Недвижимость которую заложили без права выкупа

Содержание:

Как приобрести заложенную недвижимость?

Покупка недвижимости, которая находится в залоге, может оказаться выгодной сделкой. Срочная потребность в деньгах может побудить продавца недвижимости серьезно уступить в цене. С другой стороны объект недвижимости обременен правами третьих лиц — залогом, что делает необходимым для покупателя проявить определенную осмотрительность при совершении сделки.

Влияние залога на предполагаемую сделку

Недвижимость, которую предполагается купить, может находиться в залоге у банка или у любого физического или юридического лица.

Наличие залога означает следующее:

  • Собственник недвижимости имеет определенные обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего — это займ) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица.
  • Залогодатель не может распорядиться недвижимостью без согласия того, кому он должен (залогодержателя).
  • В случае неисполнения обязательств залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, в том числе и перед вами.

Варианты приобретения заложенной недвижимости

Обычно используются два варианта при сделках с заложенным имуществом:

  • В первом случае право собственности на заложенный объект без прекращения залога с согласия залогодержателя переходит на покупателя. На него же могут перейти обязательства, которые обеспечиваются залогом.
  • Во втором случае обязательство, обеспеченное залогом, погашается, и только, после этого совершается сделка с недвижимостью. В прямом смысле такая сделка не является приобретением заложенного имущества, поскольку залог к моменту ее совершения уже прекратился.

Замена собственника заложенного имущества

В первом случае совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия залогодержателя. Банки очень неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях. Дело в том, что, принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа. Наличие залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк, в первую очередь, интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.

Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет также заботиться о ее юридической чистоте.

При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:

  • Покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки при осознании того, что недвижимость скорее всего в противном случае будет им утрачена.
  • Покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом). После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя. А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

  • Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
  • До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
  • Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
  • В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
  • Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
  • Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Основные риски при сделках с заложенным имуществом

  • Продавец, не намереваясь гасить долг, тратит деньги на другие цели либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
  • Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.

Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость?

Продавец вправе самостоятельно заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях (цене, порядке расчетов). Однако надо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. То есть без согласия банка заключение самой сделки не возможно.

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю.
В соответствии со статьей 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Как приобрести заложенную недвижимость?

Покупка недвижимости, которая находится в залоге, может оказаться выгодной сделкой. Срочная потребность в деньгах может побудить продавца недвижимости серьезно уступить в цене. С другой стороны объект недвижимости обременен правами третьих лиц — залогом, что делает необходимым для покупателя проявить определенную осмотрительность при совершении сделки.

Влияние залога на предполагаемую сделку

Недвижимость, которую предполагается купить, может находиться в залоге у банка или у любого физического или юридического лица.

Наличие залога означает следующее:

  • Собственник недвижимости имеет определенные обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего — это займ) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица.
  • Залогодатель не может распорядиться недвижимостью без согласия того, кому он должен (залогодержателя).
  • В случае неисполнения обязательств залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, в том числе и перед вами.

Варианты приобретения заложенной недвижимости

Обычно используются два варианта при сделках с заложенным имуществом:

  • В первом случае право собственности на заложенный объект без прекращения залога с согласия залогодержателя переходит на покупателя. На него же могут перейти обязательства, которые обеспечиваются залогом.
  • Во втором случае обязательство, обеспеченное залогом, погашается, и только, после этого совершается сделка с недвижимостью. В прямом смысле такая сделка не является приобретением заложенного имущества, поскольку залог к моменту ее совершения уже прекратился.

Замена собственника заложенного имущества

В первом случае совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия залогодержателя. Банки очень неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях. Дело в том, что, принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа. Наличие залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк, в первую очередь, интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.

Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет также заботиться о ее юридической чистоте.

При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:

  • Покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки при осознании того, что недвижимость скорее всего в противном случае будет им утрачена.
  • Покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом). После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя. А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

  • Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
  • До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
  • Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
  • В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
  • Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
  • Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Основные риски при сделках с заложенным имуществом

  • Продавец, не намереваясь гасить долг, тратит деньги на другие цели либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
  • Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.

Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость?

Продавец вправе самостоятельно заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях (цене, порядке расчетов). Однако надо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. То есть без согласия банка заключение самой сделки не возможно.

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю.
В соответствии со статьей 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Как заработать на кризисе? Инвестировать в недвижимость!

Совершенно законная схема заработка на кризисе — инвестирование средств в заложенную недвижимость. Банки продают имущество кредитных неплательщиков с аукциона (после суда, разумеется), и выручить на этом копеечку может почти каждый. Помимо банков, примерно то же самое делают и службы судебных приставов, выставляя на продажу имущество должников. Анализируйте!

