Переход прав на земельный участок на котором расположены здания сооружения

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 марта 2018 г. N 305-КГ17-18472 Суд отменил принятые по делу постановления, оставив в силе решение о признании незаконным решения управления Росимущества об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка, поскольку законных оснований для оспариваемого отказа в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность спорного земельного участка у административного органа не имелось

Резолютивная часть определения объявлена 13 марта 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 20 марта 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» Черната А.С. (доверенность от 12.09.2016), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области Переплетовой К.Ю. (доверенность от 12.05.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А41-55816/2016 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» (Москва) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 (судьи Марченкова Н.В., Диаковская Н.В., Шевченко Е.Е.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017 (судьи Латыпова Р.Р., Дзюба Д.И., Кузнецов В.В.), установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радомир» (далее — Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее — Управление Росимущества), содержащегося в письме от 23.06.2016 N МФ/11-5026, об отказе в предоставлении в собственность заявителя земельного участка площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711 и обязании Управления Росимущества подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Белинстрой» (далее — общество «Белинстрой»), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Московской области.

Арбитражный суд Московской области решением от 17.05.2017 (судья Бирюков Р.Ш.) удовлетворил требования Управляющей компании.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении заявления Управляющей компании.

Управляющая компания, ссылаясь на существенное нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по настоящему делу постановлений от 06.07.2017 и от 29.09.2017, в котором просит отменить указанные судебные акты и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Определением от 24.01.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Управляющей компании вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Управляющей компании поддержал доводы жалобы, а представитель Управления Росимущества просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Управляющей компании и Управления Росимущества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела, на основании и во исполнение инвестиционного контракта от 09.06.2003 N 255 по строительству жилого комплекса, состоящего из двух жилых домов и отдельно стоящего магазина с кафе, на территории города Жуковского Московской области, общество «Белинстрой» (заказчик-застройщик) на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:12, на который в 2007 году зарегистрировано ранее возникшее право федеральной собственности и который передан застройщику в аренду по договору от 19.03.2008, возвело два многоквартирных дома и здание магазина с кафе.

Здание магазина с кафе площадью 657,6 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 13, введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.07.2009 N RU5030400-58.

Во исполнение условий инвестиционного контракта здание магазина в 2009 году было передано в собственность общества с ограниченной ответственностью «СКМ Групп» (далее — общество «СКМ Групп»), которое проинвестировало его строительство. Право собственности общества «СКМ Групп» на здание зарегистрировано в установленном порядке 17.12.2009.

В дальнейшем общество «СКМ Групп» по договору купли-продажи от 05.06.2013 продало указанное здание Управляющей компании, право собственности которой зарегистрировано 03.07.2013.

Здание магазина расположено на земельном участке площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711, образованном в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Амет-хан-Султана, д. 13.

Управляющая компания 28.03.2016 обратилась в Управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, ссылаясь на то, что на участке расположен принадлежащей ей объект недвижимости.

Управление Росимущества письмом от 23.06.2016 N МФ/11-5026 отказало в предоставлении в собственность Управляющей компании испрашиваемого земельного участка, указав на то, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:711 в государственном кадастре недвижимости имеют временный характер и могут быть использованы только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество; испрашиваемый земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в пользование третьему лицу — обществу «Белинстрой» по договору аренды от 19.03.2008 N 05/08.

Управляющая компания, считая, что отказ Управления Росимущества в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка не соответствует закону и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной землеустроительной экспертизы, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 9, 11.4, 11.8, действовавшей до 01.03.2015 статьей 33, статьями 35, 37, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что у Управления Росимущества не имелось предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении в собственность заявителя земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Суд исходил из следующего: поскольку Управляющей компании принадлежит на праве собственности объект капитального строительства, расположенный на спорном земельном участке, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ заявитель имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность; спорный земельный участок, образованный в результате раздела федерального земельного участка в целях формирования участка, занятого объектом недвижимости заявителя, в силу статьи 11.4 ЗК РФ также является федеральной собственностью, поставлен на кадастровый учет и согласно статье 37 ЗК РФ может являться предметом договора купли-продажи; в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник; наличие на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, построенного в соответствии с действующим градостроительным законодательством, не признанного в установленном порядке самовольной постройкой, принадлежащего заявителю на праве собственности, прекращает арендные отношения с иным лицом в отношении части земельного участка, находящегося в федеральной собственности, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости; согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы для использования и эксплуатации принадлежащего Управляющей компании здания площадью 657,6 кв.м необходим земельный участок площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 50:52:0010324:711; данное экспертное заключение соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности и отвечает критериям относимости и допустимости доказательств.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ, на действовавший в спорный период пункт 9 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 17.05.2017 и отказал в удовлетворении требований Управляющей компании.

