Как заключить договор на аренды квартиры

Содержание:

Недвижимость

5 ловушек договора аренды

На что обратить внимание при заключении договора на аренду квартиры

Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растут и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду собственник и будущий жилец заключают типовой договор. «Газета.Ru» рассказывает, на что в нем нужно обязательно обратить внимание и как не допустить типичных ошибок.

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее на рынке закрепились понятия именно «арендатор» и «арендодатель».

Спрос на аренду квартир в Москве вырос на 30% за месяц

Срок договора

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договоров — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Василий Трофимов.

Власти обсуждают снижение ставки по ипотеке ниже 13%

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Неудивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил, и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла», — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Сколько стоит страхование квартиры или дома

Повышение цены

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6–10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Отношения с собственником

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное, прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Советы экспертов: как подготовить квартиру для сдачи в аренду

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на три года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.
Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

Как договориться о снижении цены на аренду квартиры

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, делать опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Ранее «Газета.Ru» рассказывала, как договориться о снижении цены на аренду и как подготовить квартиру для сдачи в аренду.

Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

Состав договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Инструкция

  1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
  2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
  3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
  4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Составление договора

Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

Что должно быть отражено:

  1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
  2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
  3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
  4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
  5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
  6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
  7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
  8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
  9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
  10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
  11. Поставить дату заключения и свою подпись.

Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

Договор найма: как заключить, налоги

Аренда квартир сегодня не просто вынужденная мера. Для многих Минчан это бизнес. А чтобы бизнес приносил удовлетворение, его ведение должно быть как можно прозрачным для государства. В случае с арендой квартир, обязательно должен быть заключен договор найма жилого помещения. Как это сделать мы сейчас и рассмотрим.

Что такое договор найма?

Договор найма жилого помещения это соглашение, которое регламентирует отношения между тем, кто сдает жилье внаем, и, соответственно, тем, кто его снимает. Со стороны арендодателя прописываются его обязательства. В них входит предоставление жилья нанимателю во временное пользование, за определенную арендную плату.

В договоре должно быть прописано:

  • Кому предоставляется жилье. В этом пункте вписываются все члены семьи, которые будет проживать в арендуемой квартире.
  • Какое жилье предоставляется. В этом пункте указывается точное количество комнат, предоставляемых в аренду.
  • На какой срок наниматель арендует жилье, а арендодатель его сдает.
  • Какую ежемесячную плату наниматель обязан платить арендодателю за аренду жилых помещений.

Как заключается договор найма

Договор оформляется обязательно в письменном виде. Необходимо сделать три экземпляра договора. Один тому, кто сдает жилье внаем, второй нанимателю и третий регистрационному органу. Подписан он должен быть обеими сторонами – арендодателем и нанимателем. Форма договора утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497».

Обязательные данные, которые необходимо прописать в договоре:

  1. Данные паспорта нанимателя и наймодателя;
  2. Члены семьи нанимателя, которые будут проживать с ним в данном жилье;
  3. Точный адрес сдаваемой квартиры;
  4. Описание сдаваемого жилья: площадь, количество комнат, мебель и бытовая техника, имеющаяся в наличии в сдаваемом жилье.
  5. Если наймодатель сдает не все комнаты квартиры, то нужно точно прописать, сколько и какие именно комнаты сдаются в аренду.
  6. Срок арендной платы и ее точный размер. Арендная плата должна указываться в белорусских рублях. Под сроком подразумевается число, в которое ежемесячно будет производиться оплата нанимателем. Так же обязательно прописать сумму предоплаты и залога.
  7. Необходимо прописать кто обязуется оплачивать коммунальные услуги.
  8. Также необходимо прописать в чьи обязанности будет входить ремонт жилья или предоставляемой в аренду бытовой техники.
  9. Как часто и при каких обстоятельствах наймодатель может посещать сдаваемое в аренду жилье.

Не стоит думать, что если Ваш договор будет оформлен не по установленной форме или не будет включать в себя каких-либо из вышеперечисленных пунктов, то он не действителен и освобождает Вас от налоговых выплат.

Регистрация договора

Регистрировать договор необходимо в местном исполкоме или в организации осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, в котором находится сдаваемое жилье. Как показывает практика, именно в ЖЭСе происходит регистрация заключенного договора.