В первую очередь, надо понимать, что при продаже с аукциона не принято заранее осматривать дома. Недвижимость продается «как есть», но именно как оно есть, вы узнаете только после покупки. Нередко, после приобретения выясняется, что дом находится в ужасном состоянии, сильно поврежден или, к примеру, что предыдущие владельцы увезли с собой все, вплоть до лампочек и сантехники.

«Я видел дома даже без кухонных плит и раковин — предыдущие владельцы просто вырвали их „с мясом“ из стен», — рассказал Хакер. По его оценкам, порядка трех четвертей такого имущества находится в очень плохом состоянии и подготовка их к продаже требует денег.

Кроме того, для того, чтобы купить недвижимость с аукциона необходимо иметь достаточно свободных денег. У того, кто выиграет аукцион, при себе должен быть невозмещаемый авансовый платеж, который, как правило, составляет от 10 до 20 процентов финальной цены лоты. Завершить оплату лота нужно в течение 30 дней.

Но главная проблема состоит в том, что продажа может и не состояться. Аукционы нередко откладываются, и квартиры отзываются. Примерно 60 процентов недвижимости, на которую было утрачено право выкупа владельцами, перекупается ими незадолго до аукциона. Из остающихся 40 процентов примерно 20 процентов остается у банков, и лишь половина переходит к третьим лицам.

Те дома, которые находятся на балансе банка, тоже могут быть выкуплены. Причем многие инвесторы считают именно такую покупку оптимальной. По их мнению, в такую сделку никакие эмоции не вовлечены — это сделка покупателей только с кредитором. Также такая сделка максимально безопасна, так как покупатель может осмотреть недвижимость и сделать банку адекватное ценовое предложение.

Как говорят эксперты, по сути это обычная покупка недвижимости, но у необычного продавца. Как правило, будучи проданы на других этапах, эти дома не имели бы столь привлекательной цены. Хакер говорит, что большинство банков заинтересовано в том, чтобы продать, находящееся на их балансе имущество. Хотя и не все они готовы к тому, что цена опустится сильно ниже рыночной. Только этот фактор и останавливает рынок от окончательного падения и обесценивания недвижимости.

И в то время как кто-то считает аморальным факт получения прибыли от общеэкономического кризиса и бедственного положения многих владельцев недвижимости, эксперты считают, что на самом деле такие люди оказывают услугу и государству и обанкротившемуся владельцу. Более того, по мнению чиновников, избавление от большого количества неликвидных залогов — единственный путь к исцелению американского рынка. Нередко инвесторы пытаются так же помочь тем, чьи дома они покупают. Так, они помогают им найти новый дом на покупку или в аренду, оплачивают расходы по переезду и так далее. И все-таки пока на рынке сохраняется большее число людей, которые вынуждены расставаться со своим имуществом.

Роберт Ли, руководитель компании, которая специализируется на сборе информации о «кризисных» домах, говорит, что он помогает владельцам остаться в их домах и избежать потери права выкупа в целом. Через частные фонды Роберт Ли покупает имущество непосредственно от кредиторов с большими скидками. Он покупает недвижимость преимущественно в областях, которые максимально затронуло падение цен на недвижимость. Поэтому он начинает процесс с консультации оценщика. Так, он может найти дом, находящийся в залоге, за $ 600 000, но оценщик решает, что этот дом стоит только $ 500 000 в текущей ситуации. Так как актив не ликвидный — он является обузой для банка, и Роберт Ли покупает его, к примеру, за $ 300 000. Тогда он предлагает обанкротившемуся владельцу ещё раз купить у него в кредит этот дом, но уже за меньшую сумму. Так, сума долга сокращается, а его жилец остается в нем. Впрочем, и Роберт Ли получает свою маржу.

Источник — «Нью-Йорк Таймс»

Залог квартиры: что важно знать заемщику

При оформлении ипотеки или другого крупного кредита клиентам приходится в качестве гаранта закладывать в банк свою квартиру.

К сожалению, не все заёмщики задумываются, чем это грозит, а потому не уделяют должного вниманию изучению вопроса залога. А зря, не зная нюансов, можно и вовсе остаться без жилья, в случае несвоевременного исполнения обязательств по заключенному договору.

Квартиру закладывают в банк в двух случаях: ипотека и кредитование на потребительские нужды. Если квартиру оставляют в залог при оформлении ипотеки, то заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. То есть, получив ипотеку и подписав соответствующие документы, в том числе и договор о покупке жилья, заемщик сразу становится его официальным собственником. В этой квартире он уже может жить с полным на то основанием.