Апелляционный суд сделал следующие выводы.

Поскольку испрашиваемый земельный участок поставлен на временный кадастровый учет, в соответствии с действовавшим на момент возникновения спорных отношений пунктом 9 статьи 4 Закона о кадастре сведения, которые носят временный характер, до утраты ими в установленном законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Ввиду того, что спорный земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленного в аренду обществу «Белинстрой» на срок до 18.03.2057, и доказательств прекращения этого договора не имеется, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ испрашиваемый участок не может быть предоставлен заявителю в собственность.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении заявления Управляющей компании о признании незаконным отказа Управления Росимущества в предоставлении в собственность заявителя спорного земельного участка, неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время — статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

Здание магазина с кафе построено на земельном участке с кадастровым номером 50:52:0010324:12, предоставленном в аренду обществу «Белинстрой» для реализации функций заказчика-застройщика по инвестиционному контракту на строительство жилого комплекса, в том числе отдельно стоящего указанного нежилого здания магазина.

С момента ввода в эксплуатацию данного здания и государственной регистрации на него права собственности инвестора на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12 возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка. После государственной регистрации перехода к Управляющей компании права собственности на нежилое здание, расположенное на указанном земельном участке, покупатель стал стороной в договоре с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таком положении неверен вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что заявителю не может быть предоставлен в собственность испрашиваемый земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ Управляющая компания, как собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходного земельного участка, вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка. По заявлению Управляющей компании в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12 был сформирован земельный участок площадью 1050 кв.м и поставлен на кадастровый учет под номером 50:52:0010324:711.

Заключением судебной землеустроительной экспертизы от 24.03.2017, проведение которой было назначено судом первой инстанции, подтверждено, что для эксплуатации здания магазина сформирован с соблюдением градостроительных правил и с учетом зоны застройки земельный участок площадью 1050 кв.м из части земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:12.

Управление Росимущества не оспаривает ни правомерность формирования земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010324:711, ни площадь, необходимую для эксплуатации здания магазина.

Согласно статье 5 Закона о кадастре, действовавшем на момент обращения Управляющей компании с заявлением о приобретении в собственность указанного участка и на дату оспариваемого отказа, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер); кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В силу пунктов 2 и 4 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах; у собственника разделенного участка возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участка.

Таким образом, спорный земельный участок является федеральной собственностью, ему присвоен кадастровый номер, он не снят с кадастрового учета и, как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ данный участок может являться объектом купли-продажи.

Таким образом, оспариваемый отказ Управления Росимущества в реализации заявителем преимущественного права на приобретение в собственность спорного земельного участка по тем основаниям, которые указаны в письме от 23.06.2016 N МФ/11-5026, является незаконным.

В судебном заседании коллегии представитель Управления Росимущества пояснил, что помимо указанных в письме от 23.06.2016 N МФ/11-5026 иных оснований для отказа в выкупе спорного участка не имеется.

Суд первой инстанции, установив, что оспариваемый отказ противоречит требованиям земельного законодательства, нарушает права и законные интересы Управляющей компании, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, признал данный отказ незаконным и в качестве устранения нарушенных прав заявителя и ввиду отсутствия препятствий для приватизации спорного земельного участка правомерно обязал Управление Росимущества подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи данного земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что постановление апелляционного суда от 06.07.2017 и постановление окружного суда от 29.09.2017 приняты с существенным нарушением норм материального права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ постановления апелляционного и окружного судов следует отменить, а решение суда первой инстанции от 17.05.2017 — оставить в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2017 по делу N А41-55816/2016 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 17.05.2017 по тому же делу.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения

Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам земельный участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести при отчуждении земельного участка и отчуждение находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Также отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных ЗК РФ (ч. 4 ст. 35).