Для регистрации, помимо самого договора в трех экземплярах, необходимо иметь при себе следующие документы:

  1. Заявление о регистрации. Оно должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, а также другими гражданами имеющими право собственности на сдаваемое жилье.
  2. Документы, удостоверяющие личность. Паспорт наймодателя и нанимателя.
  3. Техпаспорт на жилье, сдаваемое в аренду.
  4. Документ, подтверждающий право собственности на жилье.
  5. Если сдается помещение, находящееся в общей собственности, необходимо письменное согласие всех собственников жилья.
  6. Если внаем сдается жилое помещение, находящееся в блокированном жилом доме, необходимо предоставить домовую книгу.

Важно: зарегистрировать договор необходимо до фактического предоставления нанимателю сдаваемого жилья. Т.е. до даты начала аренды, которая будет прописана в договоре.

Оплата налогов

После регистрации договора, наймодатель обязан зарегистрироваться как налогоплательщик в инспекции по налогам и сборам. С собой в налоговую инспекцию нужно взять следующие документы:

  1. Паспорт;
  2. Копии договора найма в трех экземплярах;
  3. Копия техпаспорта сдаваемого жилого помещения;
  4. Выписка из лицевого счета о всех прописанных на сдаваемой жилплощади жильцах. Эту выписку необходимо взять в ЖЭСе.

Сумма налога

Сумма подоходного налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов в пределах ставок, установленных Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах». Поэтому фиксированной суммы нет.

Однако стоит помнить, что ставка платится не за целую квартиру, а за каждую комнату. В Минске за каждую комнату устанавливается налог в размере 1 базовой величины. Также в Минске к фиксированным суммам применяются коэффициенты исходя из расположения жилых помещений по экономико-планировочным зонам:

  • I экономико-планировочная зона – 2,0;
  • II экономико-планировочная зона – 1,5;
  • III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0.

Способы оплаты

Существуют два способа оплаты подоходного налога за сдаваемое жилье:

Платится не позднее следующего рабочего дня после начала действия договора. Оплата производится в сумме налога за год. Каждый последующий платеж должен быть уплачен не позднее до 1 января следующего года. Если в течение года будут происходить изменения в налоговых ставках, перерасчет суммы уже уплаченного налога производится не будет.

Оплачивается каждый месяц, первого числа месяца за который вносится налог. Если квартира сдается не с первого числа, то будет произведен перерасчет суммы подоходного налога пропорционально количеству дней сдачи жилплощади в месяце. Если в течение месяца произойдет изменение в налоговых ставках, сумма налога будет изменена в следующем месяце.

Освобождение от налога и другие нюансы

Не облагаются налогом граждане, которые сдают свою жилплощадь

Степень родства должна быть подтверждена соответствующими документами.

Необходимо доказать, что наниматель таковым является. Для этого нужно предоставить копию трудовой книжки нанимателя, и копию его свидетельства о направлении на работу.

И наконец, последний нюанс. Если за год сумма дохода от сдачи в аренду жилплощади превышает 500 базовых величин, то налоговая ставка будет повышена. Такая сумма дохода облагается налогом в 12%. Вам необходимо будет не позднее 1 марта следующего года предоставить налоговую декларацию о доходах за предыдущий год. А сам налог уплатить до 1 мая.

Для того чтобы Ваша сделка о сдаче жилья в наем была законной и качественной советуем не спешить при оформлении договора. А после его регистрации не тянуть с уплатой налогов. Тогда Вам гарантированна спокойная жизнь со стабильным доходом.

С добрыми пожеланиями, «Мольнар»

Договор аренды квартиры Украина 2018 – Самое важное

Договор аренды квартиры в Украине заключают практически при каждом съёме жилья, но не все знают, какие риски могут возникать у хозяина квартиры и квартиросъемщика при его заключении. Также его называют договором найма жилого помещения. В этом материале мы рассмотрим все важные стороны договора аренды и дадим практические рекомендации как обезопасить себя. Рассмотрим как легальную, так и нелегальную аренду. Сопоставим плюсы и минусы в обоих случаях. Как работает закон и как снимают квартиру в реальной жизни.

Статья будет полезна как для арендодателей, так и для квартирантов, которые снимают квартиру и любое другое жилое помещение. Вы узнаете, почему 90% собственников сдают жильё без оплаты налогов и какие риски это несет для обоих сторон. Как правильно составить договор найма жилого помещения и нужен ли он вообще. Мы собрали наиболее актуальную информацию о договоре аренды квартиры в Украине на 2018 год. Читайте внимательно – это может сохранить вам деньги и нервы в случае возможных проблем.