Вместе с тем квартира приобретает статус залогового имущества в банке, и на нее наложено обременение. А это значит, что ваши права по распоряжению жилплощадью будут ограничены. До тех пор, пока вы не погасите полученный перед банком заем. Все это фиксируется документально, также как и снятие обременения после полного погашения займа.

Залог квартиры: какие ограничения существуют?

Закладывая квартиру, человек имеет право жить в ней, но лишается всех остальных возможностей. Залоговое жилье нельзя перезакладывать, дарить, продавать и сдавать.

— Согласно ГК РК, статье 315 о «Пользовании и распоряжении предметом залога» залогодатель имеет право отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), — поясняет адвокат Александр Коваленко, — если договором изначально не предусмотрены другие условия. При этом залогодатель имеет право завещать залоговую квартиру после своей смерти.

Также нельзя без согласования с банком делать перепланировку квартиры. Разрешается только клеить обои, стелить напольное покрытие и прочие ремонтные работы, не нарушающие планировку жилья.

В случае несвоевременного исполнения обязательств по договору можно остаться без жилья.

Если кредит не будет выплачен в срок, то квартиру выставят на торги. О том, как банк организовывает процесс аукциона и что сделать, чтобы его избежать, читайте в материале.

Права банка: квартиру под залогом нельзя сдавать

Даже самые недобросовестные заёмщики не рискуют продавать и передаривать залоговую квартиру. Ведь за это можно понести уголовное наказание. А вот попытка заработать на квартирантах очень даже распространенная.

Некоторые заемщики намеренно оформляют ипотеку для покупки жилья, надеясь в дальнейшем сдавать ее в аренду. И с этого дохода гасить ипотеку. Такие клиенты легкомысленно предполагают, что раз кредит оплачивается исправно, то банк не будет акцентировать «на мелочах». Советуем согласовать с банком вопрос возможной аренды жилья. Если в банке из других источников узнают о том, что клиент сдает квартиру, с него могут потребовать вернуть всю сумму займа вместе с процентами. Если вы не в состоянии выплатить всю сумму сразу по требованию банка, то банк имеет право поставить вопрос о реализации вашего жилья. Помните, чтобы избежать неприятностей, любые свои действия нужно согласовывать с юристами или специалистами в области кредитования

Во всех остальных случаях банк не имеет права распоряжаться заложенной квартирой, если это не оговорено в договоре:

— Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании, — разъясняет адвокат Александр Коваленко. — По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Договор залога в РК: важные детали

Прежде чем подписать договор залога, внимательно прочтите его от начала до конца.

— В договоре должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, сведения о залогодателе и залогодержателе. Важный момент — у кого будет находиться заложенное имущество, то есть у банка или у залогодателя. Можно ли владельцу пользоваться объектом залога. Особое внимание следует уделить точному описанию предмета залога, перечислив индивидуальные признаки предмета, — советует Александр Коваленко.

Договор о залоге должен быть заключен в письменном виде. При несоблюдении любого из этих правил, договор считается недействительным и не вступает в законную силу.

Когда квартиру покупают в ипотеку, она автоматически становится залогом. В этом случае оформление залога является частью процесса оформления ипотеки.

Когда жилье закладывают при получении потребительского кредита, есть свои нюансы. Например, если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом. Особое внимание уделяется, если в семье есть несовершеннолетние дети. Родители обязуются обеспечить им крышу над головой, если не смогут выплатить кредит и банк заберет квартиру.

Если кто-то из членов семьи находится на лечении в психиатрической клинике или в местах лишения свободы, их интересы, как лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, также необходимо учитывать. Банки стараются такие квартиры в залог не брать.

В банке у вас попросят стандартный пакет документов, необходимый для получения потребительского кредита под залог квартиры:

— удостоверение личности с ИИН;

— документы, подтверждающие заработную плату или иные доходы за последние 6 календарных месяцев (при подтверждении доходов);

— выписка о пенсионных отчислениях за последние 6 месяцев;

— правоустанавливающие документы на недвижимость.

При составлении договора залога в случае ипотеки или потребительского кредита вам обязательно должны дать на руки один экземпляр.

Если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом.

Когда не дадут кредит под залог недвижимости?

По какой-либо причине банк может отказать клиенту в выдаче кредита под залог квартиры. Это связано с тем, что у каждого банка есть свои требования к залоговому имуществу. По данным специалистов оценочной компании ТОО Express consult, в залог не возьмут следующую недвижимость:

  • квартиру в доме, который является аварийным, подлежит сносу либо срок эксплуатации дома превышает 50 лет (чем старше дом, тем больше износ);
  • квартиру, которая имеет обременение от третьих лиц;
  • если на квартиру отсутствуют правоустанавливающие документы;
  • выдача ипотеки не состоится, если вы собираетесь передать банку в залог комнату или долю в квартире.

