Перевести жилое в нежилое стоимость

Содержание:

Перевод помещения из жилого в нежилое: полоса препятствий

Какие сложности ждут тех, кто желает изменить категорию жилого помещения

Не секрет, что стоимость квартир на первых этажах существенно ниже стоимости всего остального жилья, особенно если они расположены в домах старой постройки. И это понятно: не всем по душе перспектива любоваться из окна, «украшенного» решеткой, на прохожих, забитый машинами двор, мусорные баки, гаражи и т. п. Такой ценовой расклад подталкивает небольшие фирмы и предпринимателей к тому, чтобы приобрести обыкновенную «первоэтажную» квартиру и переделать ее под офис, магазин, салон и прочее, предварительно переведя жилое помещение в нежилое. А сделать это совсем непросто. Посмотрим, к чему нужно быть готовым.

Сразу оговоримся, что мы не ставим своей целью описать «от» и «до» процесс перевода, поскольку в каждом регионе у этой процедуры есть свои особенности.

Можно ли обойтись без перевода

Приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению — для проживания гражда н п. 2 ст. 288 ГК РФ . Например, организация приобрела квартиру для сдачи в аренду физлицам. В этом случае затраты на ее приобретение можно учесть в расходах через амортизацию, ведь жилая недвижимость используется для извлечения доход а п. 1 ст. 256 НК РФ . Если же квартира будет использоваться как-то иначе (например, в ней будет размещен офис), то списывать расходы на покупку такой квартиры крайне рискованно.

Обычный гражданин, в том числе ИП, может использовать собственное жилье, в котором он проживает, для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, для репетиторства, в качестве приемной врача-психотерапевта, адвокатского кабинет а пп. 6, 7 ст. 21 Закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ ), есл и пп. 2— 4 ст. 17 ЖК РФ :

  • не нарушаются права и законные интересы других жильцов;
  • соблюдаются правила пользования жилыми помещениям и утв. Постановлением Правительства от 21.01.2006 № 25 , требования пожарной безопасност и см. Правила, утв. Постановлением Правительства от 25.04.2012 № 390 , санитарно-гигиенически е СанПиН 2.1.2.2645-10 и иные требования;
  • в жилом помещении не располагается промышленное производство (например, цех по изготовлению мягких игрушек).

Но, кроме налоговых рисков, использование жилья не по назначению чревато и другими негативными последствиями.

ПОСЛЕДСТВИЕ 1. Жилищная инспекция может оштрафовать собственник а подп. «а» п. 2 Письма Минрегиона от 14.10.2008 № 26084-СК/14 за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежило е статьи 7.22, 23.55 КоАП РФ; Постановление 19 ААС от 09.08.2012 № А48-1170/2012 :

  • компанию — на 40 000— 50 000 руб.;
  • предпринимателя — на 4000— 5000 руб.

ПОСЛЕДСТВИЕ 2. Соседи, возмущенные массовым бесконтрольным доступом и нахождением в подъезде посторонних лиц, или прокурор, действующий в их интересах, или местные власти могут обратиться в суд, и тот обяжет собственника квартиры-офиса использовать жилое помещение строго по назначени ю Апелляционные определения ВС Чувашской Республики от 18.04.2012 № 33-1112-12; Кемеровского облсуда от 14.08.2012 № 33-7719; Постановление 13 ААС от 01.03.2012 № А56-35585/2011 .

То, что в квартире на самом деле находится офис, может быть установлено в ходе проверки технического состояния жилищного фонда, проведенной жилинспекцией. Она может обосновать факт использования квартиры не по назначению, в частности, тем, что в квартире оборудована стойка для приема посетителей, установлена офисная мебель, имеются несколько компьютеров и другая оргтехника (например, мини-АТС), отсутствуют ванна или душевая комната, а также оборудование для приготовления пищи (плита или СВЧ-печь ) Апелляционное определение Кемеровского облсуда от 14.08.2012 № 33-7719; Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 28.02.2011 № 33-562/2011 .

ПОСЛЕДСТВИЕ 3. Местная администрация может через суд добиться продажи жилого помещения с публичных торгов, если собственник, получив от властей письменное предупреждение с требованием прекратить использовать жилье не по назначению, продолжает нарушать зако н ст. 293 ГК РФ; п. 10 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14; Определение КС от 15.07.2003 № 295-О ; Кассационное определение ВС Удмуртской Республики от 28.02.2011 № 33-562/2011 . Вырученные от продажи деньги собственнику выплатят, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Ко всему сказанному также добавим: найти желающих арендовать под офис «непереведенное» помещение наверняка будет сложно. Дело в том, что договор аренды квартиры под офис — это ничтожная сделк а ст. 168, п. 3 ст. 288 ГК РФ; п. 38 Постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 01.07.96 . И на этом основании налоговики при проверках нередко исключают из «прибыльных» расходов платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначени ю Письмо Минфина от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93 . Правда, в суде есть шанс отбить доначислени я Постановление ФАС МО от 27.07.2009 № КА-А41/7015-09 .

