Как мы купили квартиру в италии

Покупка недвижимости в Италии

Интерес к итальянской недвижимости со стороны граждан СНГ постоянно растет. Процедура покупки недвижимости в Италии непростая и может оказаться очень запутанной, особенно для людей, не владеющих итальянским языком и не знающих всех особенностей работы с итальянцами. Рынок итальянской недвижимости строго регламентирован законодательством и все процедуры должны быть выполненны в строгом порядке, а итальянское законодательство радикально отличается от российского.

Поэтому всегда необходимо иметь хорошего, опытного консультанта, хорошо владеющего итальянским и русским языком, способного оценить все риски и вынести независимую оценку, до того, как вы что-то подпишете или оплатите. Только при правильном сопровождении стресс будет сведен на минимум. Помните, что согласно итальянскому законодательству, недвижимость может предлагать лицензироваанный посредник, уполномоченный собственником, или сам собственник недвижимости. Обычно посредником между продавцом и покупателем является агентство недвижимости, в лице его учредителя. Подробнее о том, кто может заниматься продажей недвижимости.

Прежде, чем вы начнете интересоваться всеми деталями процедуры, необходимо оценить все предстоящие расходы.

Выбор жилья

Прежде всего, вам нужно определиться какой тип жилья и для каких целей вы хотите приобрести. Это может быть современная вилла или квартира со всеми удобствами, построенная с использованием самых современных материалов и технологий, или старый дом, нуждающийся в кардинальной реконструкции. Как только вы определились с выбором и нашли жилье своей мечты, нужно организовать осмотр. При осмотре важно обратить внимание на состояние стен (трещины, сырость), состояние крыши, наличие всех коммуникаций.

Если Вы планируете в будущем сдавать в аренду свою недвижимость, уточните хорошо ли обслуживается район общественным транспортом, и учтите, как далеко находится аэропорт. В больших городах поблизости обязательно должна быть остановка автобуса или метро, так как в Италии использование общественного транспорта является нормой. Апартаменты и виллы вблизи от пляжа имеют очень высокий рентабельный потенциал, как благодаря постоянному росту в цене, так и ввиду практически полного отсутствия новостроек на берегу.

Если Вы хотите искать жилье самостоятельно для поиска используйте эти сайты:

Можете воспользоваться также сайтами крупнейших риэлтерских агентств Италии:

Защита ваших прав

После того как вы выбрали свой дом, нужно обеспечить защиту своих прав. Проверить, соответствует ли жилье заявленным параметрам и правильно ли жилье оформлено в кадастровом и коммунальном регистрах, так как нередко данные в этих двух учреждениях различаются. Быть может через 2 года над вашим домом пройдет скоростное шоссе? Соответствует ли планировка недвижимости указанной в документах муниципалитета? Существует целый ряд параметров, по которым проверяют жилье. Если проверка недвижимости будет выполнена поверхностно, можно столкнуться с множеством неприятных моментов даже через несколько лет после ее приобретения.

Для большинства покупателей итальянское законодательство, регламентирующее покупку недвижимости, может показаться чрезвычайно сложным, поэтому на данном этапе для проверки недвижимости и сопровождения акта, вы можете обратиться в консалтинговую компанию, которые оказывает услуги по независимой проверке недвижимости.

Процедура приобретения недвижимости в Италии

Процедура покупки жилья в Италии состоит из нескольких этапов.

Первый шаг, после того как вы выбрали недвижимость в Италии, делается официальное предложении о покупке, называемое proposta irrevocabile d’acquisto (дословно с итальянского «окончательное предложение о покупке»).

Предложение о покупке

В тексте предложения о покупке указывается цена, за которую вы готовы купить недвижимость и срок, на который действует ваше предложение (обычно 7-15 дней). «Предложение о покупке» не обязывает продавца принять его, в то время, как вы обязуетесь купить недвижимость за указанную цену, если продавец примет ваше предложение. Поэтому важно получить все необходимые сведения и консультации до составления «предложения о покупке». Как правило, «предложение о покупке», это стандартный бланк, который предоставляет агентство недвижимости, но можно составить свое предложение самостоятельно.