Отдаём квартиру под залог банку: процедура оценки

Для того чтобы узнать рыночную стоимость квартиры, а следовательно, определить размер денежной суммы, которую банк может выдать клиенту, проводится оценка квартиры. Это обязательная процедура в любом банке при оформлении ипотеки или потребительского кредита под залог квартиры.

Как пояснили в оценочной компании Express consult, сама по себе процедура оценки квартиры не является сложной.

— Первым этапом является заключение с оценочной фирмой договора на проведение оценки жилья и предоставление необходимых документов для оценки, — рассказывает эксперт-оценщик ТОО Express consult Динара Смагулова. — Далее назначается день и время осмотра квартиры. Эксперт должен проверить и сфотографировать помещения в квартире. После оценщик составляет отчет об оценке и выдает заказчику. В течение 2 рабочих дней со дня осмотра и предоставления необходимой документации можно получить отчет об оценке квартиры.

Сложности с оценкой квартиры для залога чаще всего возникают по следующим причинам:

— Процедура оценки затягивается, если отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру. Регистрация каждого определенного документа занимает соответствующее время. Встречаются случаи, когда не предоставляется доступ в квартиру, которую необходимо оценить. Неузаконенная перепланировка в квартире тоже влияет на срок выдачи отчета об оценке, — разъясняет Динара Смагулова.

Прежде чем оформлять залог квартиры, следует проконсультироваться со специалистами. Тогда эта процедура не займет много времени и сил.

Как приобрести заложенную недвижимость?

Покупка недвижимости, которая находится в залоге, может оказаться выгодной сделкой. Срочная потребность в деньгах может побудить продавца недвижимости серьезно уступить в цене. С другой стороны объект недвижимости обременен правами третьих лиц — залогом, что делает необходимым для покупателя проявить определенную осмотрительность при совершении сделки.

Влияние залога на предполагаемую сделку

Недвижимость, которую предполагается купить, может находиться в залоге у банка или у любого физического или юридического лица.

Наличие залога означает следующее:

  • Собственник недвижимости имеет определенные обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего — это займ) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица.
  • Залогодатель не может распорядиться недвижимостью без согласия того, кому он должен (залогодержателя).
  • В случае неисполнения обязательств залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, в том числе и перед вами.

Варианты приобретения заложенной недвижимости

Обычно используются два варианта при сделках с заложенным имуществом:

  • В первом случае право собственности на заложенный объект без прекращения залога с согласия залогодержателя переходит на покупателя. На него же могут перейти обязательства, которые обеспечиваются залогом.
  • Во втором случае обязательство, обеспеченное залогом, погашается, и только, после этого совершается сделка с недвижимостью. В прямом смысле такая сделка не является приобретением заложенного имущества, поскольку залог к моменту ее совершения уже прекратился.

Замена собственника заложенного имущества

В первом случае совершение сделки с заложенным имуществом возможно только с письменного согласия залогодержателя. Банки очень неохотно идут на эту процедуру, поскольку любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. На замену должника по обеспеченному залогом займу банки также соглашаются лишь при определенных условиях. Дело в том, что, принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает платежеспособность заемщика и способность заложенного имущества обеспечить возврат займа. Наличие залога в виде дорогостоящей недвижимости может оказаться недостаточным условием, поскольку банк, в первую очередь, интересует способность заемщика возвращать кредит за счет своих доходов, а не за счет реализации залога.

Если же платежеспособность приобретателя недвижимости устраивает залогодержателя, то такая сделка в плане рисков будет достаточно безопасной для покупателя, поскольку залогодержатель, обеспечивая свои интересы, будет также заботиться о ее юридической чистоте.

При расчетах сторон по сделке возможны следующие варианты:

  • Покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес последнего здесь состоит в освобождении от непосильной долговой нагрузки при осознании того, что недвижимость скорее всего в противном случае будет им утрачена.
  • Покупатель помимо перевода долга производит продавцу оговоренную доплату.

Сделка с предварительным освобождением недвижимости от залога

В большинстве случаев для совершения сделки с заложенным имуществом, собственник должен полностью погасить свой долг (или долг того, за кого он поручился своим имуществом). После этого залог прекращается и никаких препятствий для совершения сделки не имеется. Сложность составляет то, что для погашения задолженности чаще всего используются деньги будущего покупателя. А это представляет определенные риски для последнего.