Кстати, зарегистрировать фирму по «жилому» адресу возможно, лишь когда он совпадает с адресом проживания учредителя или директора компани и Письмо ФНС от 23.09.2011 № ПА-21-6/293 . В противном случае инспекция откажет в регистрации юрлиц а см., например, Постановление 11 ААС от 22.03.2012 № А55-19443/2011 .

А теперь переходим к нюансам «переводной» процедуры.

Трудности перевода

Перевести из одной категории в другую можно далеко не каждое жилое помещение. Ведь помимо того, что оно должно быть расположено на первом этаже дома, к нему предъявляется еще целый ряд требовани й ст. 22 ЖК РФ :

  • жилое помещение имеет отдельный изолированный вход с улицы или есть возможность его оборудовать, например, увеличив один из оконных проемов до уровня пола.

Заметим, что по нормам технической эксплуатации жилищного фонда расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускаетс я п. 4.2.4.9 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170) ;

  • помещение не является частью остального жилья (например, частью коммунальной квартиры);
  • в нем никто не зарегистрирован;
  • право собственности на жилое помещение не обременено (не передано в аренду, залог и т. п.);
  • если переводимое помещение расположено выше первого этажа, то находящиеся под ним помещения должны быть нежилыми.

Несоответствие жилья хотя бы одному из перечисленных требований — достаточный повод для отказа перевести его в разряд нежилы х подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ .

Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое вряд ли будет возможен, если дом, в котором оно находится, признан ветхим или аварийны м см., например, п. 4.1.6 Положения, утв. Решением городского округа Реутов Московской области от 01.11.2006 № 60/2006-НА (далее — Положение № 60/2006-НА) .

  • магазины по продаже пожаро- и взрывоопасных веществ и материалов (к примеру, фейерверков), автозапчастей, шин и автомобильных масел, а также строительных, химических и других товаров, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории жилой застройки;
  • специализированные рыбные магазины;
  • увеселительные и развлекательные заведения;
  • ветеринарные клиники;
  • бани, сауны;
  • похоронные бюро;
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов);
  • телефонные станции;
  • общественные туалеты.

Но если бы этим все и ограничивалось. Перевод помещения из жилого в нежилое, ко всему прочему, очень затратный процесс как по времени, так и по финансам. Вот что нам рассказал руководитель одной из столичных риелторских компаний.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Тем, кто собирается самостоятельно заняться переводом жилого помещения в нежилое, могу сразу сказать: это сложная и трудоемкая процедура с массой нюансов, которые в каждом регионе — свои. На практике она может длиться год и более. Чтобы попытаться ускорить процесс, можно, конечно, обратиться в специализированную фирму. Возможно, это сэкономит вам время, но никак не деньги. Например, в Москве средняя стоимость перевода составляет 400— 500 тыс. руб. в зависимости от сложности конкретного случая. Но по итогу сумма может быть намного выше, да и 100%-й гарантии, что помещение будет переведено в оговоренный срок, никто не даст.

Безусловно, помещение, переведенное в разряд нежилых, прибавляет в продажной цене, да и арендная ставка будет выше. Однако, по моему мнению, процедура с переводом целесообразна лишь в том случае, если жилое помещение, в частности квартира, досталось, что называется, задаром. Например, предприниматель получил квартиру в наследство либо организации ее отдали в счет уплаты долг а ” .

Вот лишь некоторые сложности, с которыми наверняка придется столкнуться при смене категории помещения.

СЛОЖНОСТЬ 1. Надо заручиться согласием собственников помещений в многоквартирном доме.

Вот характерный пример. Редко когда жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома имеет отдельный выход на улицу. Его оборудование неизбежно связано с разрушением части внешней несущей стены многоквартирного дома, а зачастую — и с изменением режима пользования части территории вокруг дома (если планируется пристройка крыльца, мощение брусчаткой дорожки, ведущей к нежилому помещению, организация парковк и см., например, Постановление ФАС ДВО от 24.05.2011 № Ф03-1979/2011 ).

Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудовани я ч. 1 ст. 25 ЖК РФ (к примеру, замена газовых плит электрическими, устройство туалетов или ванных комнат, прокладка или замена трубопроводо в п. 1.7.1 Правил № 170 ).
Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения (к примеру, перенос и разборка перегородок, устройство дверных проемов, ликвидация темных кухонь, устройство или переоборудование существующих тамбуро в п. 1.7.1 Правил № 170 ).
При переустройстве и перепланировке нужно вносить изменения в технический паспорт жилого помещени я ст. 25 ЖК РФ .