Обычно на этом этапе оставляют залог (acconto) в размере 2-5% от стоимости жилья.

После того, как продавец принял ваше предложение, следующим этапом становится подписание предварительного договора (preliminare di vendita или compromesso). Подписывая этот договор, продавец обязуется совершить сделку на перечисленных в нем условиях. В договоре могут быть перечислены все пункты, которые стороны пожелают включить, и основные пункты, состоящие из:

  • данных объекта;
  • имен продавца и покупателя;
  • цена сделки, а также способа и срока оплаты;
  • дата подписания;
  • размер залога.

Обычно compromesso составляет риэлтор на итальянском языке, но вы должны перевести его для себя, чтобы понимать, о чем идет речь и на каких условиях вы берете на себя обязательства.

Залог, называемый “caparra”, оплачивается при подписании compromesso и составляет, обычно, от 10 до 20% от стоимости объекта.

Существует два вида залога:

В случае, если покупатель передумает продолжать покупку после подписания предварительного договора, продавец оставляет себе залог. В случае, если продавец решит пересмотреть условия сделки, он должен будет вернуть залог покупателю в двойном размере в качестве компенсации.

Caparra conformatoria, это тоже самое что и caparra penitenziale, но дает обоим сторонам возможность обратиться в суд для форсированного завершения сделки.

Нотариальный акт

В одну из обязанностей нотариуса входит проверка жилья по различным параметрам для составления купчей, так называемого rogito или atto di compravendita. В любом случае, если обе стороны согласны, можно попросить нотариуса обойтись без проверок. Но, всегда лучше провести проверку, даже повторную, самостоятельно или при помощи доверенного лица, чем потом обнаружить, что за дом прежним владельцем не выплачено 20.000 евро налогов. Обратите внимание, что в обязанности нотариуса входит выполнение проверки только по определенным, а не по всем параметрам.

После завершения всех необходимых проверок назначается дата и время нотариального акта.

Если вы не владеете итальянским языком, то, согласно итальянского законодательства, вы обязаны нанять переводчика, чтобы полностью понимать, о чем идет речь и что вы подписывате. В случае, если вы не можете присутствовать на сделке лично, вы можете делегировать представителя, владеющего итальянским языком, который представит ваши интересы по выписанной вами на его имя нотариальной доверенностью.

Как только обе стороны подписали нотариальный акт, собственность жилья переходит от продавца к покупателю. После этого покупатель должен рассчитаться за купленное жилье, оплатить налоги и услуги нотариуса. После этого нотариус зарегистрирует нотариальный акт и отдаст вам вашу зарегистрированную копию. Время регистрации может занимать от трех недель до трех месяцев.

Статья защищена авторским правом. Без разрешения автора перепечатка, даже частичная, запрещена.

Личный опыт: недорогая квартира на Адриатическом побережье Италии. Абруццо

В чем преимущество покупки жилья на вторичном рынке недвижимости? Можно ли торговаться с итальянскими собственниками? Что стоит прописать в договоре? И могут ли российские пенсионеры круглый год проживать в солнечной Италии? На эти и другие вопросы ответила москвичка Карина, которая в конце 2013 года приобрела квартиру в Абруццо.

Досье Prian.ru
Покупатель: Карина из Москвы
Риэлтор: SFR REALTY
Регион: Италия, Абруццо, город Васто
Объект: двухъярусная квартира площадью 100 кв.м
Цена: €100 000
Сделка: покупка на вторичном рынке в 2013 году

* Варианты вторичного рынка в Италии выгоднее покупать с точки зрения налогообложения.
* Риэлтор посоветовала прописать в договоре, что при продаже собственник покрасит стены и поменяет ковролин на лестнице, ведущей на второй этаж.
* В Италии можно оформить визу категории D – «Выбранное место жительства», – которая позволяет проживать круглый год.