Можете сразу скачать для ознакомления типовой договор аренды квартиры для Украины с актом приема-передачи имущества. Можно рассматривать его как образец:

Прочитайте внимательно и подкорректируйте по важным условиям под себя. На что обращать внимание – рассмотрим в нашем материале.

Зачем нужен договор аренды квартиры

Договор аренды – это документ, где хозяин жилья и квартирант прописывают детали и условия сделки по сдаче квартиры в наём. Он призван урегулировать отношения и защитить стороны в спорных ситуациях при аренде квартиры. Регулируются отношения Гражданским кодексом Украины и её 59 главой – Наём, аренда жилища.

Чем отличается договор аренды жилья от договора найма

Договор найма – это «аренда» жилого помещения физическим лицом у физического лица. В этом случае используются слова найм или наём и заключают договор найма квартиры.

Договор аренды – это аренда жилого помещения, где одна из сторон юридическое лицо, то есть фирма. Также договор аренды заключают, если физ лицо арендует нежилое помещение. Это может быть склад или офис.

Как вы видите, разница в том, кто и какое помещение арендует. Исходя из этого закон по-разному регулирует правоотношения сторон в договоре.

Мы остановимся именно на договоре «аренды» квартиры между двумя физическими лицами. И для удобства будем называть договором аренды, а не найма, раз уж в простой речи так сложилось. Но помните, что заключать на бумаге правильно договор найма квартиры, а не аренды.

Что нужно сделать перед подписанием договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры — это уже финальная часть процесса. Перед этим как хозяину, так и квартиранту предстоит обсудить все важные детали сделки и проверить не мошенник ли перед ним. Начнём с самого начала – с поиска квартиры.

Поиск квартиры для аренды

Найти квартиру можно через риэлтора, агентство недвижимости или самостоятельно. Точно так же и при сдаче для хозяина есть 2 пути. На практике сложилась ситуация, что оплачивает комиссии риэлтора всегда арендатор. Хозяин квартиры просто выставляет своё объявление на одном из сайтов и ждёт клиентов. Ему начинают десятками звонить посредники и обещать привести клиентов. Так как хозяин им теоретически не платит, то ему не имеет значения, будет ли это квартирант с риэлтором или без.

Есть разница для арендатора. Он должен будет заплатить риэлтору от 50 до 100% от месячной стоимости аренды квартиры. Это значительные деньги просто за показ квартиры, которую можно найти и самостоятельно. Если прочитаете статью ниже, то вы поймёте, что риэлтора никто не приглашал, а он сам обманным путём навязался в сделку и теперь занимается вымогательством денег. Без его услуг всем будет лучше и дешевле.

Советую внимательно прочитать статью про то, как обманывают риэлторы. Часть про аренду в ней начинается внизу – можете пролистать. Если коротко, то вам могут продать просто доступ к базе квартир и пропасть. Могут завлекать на объявление-приманку одной квартирой по дешевой стоимости, а предлагать другие.

Хозяин может быть в сговоре с риэлтором и каждый месяц сдавать квартиру новым квартирантам, выселяя старых по разным причинам. А самый опасный способ обмана при аренде – это когда хозяин вообще не в курсе событий, а квартиру сдают мошенники. Риэлтор сотрудничает с аферистами и сдают квартиру одновременно десяткам людей. Потом они скрываются с деньгами, а вас выселяют. Очень распространённая афера и часто используется, так что будьте осторожны, потому что во всех случаях вы теряете много денег.

Нужен ли риэлтор при составлении договора аренды квартиры

Посредники никак не участвуют в договоре аренды квартиры. Он подписывается только между хозяином недвижимости и арендаторами. Третьей стороны в договоре нет. Поэтому в лучшем случае риэлтор просто принесёт с собой распечатанный типовой договор аренды жилья из интернета и всё. Он пришел не для заключения договора, а для заработка денег. Задача посредника – привести квартирантов к хозяину и получить свой процент. Больше никакой ответственности нет.

Всё, что будет после сделки риэлтора не волнует и он никак не будет отвечать, если хозяин окажется мошенником, а квартирантов захотят сразу выселить. Поэтому никакой подстраховки и гарантии риэлтор в сделке аренды квартиры не оказывает, а только мешает свободной коммуникации хозяина и квартирантов. С риэлторами нужно быть осторожным и по возможности не пользоваться их услугами, потому что они сами часто участвуют в мошеннических схемах.