В свою очередь, и несущие стены, и определенный участок земли вокруг дома входят в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном дом е ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; пп. «в», «е» ч. 2 разд. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 . А закон ясно говорит: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие действия должно быть получено согласие 2/3 собственников помещений в многоквартирном дом е п. 1 ст. 247 ГК РФ; п. 2 ст. 40, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ . Если такого согласия не будет, перевод помещения окажется невозможны м Постановление ФАС ВВО от 26.10.2012 № А43-26974/2011 .

Согласие оформляется в виде решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировк е ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ .

СЛОЖНОСТЬ 2. Нужно разработать и согласовать со всеми необходимыми инстанциями проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещени я п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ .

Начнем с того, что этот проект включает в себя целый пакет документов, содержащих технологические, планировочные, инженерные и иные решения, которые, помимо их описания, должны быть отображены в виде чертежей, схем, планов и т. д. п. 3 Положения, утв. Постановлением Правительства от 16.02.2008 № 87; см., например, пп. 1— 3 Требований к составу проекта переустройства (приложение 3 к Постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП) (далее — Требования № 508-ПП) Кроме того, проект, как правило, должен быть согласован как минимум с территориальными органами пожарного надзора или Роспотребнадзора (а зачастую — и с теми и с другими ) см., например, п. 13 Требований № 508-ПП ; п. 1.2.2 Положения (приложение 1 к Постановлению администрации Козульского района Красноярского края от 19.04.2011 № 177); п. 9.4 Порядка (приложение 1 к Постановлению администрации Гурьевского городского округа от 16.01.2008 № 21) , а также с жилищной инспекцие й см., например, п. 1 Положения (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП) (далее — Положение № 336-ПП) . А если дом газифицирован и перепланировка предусматривает перестановку газового оборудования, то нужно получить согласие от газовой инспекци и см., например, п. 4.3.7 Положения № 336-ПП ; Распоряжение Правительства Москвы от 01.10.96 № 927-РП .

Самому подготовить такой проект нельзя, да и нереально это. За ним придется обращаться в специализированную фирму, имеющую свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, выданное саморегулируемой организацие й ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ . И это, естественно, не бесплатно. За дополнительную плату такие фирмы могут взять на себя также все тяготы различных согласований.

ОБМЕН ОПЫТОМ

“ Компании, готовящие проектную документацию, по желанию заказчика могут сделать все под ключ, то есть ему не придется бегать по инстанциям. Но если клиент желает сэкономить, то он может ограничиться исключительно подготовкой проекта переустройства переводимого помещения и технического заключения. В этом случае стоимость работ, в частности, в Москве составит около 150 тыс. руб. В эту цену будут также входить консультации и рекомендации по прохождению процедуры согласовани я ” .

ДРЯГИН Владимир Сергеевич
Агентство недвижимости «Дорогой город»

СЛОЖНОСТЬ 3. Получить положительное решение о переводе помещения в разряд нежилых.

Подать заявление на перевод квартиры в нежилой фонд со всеми сопутствующими документами можно через региональные порталы госуслуг. Например, в Москве это: портал государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы → Электронные услуги → Все электронные услуги → Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

После того как необходимые документ ы ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ собраны и поданы в соответствующий местный орган, начинают течь 45 календарных дней, отведенные на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещени я ч. 4 ст. 23 ЖК РФ . И предсказать, каким будет решение, никто не возьмется, несмотря на то что отказ возможен лишь в предусмотренных законом случая х ч. 1 ст. 24 ЖК РФ . Чаще всего отказывают на том основании, что нет согласия собственников помещений либо проект переустройства не отвечает установленным требованиям. Отказ можно обжаловать в суд е ч. 3 ст. 24 ЖК РФ , но это довольно слабое утешение.

Отметим еще и такой момент. Бывает, что при обустройстве отдельного входа в переводимом помещении нужно вырубить несколько деревьев или кустарников. Так вот, легально это можно сделать, только получив специальное разрешение — порубочный билет, выдаваемый уполномоченным органом власти (например, в Москве это Департамент природопользования и охраны окружающей среды, а в Питере — Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству ) п. 8.1 Правил (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2002 № 743-ПП) ; пп. 1. 2— 1.4 Порядка (приложение к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 20.06.2008 № 743) .

За самовольную вырубку зеленых насаждений региональными законами, как правило, предусмотрен административный штраф. Например, для столичных организаций он составляет 300 000 руб. ст. 4.19 Закона Москвы от 21.11.2007 № 45 , для питерских — от 100 000 до 250 000 руб. ст. 9 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 , а для нижегородских — от 50 000 до 100 000 руб. Письмо Минфина от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48

В заключение мы хотим напомнить, что расходы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, единовременно списать не получится. По мнению Минфина, они увеличивают первоначальную стоимость квартиры и списываются через амортизационные отчислени я Письмо Минфина от 01.02.2007 № 03-03-06/1/48 .

