» недавно подвергся существенным изменениям, не всегда приятным для пенсионеров. Теперь льготы стали носить уведомительную […]
  • Право на достоинство личности ограничение Статья 56 Конституции РФ 1. В условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным конституционным законом могут устанавливаться отдельные […]
  • Требуется юрист нижневартовска Требуется юрист нижневартовска Банк вакансий Нижневартовского центра занятости населения Все вакансии Вакансии для инвалидов 12 Октября 2018 file: Загрузить Вакансии Нижневартовского ЦЗН 12 Октября 2018 file: […]
  • Работа в госслужбе рязань Порядок поступления на госслужбу Поступление на государственную гражданскую службу в Рязанское УФАС России осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 27 июля 2004 года № 79-ФЗ «О государственной […]
  • Бийск военный комиссариат Адреса и телефоны Военкоматов России С миру по нитке, Уважаемые Форумчане! Давайте попробуем создать электронный справочник. Пожалуйста, публикуйте здесь адреса и телефоны военкоматов в Ваших городах и областях! […]