Проверка документов перед подписанием договора аренды

Перед подписанием договора аренды и передачей любых денег нужно проверить кто перед вами – действительно ли это собственник недвижимости или это мошенник. Не полагайтесь на случай. Всегда сами внимательно проверяйте соответствие фамилии в документах на квартиру и фамилии собственника.

Заключать договор аренды может либо собственник, либо человек с официальной доверенностью, заверенной нотариусом от имени собственника. Любые другие друзья, соседи, представители хозяина без доверенности заключить договор с вами не могут. Скорее всего это мошенники и вас пытаются обмануть. На сдачу квартиры в аренду должны дать согласие все владельцы, а также если владелец в браке, то нужно согласие жены/мужа. В ином случае вас может выселить второй собственник квартиры.

Хозяин должен заранее приготовить и иметь при себе документ удостоверяющий личность – паспорт и документ, подтверждающий права собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, решение суда и т.д. Если вы проверяете и перед вами владелец квартиры, то можно переходить дальше.

Личный контакт между собственником и квартирантами

Важны не только официальные документы, но и положительный личный контакт между собственником и квартирантами. Если вы нашли общий язык и взаимопонимание, то все последующие отношения и переговоры должны сложиться хорошо. Если общение сразу не пошло, то скорее всего и в дальнейшем возникнут проблемы при аренде квартиры и лучше сразу искать другой вариант.

Это очень важная деталь, потому что при аренде постоянно возникают какие-то вопросы, которые придётся решать и если контакта и доверия нет, то вас ожидают сложности. Краны начинают течь, техника выходить из строя, курс доллара изменяется и цены аренды повышаются – вопросов может быть множество. Лучше арендовать квартиру у тех людей, которые в случае проблемных ситуаций готовы идти на компромиссы. Так вы всегда сможете договориться на обоюдно выгодных условиях и решить вопрос.

Обсуждение деталей перед подписанием договора аренды

Нужно обсудить с хозяином все волнующие вопросы ещё перед подписанием договора аренды. Спрашивайте и задавайте любые вопросы. Рассказывайте о себе. Важно обсудить всё до заселения и подписания договора, чтобы потом не возникло непредвиденных вопросов и трудностей. Основное что нужно обсудить:

  • Кто будет жить в квартире, сколько человек и кто они.
  • На какой срок сдаётся квартира.
  • Можно ли проживать с детьми или иметь домашних животных.
  • Кто будет делать текущий ремонт, ремонтировать сантехнику и вышедшие из строя электроприборы.
  • Кто оплачивает коммунальные услуги и что включено.
  • В какой валюте и в какой срок производится оплата.
  • Какая залоговая сумма и порядок её возврата.
  • На какой срок составляется договор и порядок его расторжения.
  • На какой срок цена аренды фиксирована и когда возможен её пересмотр.

Узнайте планы хозяина по данной квартире. Планирует ли он сдавать её долгосрочно или квартира сдаётся до момента продажи или приезда родственников. Если вы понравились хозяину квартиры, то можно попробовать торговаться по стоимости. Хозяину важно и выгодно, чтобы в квартире проживали нормальные, адекватные люди, а не ребята, которые сожгут квартиру и вынесут всю технику. Все хотят иметь дело с хорошими, надёжными людьми.

Как составляется договор аренды квартиры

Согласно статье 811 Гражданского кодекса Украины, договор аренды жилья должен составляться в письменном виде и он, даже без удостоверения нотариусом, будет иметь юридическую силу. Нотариальное удостоверение не обязательно, если договор найма жилья сроком до 3 лет. Можно распечатать любой подходящий вам типовой договор найма квартиры и внести свои коррективы.

Бывают договора краткосрочной аренды – до 1 года или обычно их заключают от 1 до 11 месяцев. В этом случае квартиранты несколько ограничены в правах. Они не могут сдать квартиру в субаренду и не имеют приоритетного права на проживание после окончания договора.

В случае длительного найма квартиры – свыше 1 года и до 5 лет у арендаторов больше прав. Они могут сдать жильё в субаренду, но только с разрешения хозяина. И имеют права на приоритетное продление договора в случае окончания срока аренды. Если через месяц после окончания срока договора аренды квартиранты не выселились, то договор считается продлённым на такой же срок.

Важные пункты в договоре аренды квартиры

Договор аренды квартиры будет считаться действительным, если в нём присутствуют такие пункты:

  • Паспортные данные и подписи сторон
  • Предмет договора
  • Плата за пользование имуществом
  • Срок действия договора

Должна быть точно указана конкретная квартира – её адрес, площадь и количество комнат.