Возникает вопрос: а когда можно начислять амортизацию в этом случае? НК говорит, что начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект недвижимости был введен в эксплуатацию, независимо от даты его госрегистраци и п. 4 ст. 259 НК РФ . Но в нашей ситуации нужно дождаться, когда переводимое помещение зарегистрируют в ЕГРП как нежилое. Ведь квартира, используемая для каких-либо иных целей, кроме проживания, и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является. Поэтому ее лучше ввести в эксплуатацию не ранее месяца, в котором она зарегистрирована как нежилое помещение. А уже со следующего месяца списывать амортизацию на расходы.

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

НАШИ УСЛУГИ:

Жилое помещение нельзя использовать в коммерческих целях. Если вы хотите сделать из квартиры на первом этаже площадку для бизнеса, то сначала придется пройти довольно сложную процедуру перевода помещения из жилого в нежилое.

Компания RFI consult — эксперт в урегулировании вопросов, связанных с жилищным законодательством. Наши юристы знают, как осуществить перевод помещения из жилого в нежилое даже в сложных случаях — например, когда необходимо договариваться с недовольными жильцами или согласовывать сложный проект перепланировки. Мы помогли сотням предпринимателей получить помещение для ведения бизнеса в жилых домах, поэтому с полным правом утверждаем: мы профессионалы своего дела и добьемся положительного результата.

Нужен перевод помещения из жилого в нежилое? Оцените преимущества RFI consult:

  1. Высокая квалификация юристов. У нас работают выпускники лучших юридических ВУЗов России с опытом от пяти лет. Наши сотрудники специализируются на конкретных областях юриспруденции, поэтому перевод помещения из жилого в нежилое будет выполнять юрист, великолепно разбирающийся в жилищном законодательстве и имеющий за плечами десятки успешно реализованных дел по переводу объектов из жилого фонда в нежилой.
  2. Выполнение работ «под ключ». Вы подпишите доверенность с передачей полномочий нашему юристу — и все утомительные процедуры по сбору документов, подаче заявлений и т.п. мы возьмем на себя. Освободите время и силы на более важные вещи, чем бюрократические проволочки.
  3. Минимальные сроки работы. На перевод помещения из жилого в нежилое потребуется 5-7 месяцев. Сроки указываются в договоре, который мы подписываем с каждым клиентом. В отличие от других компаний, которые могут обещать выполнить перевод быстрее, но постоянно затягивают сроки, мы неукоснительно следуем обязательствам, прописанным в договоре.

Как осуществляется перевод помещения из жилого в нежилое?

Чтобы выполнить перевод помещения из жилого в нежилое, необходимо предпринять достаточно много шагов. В целом можно выделить три этапа.

  1. Сбор и подача документов о переводе из жилого фонда в нежилой

В Департамент городского имущества или МФЦ относят заявление. К нему прилагается пакет документов:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • технический паспорт, экспликация из БТИ;
  • проект перепланировки;
  • протокол решения собрания жильцов, документы, подтверждающие голосование;
  • если у квартиры несколько владельцев, то для перевода помещения из жилого в нежилое понадобится их нотариально подтвержденное согласие и делегирование полномочий по ведению всей процедуры перевода одному из собственников;
  • доверенность (если не вы лично подаете бумаги);
  • если владелец — лицо юридическое, а не физическое, нужны будут его учредительные документы с заверенными у нотариуса копиями.

На рассмотрение заявления специальной межведомственной комиссии отводится полтора месяца. Если на ее запросы в УФМС, Роспотребнадзор, ЖЭУ, Управление пожарного надзора и другие организации получены положительные ответы, то будет принято решение о переводе помещения из жилого в нежилое. Если же компетентные органы заявят, что процедура не соответствует законам и государственным стандартам, вам будет отказано.

Специалисты RFI consult при первом же обращении проанализируют ситуацию и определят, возможен ли перевод помещения из жилого в нежилое. Если нет законодательных норм, препятствующих этой процедуре, то мы беремся за дело.

Наши специалисты самостоятельно соберут все документы и подадут их в Департамент городского имущества или МФЦ. Чтобы ускорить рассмотрение дела и избежать ошибок, юристы лично обращаются в Управление пожарного надзора, Росреестр и другие инстанции, чтобы получить разрешения. Это увеличивает шансы на положительное решение о переводе: иногда уполномоченным органам достаточно донести несколько справок, чтобы они разрешили переход.

Одной из самых сложных процедур является получение согласия жильцов. Если для использования помещения в целях коммерции придется проводить перепланировку с использованием общего имущества (например, планируется присоединить подвал или часть лестничной клетки), то необходимо единогласное решение жильцов, а когда общее имущество не используется, достаточно 2/3 голосов.

Чтобы организовать голосование, нужно письменно обратиться в управляющую компанию. На следующем собрании жильцов будет включен в повестку дня соответствующий вопрос. Решение может быть принято, только если на собрании присутствовало больше 50% жильцов. ЖЭУ составит протокол и предоставит результаты голосования, однако желательно еще обойти соседей и заручиться их личным согласием. Если кто-то из жильцов подаст жалобу, то перевод помещения из жилого в нежилое провести будет невозможно. По нашему опыту, в большинстве случаев легче предложить жильцу компенсацию.