Для того, чтобы снизить риски, необходимо руководствоваться следующим:

  • Деньги для погашения задолженности должны выдаваться в качестве задатка. В случае, если сделка не состоится, продавец недвижимости будет обязан возвратить двойной размер полученного задатка, что будет его мотивировать соблюдать договоренность.
  • До выдачи задатка покупателю необходимо встретиться с залогодержателем (его представителем). Если недвижимость заложена в банке, рекомендуется вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заем (В силу банковской тайны самостоятельно такую информацию покупатель не получит). При этом необходимо выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям, наличие просрочки или иного нарушения обязательств. Предоставление должником справки банка о размере задолженности не всегда дает полную картину. Желательно также убедиться в том, что к должнику не применяется внесудебная или судебная процедура реализации залога, что на имущество не наложен арест.
  • Получить в Центре обслуживания населения (ЦОНе) по месту нахождения объекта недвижимости справку о зарегистрированных правах для того, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений на объект.
  • В качестве задатка необходимо выдавать ровно ту сумму, которая необходима для погашения долга и прекращения обременения. Для того, чтобы убедиться в том, что деньги попадут по назначению, рекомендуется их передачу производить не продавцу, а непосредственно залогодержателю (в кассу банка или на руки кредитору) в момент подписания соглашения о задатке.
  • Регистрация прекращения залога занимает 5 дней и производится по заявлению залогодержателя.
  • Только после регистрации прекращения залога можно заключить договор купли-продажи и произвести окончательный расчет.

Основные риски при сделках с заложенным имуществом

  • Продавец, не намереваясь гасить долг, тратит деньги на другие цели либо скрывается с деньгами. В дальнейшем сделку завершить невозможно, поскольку обязательство не погашено и залог не снят. Это может произойти в случае, если покупатель не проконтролирует передачу денег кредитору.
  • Суммы, которую покупатель готов уплатить за недвижимость, не хватает для освобождения ее от залога из-за накопившихся штрафных санкций. Это выясняется уже после внесения основной суммы, которую потребовать у кредитора назад невозможно. Такие случаи возникают из-за неполной осведомленности покупателя обо всех имеющихся обязательствах продавца.

Может ли продавец самостоятельно продать заложенную недвижимость?

Продавец вправе самостоятельно заниматься поиском покупателя, вести переговоры о будущей сделке и ее условиях (цене, порядке расчетов). Однако надо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. То есть без согласия банка заключение самой сделки не возможно.

Кто является собственником заложенной недвижимости: заемщик или банк?

Залог не означает перехода права собственности к залогодержателю.
В соответствии со статьей 5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» залог является обременением права на недвижимость, которое подлежит государственной регистрации.

Обычно собственнику принадлежит право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В случае регистрации залога собственник, оставаясь собственником, утрачивает право распоряжаться своей недвижимостью.

Банк (или другой залогодержатель) в свою очередь не становится собственником заложенной недвижимости, и может продавать эту недвижимость с торгов только в случае, если заемщик значительно нарушил свои обязательства по выплате долга.

Доля в квартире: инструкция по применению

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах. Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса. Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад. Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить!

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно. Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства. Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности. Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать. Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто. А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость. В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Смотрите еще:

  • Как восстановить ндс с товара Порядок восстановления НДС при списании товара Восстановление НДС при списании товара — вопрос, вызывающий постоянные споры между плательщиками этого налога и налоговыми органами. Рассмотрим, почему так происходит и […]
  • Заявление на получение патента индивидуального предпринимателя Образец заявления на получение патента по форме 26.5-1 на 2018 год Патентная система налогообложения – это единственный специальный режим, доступный только индивидуальным предпринимателям. Чаще всего купить патент […]
  • Нотариальная доверенность генеральная цена Генеральная доверенность – сколько стоит в России в 2018 году Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда необходима помощь близких людей. Но, с юридической точки зрения, действовать от вашего имени у них нет […]
  • Ипотека под строительство дома сбербанк молодая семья Порядок оформления ипотечного кредита на строительство дома в Сбербанке Наверное каждый из нас мечтает о собственном доме, в котором будет достаточно места для отдыха, работы и прочего. Но высокая стоимость […]
  • Единовременная выплата из регионального материнского капитала Материнский капитал в Краснодарском крае В большинстве регионов России для помощи многодетным семьям была введена программа регионального материнского капитала, являющаяся своеобразным дополнением к госпрограмме, […]
  • Дтп на трассе тула москва В страшном ДТП с грузовиком под Тулой погибли четыре человека На трассе М2 «Крым» в Щекинском районе Тульской области произошло серьезное ДТП. Об этом сообщили в Главном управлении МЧС РФ по региону. На двухсотом […]