Срок действия аренды устанавливается согласно договору. Если срок отсутствует, то согласно статье 821 Гражданского кодекса Украины, срок аренды будет составлять 5 лет.

Также вносятся дополнительные пункты, которые могут помочь в спорной ситуации. Они прописываются и обговариваются отдельно. В каждом договоре пункты разные.Типового договора аренды не существует, потому что все они составляются юристами и в большей или меньшей степени защищают одну из сторон. Каждый подходит лишь для конкретного случая и условий сделки, но не для всех. Все важные условия учесть в договоре очень сложно. Поэтому читайте договор очень внимательно.

Расторжение договора аренды квартиры

По закону расторжение договора аренды возможно в одностороннем порядке арендатором. Он должен предупредить собственника за 3 месяца, если иное не установлено договором. Если квартирант освободит жильё без предупреждения, то собственник через суд может потребовать с него оплату за 3 месяца, если докажет, что не мог сдать это жильё на таких же условиях другим арендаторам.

Арендодатель вправе расторгнуть договор только через суд, если квартиранты при краткосрочной аренде не внесли оплату более 2 раз, а при долгосрочной аренде более 6 месяцев. Также расторжение через суд, если жильё нужно собственнику для личного проживания или родственников. В этом случае нужно предупредить письменно за 2 месяца и если квартиранты не согласны выселяться, то решением суда расторгнуть договор.

Сколько стоит оформление договора аренды у нотариуса

Оформление договора аренды происходит просто письменно, если срок аренды до 3 лет, либо у нотариуса, если срок аренды от 3 лёт и более. В этом случае придётся опплатить услуги нотариуса и налоги. Платежи состоят из:

  • Государственная пошлина и сбор в Пенсионный фонд – 1%
  • Военный сбор – 1,5%
  • Услуги нотариуса – по договорённости – около 300-400 грн

Получается 2,5% от суммы сделки по договору аренды квартиры. Это цена аренды в месяц умноженная на количество месяцев. От этой суммы берем 2.5% и добавляем услуги нотариуса. Если цена квартиры в месяц 5 тысяч гривен и оформляем её в аренду на 12 месяцев, то сумма налогов составит 1500 гривен плюс услуги нотариуса. В общей сложности примерно 1900 гривен составит оформление договора аренды квартиры.

Нужно учитывать, что прописать цену аренды 100 гривен нельзя, потому что квартиранты так хозяину и будут платить и никакие устные договорённости не помогут, потому что арендаторы могут обратиться в суд и отстоять своё право проживания за 100 гривен по заключённому договору. Если уже решили делать всё официально, то и цену нужно указывать реальную.

Налоги хозяина квартиры после подписания договора найма

Сразу после оформления договора аренды между физическими лицами в налоговую поступает уведомление от нотариуса на хозяина квартиры, что он сдаёт жильё и теперь должен уплачивать налоги. Риэлтор, если работает официально, тоже может оповестить налоговую, а также квартиранты, если у них будет на то желание. Квартиранты могут и не оповестить, но риск всегда остаётся.

Уйти от налогов при оформлении договора аренды возможно, но при оформлении через нотариуса это сделать точно не получится. А при неофициальной сдаче в аренду, при донесении квартирантов или риэлтора хозяина ожидают большие штрафы.

Налог на аренду квартиры состоит из:

  • Налог на доходы физических лиц –18%
  • Военный сбор – 1,5%

В сумме это 19,5% придётся хозяину заплатить в казну налогов с поступлений от аренды квартиры. Как пример, рассмотрим квартиру ценой в 5 тысяч гривен в месяц. Общая сумма за год получится 60 тысяч гривен. Из них придётся уплатить налогов 11,700 гривен в год.

Вариант 2 – оформиться предпринимателем второй группы с единым налогом и платить налоги по упрощённой системе налогообложения. Сумма налогов будет 744,60 грн плюс единый социальный взнос 819,06 гривен ежемесячно. Итого в месяц сдача квартиры будет обходиться 1 563,6 гривны налогов.

В сумме 18 756 гривен в год. Вариант совсем не выгоден, потому что на едином налоге второй группе возможна выручка до 1,5 млн гривен, а у нас всего 60 тысяч с одной квартиры в год. А для регистрации в первой группе единого налога возможна только торговля на рынках и мелкие услуги населению. Но и там получается достаточно дорого. Выгоднее просто платить налоги как физ лицо, если квартира всего одна.

Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры

Если на вас донесли квартиранты, риэлтор или нотариус, то налоговая узнает, что вы сдаёте квартиру. После доказательства факта сдачи, которым может выступить сам договор аренды квартиры вами же подписанный, налоговая накладывает на вас штраф. Рассмотрим, какие штрафы ожидают хозяина, который не уплатил налоги:

  • Административный штраф от 51 до 136 гривен
  • Все неоплаченные налоги плюс штрафные санкции
  • Возможный штраф в размере от 17 до 34 тысяч гривен, если сумма неоплаченных налогов значительная

Но это всё ещё нужно доказать и налоговая должна заинтересоваться доносом на квартиру, что тоже бывает не всегда, потому что объёмы неоплаченных налогов небольшие. Но угроза штрафа, конечно, существует.

Аренда квартиры и налоги – кому это выгодно

В идеальных условиях, когда все хозяева будут платить налоги, в первую очередь это выгодно государству. Это значительные поступления в бюджет. Это выгодно собственнику – для него снимается риск штрафов и давления со стороны квартирантов. Появляется такая же защита и гарантии выполнения договора, как и у жильцов. Не выгодно становится только квартирантам, так как для них повышается арендная плата ровно на стоимость налогов.

Так происходит всегда, когда что-то дорожает для владельца или поставщика – это просто закладывается в стоимость услуги. И если все собственники надумают официально зарегистрироваться и платить налоги, то в первую очередь пострадают квартиранты, для которых стоимость аренды квартиры увеличится и цены везде по рынку возрастут.

Как при договоре аренды решаются спорные ситуации

При наличии подписанного двумя сторонами договора аренды спорные вопросы решаются путём переговоров, либо через суд. Расторгнуть договор в одностороннем порядке может только квартирант, предупредив хозяина за 3 месяца. А хозяин расторгнуть договор может через суд и то, при наличии достаточных оснований.

В условиях договора можно прописать любые пункты, но при возникновении спорной ситуации, если одна сторона не согласна, то единственный правовой вариант – обращаться в суд и судиться. Что-бы ни было написано в договоре, без обоюдного согласия двух сторон действие договора не прекращается.

Суды могут затягиваться на годы и всё это время квартирант сможет на законных основаниях находиться в квартире. В это время он будет болеть сам, заболеет адвокат и заседания будут переноситься. Поэтому, если и подписываете официальный договор, то делать это нужно очень осмотрительно и внимательно читать условия. Прекращает действие договора только решение суда или истечение срока действия.

Кому выгоден договор аренды квартиры

Договор аренды выгоден квартирантам. Если хозяин не составлял сам договор аренды с юристом и не понимает последствий, то это большое поле для манипуляций юридически грамотными квартирантами. Выселять силой их не получится, потому что действует договор и во время действия договора арендуемая квартира является их законным жилищем, при попытке проникновения в которое квартиранты могут применить самооборону, нанести хозяину увечья и закон будет на их стороне.

При краткосрочной аренде до 1 года квартиранты могут не платить 2 раза, а при долгосрочной пол года и тоже им сложно что-то сделать, потому что даже если суд обяжет возместить ущерб, то взыскать его с арендаторов бывает крайне сложно. И все эти разборки могут длиться годами. Имущества у квартирантов может и не быть, и решение суда останется только на бумаге.

Типовой договор аренды квартиры – Киев, Одесса, Харьков, Днепр

Если вы ищете типовой договор аренды квартиры для конкретного города, то подумайте вначале, нужен ли он вам. Если вы квартирант, то скорее всего нужен, потому что договор защитит ваши права, но если вы собственник, то взвесьте все плюсы и минусы. Скачать договор можно любой, но будет ли он выгоден для вас и защитит ли ваши права – это большой вопрос.

Лучше при сдаче квартиры заплатить некоторую сумму юристу и подогнать договор конкретно под ваш случай и ваши условия. Договор аренды на украинском языке будет действителен для любого города Украины будь то Киев, Одесса, Харьков или Днепр. Разницы в том, какой будет написан город в типовом договоре нет – его можно подкорректировать, есть разница в пунктах договора и самих условиях. Внимательно читайте то, что думаете подписывать и при возникновении сомнений лучше пункт исключить или добавить свой, а не руководствоваться типовыми договорами.