  1. Проведение реконструкции и согласование перепланировки с уполномоченными органами.

Второй этап включает в себя работы по перепланировке и их согласование с государственными органами. Необходимо учитывать строительные, противопожарные, санитарные и другие нормы. Принимает работу специальная комиссия, она же составляет акт, который и становится окончательным документом, подтверждающим перевод нежилого помещения в жилое.

Специалисты RFI consult помогут составить проект перепланировки, который оптимальным образом подойдет для ваших целей. Мы досконально знаем процедуру регистрации перепланировок, поэтому справимся с работой всего за несколько месяцев с учетом сбора разрешений от Управления пожарного надзора, Управления архитектуры и т.д.

  1. Регистрация прав на нежилое помещение и получение новых документов.

Потребуется обратиться в Росреестр и предоставить пакет документов. Их также подготовят наши сотрудники, так что вам не придется самостоятельно разбираться с бумагами. После того, как вы получите новые бумаги, перевод нежилого помещения в жилое закончен. Собственник вступил в свои права и может заниматься разрешенным бизнесом.

В каких случаях невозможен перевод жилого помещения в нежилое?

  1. Нет возможности пробить отдельный вход.
  2. В вашей собственности только часть помещения и другие владельцы не согласны с переводом.
  3. Если на помещении есть обременения.
  4. Дом находится в списках на реконструкцию или капремонт, подлежит сносу.

Алгоритм сотрудничества с RFI consult

  1. Работа по переводу жилого помещения в нежилое начинается с консультации. Наши юристы проверят документы на квартиру, уточнят детали относительно обременений, отношений с соседями и т.д., оценят перспективы положительного решения. Клиент получит компетентное мнение и сможет, основываясь на аргументах специалиста, решить, стоит ли браться за перевод.
  2. Если клиента устроят сроки, стоимость, условия сотрудничества, то мы подпишем договор и сделаем доверенность на нашего сотрудника.
  3. Наши юристы займутся составлением заявления, сбором документов, получением разрешений в МЧС, Роспотребнадзоре, ЖЭУ и т.д.
  4. Документы будут поданы в МФЦ или Департамент городского имущества. Мы проконтролируем сроки рассмотрения заявки и постараемся ускорить принятие решения.
  5. Мы заплатим пошлину за перевод.
  6. Права на нежилое помещение будут зарегистрированы в Росреестре, а вам переданы новые документы.

Обращаясь в RFI consult, вы можете рассчитывать на:

  • Высокую квалификацию юристов. Они смогут оформить перевод жилого помещения в нежилое даже в сложных случаях, например, после отказа (придется обратиться в суд).
  • Полную прозрачность наших действий. Вы можете в любой момент связаться с юристом — и он подробно расскажет, как продвигается дело.
  • Консультации по любым вопросам. Наши юристы — эксперты во всех сферах, связанных с недвижимостью. Мы будем сопровождать сделки, оспорим кадастровую стоимость в суде, поможем узаконить любые перепланировки.
  • Доступную стоимость услуг. Наши расценки ниже, чем у конкурентов, и вы можете легко в этом убедиться, сравнив цены.

Обращайтесь в RFI consult — и меньше чем через полгода вы сможете начать коммерческую деятельность в новом помещении или продать его по существенно более высокой цене.

Стоимость перевода в нежилое помещение

Многие из нас сталкивались с понятием перевода жилого фонда в нежилой. Но мало кто знает, что представляет собой подобное мероприятие. Для того чтобы расставить все точки над «i» скажем, что перевод жилого помещения в нежилое представляет собой на сегодняшний день довольно популярное явление. Это делается в тех случаях, когда собственники жилья решают организовать в собственном помещении рабочий офис или небольшой магазин, бутик и т.д. Конечно, в данном случае гораздо целесообразнее было бы приобрести отдельное помещение, но не у всех есть такая возможность. Гораздо проще приобрести жилую квартиру и затем провести процедуру перевода ее в нежилой фонд.

Стоимость услуг

Если вы хотите уточнить условия сотрудничества, а также оставить заявку, свяжитесь с нами по телефонам

Нажимая кнопку, я принимаю соглашение о конфиденциальности и соглашаюсь с обработкой персональных данных

Какие необходимы документы?

  • Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • Техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
  • Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
  • Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
  • Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.

Отчего зависит стоимость перевода помещения в нежилой фонд?

На первый взгляд кажется, что все довольно просто. Есть жилое помещение, осталось оформить процедуру перевода его в нежилое помещение под собственные нужды. Но на практике все гораздо сложнее и запутаннее. Это объясняется не столько сложностью оформления и регистрации всех необходимых документов, а также длительный срок согласования разрешения. А в некоторых случаях за оформление того или иного документа приходится платить большие деньги.