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, при отчуждении расположенных на нем зданий, строений, сооружений (и наоборот), площадь земельного участка должна быть ограничена частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть земельного участка (т.е. не занятую объектом недвижимости), если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой.

Статья 35 Земельного кодекса. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарии к ст. 35 ЗК РФ

1. Комментируемая статья содержит нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости.

В отношении определения порядка приобретения права на земельный участок под недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, прямого указания закона нет, однако можно сделать вывод о том, что все собственники здания при известных условиях имеют право на приобретение прав на земельный участок, на котором здание расположено. Реализовать это право можно либо приобретением участка в общую собственность, либо заключением договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Сложнее дело может обстоять, если одновременно с правом, которое переходит собственникам недвижимости, переходит земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в принципе не предусматривает более одного правообладателя.

Согласно ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. То есть при праве общей долевой собственности на недвижимость собственникам переходит на основании закона право общей долевой собственности, если соглашением между ними не будет определено, что они используют земельный участок на праве общей совместной собственности.

При реализации норм настоящей статьи, равно как и ст. 36 ЗК РФ, следует иметь в виду положения ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно данной статье самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222. А именно право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Согласно п. п. 1 и 2 настоящей статьи, в случае если недвижимость расположена на земельном участке, площадь которого превышает нормы, определяемые ст. 33 ЗК РФ, для приобретения новым собственником права на землю надлежит сформировать и новый участок. Площадь этого участка может быть определена в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, хотя специальная жесткая привязка к указанной статье ЗК РФ в данном случае отсутствует и не может иметь места из-за большого разнообразия возможных вариантов перехода прав на земельный участок. Оставшаяся часть земельного участка в самом общем случае должна быть также сформирована в новый земельный участок, права на который сохраняются за прежним собственником недвижимости.

В отношении реализации п. п. 1, 2 настоящей статьи Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется: согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

3. ГК РФ урегулировал часть отношений перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст. 250 ГК РФ. Согласно этой статье при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

О реализации п. 1 ст. 36 ЗК РФ см. комментарий к данной статье.

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

Реализация подп. 1, 2 п. 4 настоящей статьи, как представляется, может быть соотнесена отчасти с положениями ст. 553 ГК РФ. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением .

Реализации ст. 553 ГК РФ ограничена в связи с запретом отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения недвижимости, установленного комментируемой статьей ЗК РФ.

В частности, представляется, приобретатель прав на недвижимость в соответствии с подп. 1, 2 комментируемого пункта имеет право на приобретение сервитута для целей реализации прав на недвижимое имущество.

5. Перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется, в настоящее время пока не установлен.

Смотрите еще:

  • Уведомление об увольнении иностранного гражданина порядок Уведомление об увольнении иностранного гражданина - бланк-2018 Уведомление об увольнении иностранного гражданина - бланк 2018 года вы найдете в нашей статье – российские работодатели обязательно должны направлять в […]
  • Займ от частного лица в курске Взять деньги в долг в Курске Испорченная кредитная история, трудная ситуация в жизни, без работы? Звоните, окажем финансовую помощь каждому ! Поможем взять кредит гражданам РФ из любых регионов. Деньги через два часа […]
  • Как подать в суд на горгаз Как подать в суд на горгаз, если по их вине давление газа не обеспечивается? Здравствуйте.Помогите,пожалуйста. Из-за того,что на нашу частную трубу горгаз незаконно подключил уйму домов без нашего согласия,мы остались […]
  • Федеральный закон 213 ст 13 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О свободном порте Владивосток" Федеральный закон от 13 […]
  • Расчет календарных дней расчетного периода при увольнении Как рассчитать компенсацию за неиспользованный отпуск при увольнении сотрудника? Рассчитайте дни неиспользованного отпуска Работник устроился 12 января 2015 года, а его последний день работы — 29 мая. По факту […]
  • Толстолобик развод Бронницкие НОВОСТИ Муниципальное учреждение Отправить сообщение В 1993-­м в озеро Бельское были запущены на развод карп, белый амур и толстолобик. Первый, судя по всему, так и не прижился. Во всяком случае его в […]