Официально заверенный договор аренды квартиры и прописка в ней

Если вы заверите договор аренды официально у нотариуса, то квартиранты имеют полное право прописаться в вашей квартире и прописать своих несовершеннолетних детей без согласия владельца квартиры. Это дополнительные значительные риски для арендодателя.

Какой договор аренды квартиры лучше заключать

Если уж хозяин и решил заключить договор аренды, то делать это лучше очень осмысленно и обдуманно, потому что последствия неправильных договоров могут быть в потере прибыли за год и большой головной боли с выселением квартирантов. Если квартирант перестаёт платить или не хочет выселяться, то решение спора только через суд. Плюс обязательно нужно платить налоги, потому что при обращении в суд всплывёт и уход от налогов, который будет дополнительным рычагом давления.

Частичное решение вопроса может быть в оформлении договора краткосрочной аренды от 1 до 11 месяцев. Так можно будет начать процедуру выселения после 2 задержанных оплат, а периодичность платежей указать каждые 2 недели. Таким образом, сокращается время до начала подачи заявления и экономится время.

Наименее рисковый вариант для хозяина квартиры, если нужен официальный договор аренды

Можно оформить договор всего на 1 месяц и каждый месяц перезаключать, принимая деньги авансом и удерживая залоговую сумму. Это наименее рисковый вариант. Вы можете брать деньги за следующий месяц, изымая старый договор и передавая новый в обмен на деньги. В конечном итоге всё сведется к тому, что аренда будет происходить без договора. А аренда без договора – это наиболее свободный вариант для хозяина. Так снижаются риски и всё происходит быстрее.

Как сдают жильё без договора аренды

Без договора аренды квартиры хозяин просто берет авансом деньги и заселяет в неё квартирантов. Обязательно берется залоговая сумма на случай порчи имущества или непредвиденных проблем с жильцами. В этом случае хозяин лишается следующих проблем:

  • Нет сложностей с выселением квартирантов
  • Нет сложностей с оплатой, потому что просрочили – можно менять замки
  • Нет проблем с налоговой, потому что сложно доказать сам факт аренды квартиры
  • Нет споров в суде и бесплатного проживания жильцов

Преимущества для хозяина очевидны, но уходят преимущества квартирантов, потому что до этого они могли диктовать свои условия – обращаться в суд и оказывать давление на хозяина, а теперь хозяин обладает преимуществом. Поэтому большинство арендодателей в Украине не подписывают договора аренды, а сдают квартиру нелегально. Таких в Украине по официальным оценкам от 70 до 90%.

Как лучше сдавать жильё – с договором или без

На усмотрение хозяина и квартирантов и по их договорённости. Можно делать, как вам удобно. Налоги нужно платить и налоговая постоянно об этом напоминает, но процентов 90 рынка аренды квартир находятся в тени. Это связано со сложностями при выселении, налоговой нагрузкой, несовершенностью законов и судов.

Для квартиранта лучше арендовать квартиру по договору, тогда есть рычаги воздействия на хозяина и суд. Для владельца квартиры выгоднее сдавать квартиру без подписания любых бумаг. Так он получает полный контроль над ситуацией и гарантии оплаты.

Как расторгают договор аренды, если он был устным

Устный договор аренды – это просто договорённость между хозяином и квартирантами о том, какая оплата, какие условия и какие основные моменты по договору. Никаких документов не подписывается. Обычно берутся копии паспортов и проверяются документы на квартиру. В остальном всё так же, как и у официального договора аренды, но без подписания любых бумаг.

Если квартиранты перестают платить, то хозяин просто даёт срок неделю на погашение задолженности, а если этого не происходит, то через месяц или ещё раньше силой выселяет жильцов. Для этого нужен участковый, мастер по вскрытию замков и пара крепких ребят. Хозяин показывает участковому документ права собственности на квартиру и говорит, что не может выгнать посторонних людей.

В этом случае квартиранты забирают вещи и всё заканчивается достаточно быстро, без последствий для обеих сторон. Залог может быть удержан, может быть вычтена сумма просрочки аренды и возращен остаток, если с квартирой всё нормально. Но обычно до таких жестких методов не доводят, а люди договариваются и ведут переговоры, в итоге приходя к обоюдно удобному решению проблемы.