Но как же так? Неужели перевод жилого помещения в нежилой фонд настолько сложное и дорогостоящее мероприятие? Вовсе нет. Достаточно обратиться за помощью в профессиональную организацию, которая сведет к минимуму Ваши финансовые затраты и позволит насладиться комфортом проведения операции.

Компания «Лионлюкс+» предлагает доступную и приемлемую стоимость перевода в нежилое помещение. Профессиональный подход и знание своего дела позволяет добиться успеха даже в самых сложных и запутанных ситуациях. Все, что Вам необходимо сделать, это обратиться к нам в любое удобное для Вас время. Мы возьмем на себя всю ответственность, связанную с разработкой, составлением и согласованием проекта. Наши специалисты соберут весь необходимый пакет документов для юридически оформленной сделки. Гибкая ценовая политика, предлагаемая нашей компанией, позволит Вам насладиться доступностью процедуры переоформления жилого помещения в нежилое.

Перевод помещения из нежилого в жилое: правила, порядок и тонкости

Когда из квартиры на первом этаже делают офис или магазин, большинству это понятно. Можно ли совершить обратный процесс? Или взять помещение, которое изначально для жилья не предназначалось, и сделать из него квартиру? В законах есть и такой вариант, а также масса тонкостей.

Когда может понадобиться перевод нежилого помещения в жилое?

Практика, когда офисы и склады, то есть нежилые помещения, подвергаются официальному переводу в квартиры (жилой фонд), не так уж велика. Почему? Мешают довольно жёсткие требования. Если уж у человека есть средства, то проще купить стандартное жильё. И всё-таки при желании и хорошем стечении обстоятельств можно превратить в жильё даже производственное помещение.

Отдельная тема в этой области – перевод в жилищный фонд так называемых апартаментов. Термин этот для России относительно новый, бытует всего-то десяток лет. Апартаментами называют комфортные, пригодные для жилья помещения, которые, однако, юридически считаются нежилыми. Что за парадокс? В данном случае всем правит расчётливость.

Чтобы построить нежилые помещения, можно уделять меньше внимания плотности застройки, уровню инсоляции и прочим требованиям. Изначально апартаменты задуманы как часть бизнес-зданий. Просто представьте: днём человек работает в своём офисе, а вечером просто поднимается на несколько этажей выше, и вот он уже дома. Если учесть, что в подобных зданиях есть несколько магазинов, тренажёрный зал, ресторан и прочие заведения, получается очень удобно.

Минус: в апартаментах нельзя зарегистрироваться, ни постоянно, ни на время. Если владелец такого помещения имеет в том же городе квартиру, такое положение вещей его не побеспокоит. А вот иногородним покупателям хочется не только жить в апартаментах, но и прописаться там официально. Вот здесь и возникает необходимость перевести такие площади в жилищный фонд.

Вопрос: почему бы просто не купить обычное жильё? Всё дело в цене. Часто можно найти апартаменты на 15 – 25% дешевле, чем квартира аналогичной площади. Плюс привлекательность самого помещения и для многих – удобство расположения. Поэтому сейчас можно найти массу объявлений фирм, предлагающих помочь перевести апартаменты в жилой фонд.

Ещё один важный момент: если переводимое помещение не соответствует санитарным требованиям, которые предъявляют к жилью, то браться за процедуру не стоит. Возможность сделать помещение по-настоящему жилым нужно проверить заранее. Нужные в этом случае нормы – СанПиН 2.1.2.2645-10. Поэтому нередко осуществляют наши соотечественники и перевод дачи в жилой фонд, хотя эта самая дача мало чем похожа на пригодный для жизни дом.

Далее мы поговорим про порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение (по нормам 2015 года).

Более подробно о том, почему апартаменты не признаются жилым помещением, расскажет следующий видеосюжет:

Порядок проведения

Он изложен в ЖК РФ, в 23-ей статье. В зависимости от региона переводом занимаются различные организации. В крупных городах процедуру можно пройти через МФЦ.

Потребуется относительно небольшой пакет документов:

  • само заявление на перевод, это стандартная форма;
  • описание помещения, его план;
  • планы каждого этажа всего здания;
  • если помещение требуется как-то переделать, то нужен проект.

Важно учесть: никаких других документов «сверху» потребовать не могут. Весь пакет передаётся под расписку.

Следующее видео расскажет вам более подробно о том, когда может понадобится перевод из нежилого фонда в жилой и о порядке мероприятия:

Уведомление собственника

Ждать придётся 45 дней. В итоге на руки будет получена специальная форма-уведомление о переводе нежилого помещения в жилое.

  • В документе будет указано само помещение, его адрес, владелец (он же заявитель).
  • Затем будет изложен вердикт: перевести или отказать.
  • Могут быть указаны специальные условия (реконструкция, реставрация, переустройство и так далее).