— Карина, расскажите, какую недвижимость в Италии вы приобрели?
— Мы купили квартиру на вторичке в Италии площадью около 100 квадратных метров, расположенную в старой части городка Васто, что в провинции Кьети на Адриатическом побережье Италии. Нам особенно понравилось, что в квартире есть большая 30-метровая терраса, а из окон открывается вид на город и море.

Место хорошее: рядом находятся симпатичная старая церквушка, смотровая площадка, множество магазинчиков, кафешек, парки с пальмами и лавочками, вечерами город красиво подсвечивается. Атмосфера романтичная. Правда, к пляжу надо идти по крутому спуску – вниз нормально, а вверх, в принципе, можно подъехать на автобусе.

Транспорт хорошо развит: недалеко от нашего дома есть остановка, откуда отправляются автобусы в Рим, Неаполь, в аэропорт Фьюмичино. Мы уже ездили из Васто к нашим друзьям в Неаполь – в дороге около трех часов, билет стоит порядка €20. В принципе, на отдыхе легко можно обходиться без собственного автомобиля.

— Городок курортный? Там много туристов?
— В разгар туристического сезона мы в Васто не были – приезжали в мае на просмотр объектов и в октябре для заключения сделки. В это время туристов немного – место не слишком раскрученное. Думаю, что и в июле-августе там не бывает толп отдыхающих. Говорят, что летом туда съезжаются местные из окрестностей, устраивают ярмарки… Но мы этого пока не видели.

Назвать Васто традиционным итальянским городом тоже нельзя. Знаете, бывают такие города с узкими мощеными улочками, на которых двум людям сложно разминуться, а тем более машине проехать. Здесь тоже есть старая часть города, но и она вполне приспособлена к современной жизни, а есть и новые районы – с большими торговыми центрами и прочими благами цивилизации

— Действительно, Васто не слишком известен в России. Как вы нашли этот город?
— Его посоветовал наш риэлтор. При поиске жилья варианты на юге Италии мы даже не рассматривали. Во-первых, там для нас слишком жарко. Во-вторых, южный регион беднее северного, говорят, что криминогенная обстановка там не самая лучшая. Хотелось купить недвижимость на севере, неподалеку от Милана или Венеции, однако там дорого. Риэлтор, услышав наши пожелания, предложила обратить внимание на регион Абруццо и показала несколько объектов в окрестностях Пескары. Один из них мы и выбрали.

— Какие требования к будущему жилью у вас были?
— Прежде всего, мы отталкивались от цены (обладали суммой в €100 000) и расположения региона (главное, не юг страны). Также хотелось, чтобы жилье было в шаговой доступности от моря. Чтобы в городе не было огромного количества туристов, что при постоянном проживании скорее минус, чем плюс. И чтобы квартира не была мансардного типа, потому что в этом случае ты платишь за то же количество «квадратов», а полезного пространства у тебя меньше.

— «Первичка» или «вторичка» — это для вас имело значение?
— Мы смотрели преимущественно варианты вторичного рынка, т.к. в Италии их выгоднее покупать с точки зрения налогообложения.

Справка Prian.ru
В Италии при покупке первичной недвижимости резиденты платят НДС 4% от цены объекта, а нерезиденты, не имеющие возможности или желания получить вид на жительство в стране в течение 18 месяцев, – 10%. При покупке жилья на вторичном рынке НДС отсутствует. Подробнее читайте в статье «Процедура приобретения недвижимости в Италии».

Хотя одну новую квартиру видели – отличный комплекс, рядом море… Однако слишком дорого (около €140 тысяч) и расположена неудобно – в пригороде, за продуктами пришлось бы далеко ходить.