Договор аренды квартиры и переговоры

Как вы уже заметили, нормальные отношения между хозяином и квартирантами очень важны в любом случае. Лучше до суда и выселения с участковыми дело не доводить, а решать всё в обоюдно комфортных рамках. Всегда лучше договориться и найти решение проблемы, чем запускать и потом бороться с последствиями. Никто не выиграет от того, что лишится источника заработка или нормальной квартиры. Все только поморочат друг другу голову и испортят нервы.

Очень важно в самом начале обо всём договориться и обговорить условия. Если оплата квартиры будет производиться чётко в срок, если устные договорённости будут соблюдаться, то даже желания не возникнет кого-то выселять и с кем-то судиться. Всем выгодно сдавать квартиру и получать с неё деньги. Проблем не хочет никто. Поэтому всегда договаривайтесь и не переходите законные рамки, потому что последствия могут быть обоюдно неприятными, особенно если дело дойдёт до тяжких телесных увечий при войне за квартиру и право проживания в ней.

Вывод по договору аренды квартиры в Украине

Как сдавать и арендовать квартиру вы должны решать сами. Мы описали лишь основные моменты и сложности законодательного регулирования данной области и реального положения дел в Украине. Будет ли это взаимовыгодное сотрудничество или войны в судах и выселение с вырезанием замков, тоже зависит от вас. Вы сами выбираете где жить и кому сдавать квартиру.

Если вы хозяин квартиры и собираетесь сдавать официально по договору аренды квартиры, то советую внимательно изучить главу 59 Гражданского кодекса Украины – наём, аренда жилья. И составлять индивидуальный договор с помощью юриста, где очень внимательно прописать все важные условия согласно действующего законодательства. Срок аренды выбирать краткосрочный, при этом легче защищать свои права при сдаче жилья.

Если Вы квартирант, то советую внимательно изучать условия договора и подписывать договор о найме жилья со всеми хозяевами. Так вы получаете рычаги давления и влияние на собственника. Ваши права защищены и договор будет соблюдаться. Вы можете обратиться в суд и защитить себя.

Если вы решили пойти путем без подписания договора, то это ваше право. Тут есть преимущества, но это идёт в разрез с действующим законодательством и может быть наказуемо. В любом случае главное, чтобы отношения между собственником и квартирантами не портились и оставались в рамках обоюдно выгодных. Будете ли вы подписывать договор аренды квартиры или нет – дело ваше, главное личные отношения и польза для всех участников сделки. Удачной вам аренды или сдачи жилья. Надеемся, теперь вы знаете про договор аренды квартиры всю важную информацию и сможете сделать правильный выбор.

Если статья была вам полезна или вы хотите задать вопрос по договору аренды в Украине, то пожалуйста:

  • Нажмите ниже кнопку Поделиться и сделайте репост этой статьи.
  • Нажмите кнопку Нравится в нашей группе https://www.facebook.com/gethom.m/
  • После этого можете задать свой вопрос ниже в комментариях.

Благодаря этим действиям вы поможете нам в развитии, а мы поможем вам консультацией по договору аренды в Украине. Спасибо

Смотрите еще:

  • Ст 1231ч2 коап рф Выбирая, не ошибись «БТ» ваша газета! Начало в 14 часов. реклама Транскрипт 1 Выбирая, не ошибись «БТ» ваша газета! выходит с 12 октября 1930 года 21 (10137) четверг 30 мая 2013 года в розницу цена свободная С Днем […]
  • Налоговый резидент статья 207 Статья 207. Налогоплательщики 1. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а […]
  • Устиновский мировой суд участок 3 Устиновский мировой суд участок 3 Судебный участок № 3 Устиновского района г.Ижевска Удмуртской Республики Аппарат мирового судьи Мировой судья Азиева Екатерина Юрьевна Помощник мирового судьи Расстриженкова Нина […]
  • Коап рф 2012 ст 12 Коап рф 2012 ст 12 Судебный участок № 70 Тосненского района Ленинградской области о возвращении протокола об административном правонарушении и других материалов в орган, должностному лицу, которые составили […]
  • Консультация юриста горячая линия бесплатно ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ПО ТЕЛЕФОНУ Бесплатные звонки из Москвы и Санкт-Петербурга Консультации по любым отраслям и вопросам права Профессиональные ответы всего за несколько минут! Звонок бесплатный. Режим работы: […]
  • Счет-фактуры на аванс полученный без ндс Счет-фактуры на аванс полученный без ндс Вопрос: Организация получила в начале второго квартала авансовый счет-фактуру, датированный последними числами первого квартала. Можно ли не корректировать сданную отчетность […]