Далее мы поговорим о важных для совершения перевода нежилого помещение в жилое — решении и постановлении.

Постановление и решение о переводе

Какого-то специфического документа о переводе, кроме уведомления, законом не предусмотрено. Однако хлопот будет ещё предостаточно.

  1. Если помещение необходимо переустраивать, это нужно сделать. Закончатся работы – потребуется специальный приёмочный акт органов местного самоуправления.
  2. Затем придётся обращаться в БТИ. Там изготовят экспликацию нового помещения и внесут коррективы в общий план здания.
  3. И вот уже близится заключительный этап: оформление нового свидетельства собственника. В нём помещение будет значиться жилым, что означает окончание всей процедуры.

И напоследок мы расскажем вам про стоимость перевода помещения из нежилого в жилой фонд.

Стоимость мероприятия

Этот вопрос – очень индивидуальный. Например, БТИ в расчёте платы за свои услуги исходит из характеристик помещения и объёма работы. Стоимость проекта по переустройству также весьма вариативна.

Регистрация права потребует уплаты госпошлины, и это, пожалуй, будет один из самых мелких расходов. А если обращаться в организацию, которая специализируется на таких переводах, платить придётся и там. Сколько времени потребуется – тоже точно неизвестно, но чаще всего может уйти от нескольких месяцев до года.

Очень важно объективно взвесить все свои возможности, в том числе финансовые. Перевод помещения в жилищный фонд часто требует повышенного внимания к правилам, законам и деталям.

Следующая видеоконсультация известного юриста содержит полезную информацию по вопросам перевода помещений из нежилого в жилой фонд:

Как юридически правильно перевести жилое помещение в нежилое?

Осуществление предпринимательской деятельности по закону возможно исключительно в нежилых помещениях.

Вот и становится перед предпринимателями вопрос: купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд или покупать «готовый» магазин или офис. Второй вариант проще, но значительно дороже.

Вывод же квартиры в нежилое помещение окупается в среднем за 3-4 года, и то при условии, что бизнесмен прибегнул к помощи юридической фирмы.

Когда перевод жилья осуществляется своими силами, получается значительная экономия, чем успешно пользуются многие российские предприниматели.

Для чего нужно менять тип помещения?

Любая квартира, дом, комната имеет целевое назначение – способ использования площади для жилья или для ведения бизнеса.

Индивидуальные предприниматели и юридические лица, стоящие перед проблемой выбора помещения под офис, магазин, склад, должны знать главное правило — для совершения предпринимательской деятельности в помещении или его части, оно должно находиться в нежилом фонде.

На практике это означает следующее:

  1. ИП решил использовать свою квартиру, в которой прописана его семья (проживает в другом месте) под бизнес и организовать в стенах жилья магазин. Казалось бы, никаких противоречий нет — квартира и бизнес принадлежат одному человеку. Однако, чтобы действия предпринимателя не расходились с нормами закона, данное жилье должно быть выведено в нежилой фонд.
  2. Экономически более выгодно приобретать квартиру, а затем выводить ее в нежилой фонд, чем покупать «готовый» офис.
  3. Бизнесмены пользуются этим, и покупают жилые квартиры для дальнейшего перевода недвижимости в нежилое состояние. После чего они занимаются достаточно выгодным бизнесом — сдачей в аренду коммерческой недвижимости.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

При переводе недвижимости в нежилой фонд важно учитывать некоторые нюансы, изложенные в Жилищном кодексе РФ:

  1. Если квартира находится в многоэтажном доме, можно вывести ее в нежилой фонд в двух случаях: она располагается на первом этаже или под ней на первом-втором этажах находятся такие же нежилые помещения. На практике квартиры выше второго этажа в нежилой фонд выводятся редко.
  2. Нежилая недвижимость должна иметь отдельный вход. Нельзя, чтобы доступ к ней был через тамбур, подъезд, холл.
  3. Помещение, в котором прописаны и/или проживают люди, нельзя сделать нежилым.
  4. Помещение площадью более 100 квадратных метров согласно статье 22 ЖК РФ должны иметь запасный выход.
  5. Квартира не должна быть под арестом, находиться в залоге.
  6. Все прописанные жильцы должны быть выписаны из квартиры на момент перевода и не проживать в ней.
  7. Если квартира находится в неудовлетворительном состоянии (нет коммуникаций, водопровода), собственника могут обязать произвести ремонт;
  8. Вести бизнес в таких помещениях можно практически любой, однако, чтобы деятельность не мешала соседям.

Каким помещениям нельзя придать статус «нежилого»?

Жилищное законодательство запрещает переводить недвижимость, если:

  • в квартире прописаны жильцы;
  • нет отдельного входа (чаще всего имеется в виду вход с улицы) и его невозможно сделать;
  • квартира находится на верхних этажах, а под ней располагаются жилые помещения;
  • переводится одна комната (часть помещения);
  • если квартира имеет несколько собственников и не получено согласие всех из них;
  • согласно нормам Роспотребнадзора нельзя выводить квартиру, окна которой выходят во двор, а не на центральную улицу (хотя бы одно окно);
  • здание признано аварийным, подлежащим сносу, капитальному ремонту.