Сначала мы вообще хотели приобрести дом, но отказались от этой идеи. Обычно частные дома располагаются дальше от моря, чем квартиры, и при этом стоят дороже – от €130-150 тыс. На расстоянии 30-40 километров от моря можно купить и за €60-80 тыс. хороший дом, но в этом случае без машины не обойтись.

Квартиры мы рассматривали в ценовом диапазоне от €50 до €100 тыс. Самые дешевые варианты часто напоминали «бабушкино жилье», находились дальше от моря или были меньше по площади.

— В каком состоянии была ваша квартира? Она продавалась с мебелью? Требовался ли ремонт?
— Наш риэлтор посоветовала прописать в договоре, что при продаже собственник покрасит стены и поменяет ковролин на лестнице, ведущей на второй этаж.

— Так можно делать?
— Да, это обычная практика. Изначально владелец просил за квартиру €103 тыс. Однако мы поторговались и добились, что он скинет €3000 с цены и проведет небольшой ремонт.

Вся мебель в квартире осталась. Из техники – плита на кухне и стиральная машина. Кое-что хорошего качества, а кое-что надо будет поменять. В принципе, первое время всем можно пользоваться и не делать дополнительных вложений.

— Как вы собираетесь пользоваться квартирой?
— Пока планируем проводить там отпуск. Однако мои родители скоро выйдут на пенсию и смогут жить в Италии круглый год.

— А как же визы?
— По шенгенской визе, которую получают все собственники недвижимости, в стране можно находиться до 90 дней каждое полугодие. Однако в Италии можно оформить другой тип визы – «Выбранное место жительства», – которая позволяет проживать круглый год. Для этого нужно доказать, что у тебя достаточно средств для нахождения в Италии, по-моему, необходимо около €600 на человека в месяц. Права на работу, естественно, у вас не будет.

— Какие доходы учитываются?
— Любые, которые можно документально подтвердить. Например, в нашем случае это может быть договор на сдачу в аренду московской квартиры и справка о получении пенсии. Первый раз эту визу дают на год, затем сроки возрастают.

— Карина, расскажите, во сколько вам обходится содержание этой квартиры и как вы вносите коммунальные платежи?
— Расходы на коммунальные услуги привязаны к моему банковскому счету. Я все оплачиваю через интернет.

После покупки квартиры мы перезаключили договоры на поставку услуг – отдельно за газ, воду, свет, вывоз мусора. Подключить свет помогли сотрудники агентства, а по всем остальным инстанциям мы съездили вместе с бывшим собственником. Некоторые договоры переписали на нас бесплатно, другие стоили денег, например, свет — около €80.

Первоначально они считают ориентировочную стоимость коммунальных услуг. Например, у нас в квартире три собственника и нам насчитали €300 за газ за три месяца. Потом коммунальщики проведут перерасчет и вернут деньги за неиспользуемую энергию. Можно также снимать показатели счетчиков и предоставлять им.

За свет и воду за три месяца получилось около €500 с учетом подключения.

— Какой совет вы могли бы дать людям, которые сейчас выбирают себе квартиру в Италии?
— Важно, сразу определиться, как вы будете использовать квартиру. Например, я сначала хотела оформить недвижимость только на себя. Но потом выяснила, что для того, чтобы у родителей было право получить визу «Выбранное место жительства», у них должно быть это самое место жительства в Италии. Соответственно, нам пришлось бы снова идти к нотариусу, платить деньги и переоформлять права собственности. Однако мы позаботились об этом заранее и записали квартиру на троих.

Также надо подумать о дополнительных расходах, которые ждут вас при заключении сделки. Я уже говорила, что с точки зрения налогообложения выгоднее покупать жилье на вторичном рынке.

И наконец, надо внимательно проверить документы на недвижимость, не числится ли за ней каких-либо обременений. Допустим, нам показали всю историю нашей квартиры с момента постройки дома в 1977 году. Она оказалась не такой уж и большой: за эти годы квартира сменила всего трех собственников, все они были итальянцами.