Куда обращаться?

Для перевода жилья следует обратиться в орган местного самоуправления. Например, в Москве такими вопросами занимается Департамент жилищной политики.

Прием заявлений на вывод недвижимости осуществляется также в многофункциональных центрах (МФЦ), комитете по управлению имуществом, управлении жилищной политики (городская администрация).

Перевод недвижимости можно поручить и посредникам – специализированным юридическим фирмам.

Порядок перевода помещения

Существует установленный Жилищным кодексом РФ порядок действий при выводе недвижимости, который, однако, может дополняться нормами региональных актов.

Всю процедуру перевода статуса недвижимости можно разложить на несколько этапов:

  1. Составить заявление по установленному образцу.
  2. Согласовать проект перепланировки, поскольку при организации отдельного входа изменится конструкция помещения. Перед этим надо заказать проект в проектно-строительной фирме, имеющей лицензию на осуществление такой деятельности.
  3. Сдать документы в жилищный комитет.
  4. Получить постановление местной администрации, в котором разрешается выполнить перевод помещения.
  5. Осуществить строительные работы по перепланировке (например, прорубить вход, объединить комнаты).
  6. Получить акт о введении помещения в эксплуатацию в качестве нежилого.
  7. Получить новое свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт помещения.

Необходимые документы

На рассмотрение Жилищной комиссии собственник помещения представляет следующие документы:

  • заявление;
  • техпаспорт с обязательным поэтажным планом и экспликацией (расшифровкой);
  • справку из ЖЭКа об отсутствии прописанных жильцов;
  • свидетельство права собственности;
  • учредительные документы (если владелец — юрлицо);
  • техзаключение;
  • заключения Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Министерства по охране памятников культуры (если есть необходимость).

При получении положительного ответа в комиссию по приватизации собственник
представляет также следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из протокола заседания ЖК (копия);
  • справка БТИ с оценкой стоимости жилья.

На последнем этапе происходит регистрация прав собственности, то есть получение нового свидетельства. Делается это на основании следующих документов:

  • заявления;
  • правоустанавливающего свидетельства;
  • квитанция оплаченной пошлины;
  • поэтажный план и экспликация, выданные БТИ;
  • решения жилищной и приватизационной комиссий.

Стоимость процедуры

Общая стоимость перевода жилого помещения в нежилое складывается из нескольких составляющих:

  1. Оплата технического плана перепланировки помещения (цены в среднем варьируются от 1000 рублей за квадратный метр).
  2. Услуги БТИ за подготовку нового техпаспорта (200 рублей).
  3. Уплата госпошлины при выдаче свидетельства на нежилое помещение (1000 рублей).
  4. Услуги нотариуса на заверение документов.

Чем крупнее город, чем больше различных справок и разрешений придется получить в процессе, тем внушительнее будет оплата.

Не забывайте, что на плечи собственника ложится не только стоимость формальных процедур, но еще и оплата самих строительных работ по перепланировке.

Видео: Как производится перевод жилого помещения в нежилое?

В сюжете рассказывается, как действовать правильно, чтобы перевести жилое помещение в нежилое. Даются советы, какие помещения можно переоформить в нежилое, какие проблемы и нюансы процедуры нужно знать в данном вопросе, как непосредственно осуществляется перевод формы собственности.

Смотрите еще:

  • Могут ли составить протокол об административном правонарушении Статья 28.5. Сроки составления протокола об административном правонарушении Статья 28.5. Сроки составления протокола об административном правонарушении 1. Анализ правил ч. 1, 2 ст. 28.5 показывает, что: 1) по общему […]
  • Журнал проверок воинский учет You are here Журнал проверок осуществления воинского учета Воинский учет граждан в организациях РФ необходимо осуществлять по формам документов, установленных Минобороны. Одним из таких документов является […]
  • Земельный участок используется не по целевому назначению Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению Информация об […]
  • Усиленный аванс перед новым годом Могут ли выдать зарплату перед Новым Годом и в каких случаях? У вас как? На каких организациях выплачивают заработную плату в конце декабря, то есть перед праздником Новый год? Я работаю в бюджетной организации и у […]
  • Пособие за второго ребенка до какого года Материнский капитал продлили до 2021 года включительно (закон принят) Согласно закону, который был принят депутатами Госдумы и подписан Президентом в декабре 2017 года, и вступил в силу 1 января 2018 года, материнский […]
  • Договор на предоставление временной финансовой помощи Скачать образец бесплатно. Соглашение о предоставлении финансовой помощи учредителем Для целей налогообложения прибыли при получении компанией финансовой помощи от своего акционера принципиальное значение имеет размер […]