Беседовала Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией SFR REALTY

Отзывы о недвижимости в Италии

Спонтанное решение далеко не всегда заканчивается большим разочарованием. Это на своём примере доказала Елена из Костромы, которая никогда не планировала покупать недвижимость не то что в Италии, а вообще за границей. Но красочный рассказ приятельницы заставил пересмотреть свои взгляды, а потом совершить быструю сделку. А вот насколько она оказалась удачной, читайте в нашем материале. Читать

Инвестиции или покупка квартиры для приятного семейного отдыха? Такой вопрос часто встает перед каждым, кто хочет иметь жилье у моря. Ведь не так-то просто найти предложение, которое объединяет два в одном. Но семейной паре из Москвы это, кажется, удалось. Людмила и Сергей рассказали, как выбирали видовую квартиру в центре знаменитого итальянского курорта… Читать

В один прекрасный день Сергей из Ростова-на-Дону принял решение купить квартиру в Италии. Но вот загвоздка, они с женой сами толком не понимали, какая же она должна быть. Да и покупателями они оказались привередливыми, так что процесс поиска недвижимости осложнился, а перспектива заключения сделки в намеченные сроки казалась призрачной… Читать

Покупка недвижимости в Италии: что по чем?

Покупка недвижимости в Италии – это не только выгодное инвестиционное вложение, но и ваш “пропускной билет” в Европу. Не вдаваясь в бюрократические подробности оформления визы, хотелось бы сообщить, что владение квартирой или домом в Италии гарантирует получение визы типа “C”. Таким образом, Европа открыта для вас около 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии). Уточнив информацию в итальянском посольстве, мы узнали, что на получение вида на жительство данный аспект, к сожалению, никак не влияет.

Кто покупает недвижимость в Италии

Италию выбирают люди, которые влюблены в эту страну. Однажды посетив это прекрасное место, у каждого остаются незабываемые впечатления от увиденного.

Мягкий климат, невероятные пейзажи, уютные городки на побережье, вершины альпийских гор, многообразие курортов, дружелюбие местного населения, отличная кухня, богатая история и культура – всё это достоинства Италии.

К тому же, цены на жилье в этой прекрасной стране несколько ниже, чем, например, во Франции, Германии или Швейцарии. Наибольшей популярностью такие инвестиции пользуются у немцев, британцев и россиян. Еще одним достоинством является то, что процедура приобретения для иностранцев и граждан Италии практически идентична.

Влияние экономического кризиса

Согласно последним данным на начало 2014 года стоимость жилья за квадратный метр в Риме составляет 3,833 евро. Рим является самым дорогим из крупных городов Италии. Чуть дешевле стоит недвижимость во Флоренции – 3780 евро за квадратный метр. В Милане – 3,691 евро, в Турине – 2,130 евро, 3,321 евро в Неаполе, и 1,595 в Палермо. Однако это лишь средние показатели. На самом деле цены очень разнятся в зависимости от экономической ситуации в данном регионе, отдаленности от центра города или от моря, а также от того, в каком состоянии находится квартира или дом.

На севере Италии стоимость выше, чем на юге.

Например, заниженная стоимость недвижимости на Сицилии связана с отсутствием промышленности, хотя климат и природа на этом острове считаются лучшими в Италии. Так, стоимостью в 120 000€ здесь можно приобрести 3-х этажное здание в самом центре небольшого городка рядом с Агридже́нто, состоящие из 6 квартир, гаража и помещения под магазин.

Квартира на морском побережье или в крупном городе стоит дороже. Но при желании можно всегда найти выгодный вариант исходя из вашего бюджета.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Милане или на побережье в Лигурии находится в пределах от 100 000€ до 200 000€.

Теперь, когда вы знаете стоимость и наличие привилегий для владельцев недвижимости в Италии, рассмотрим другую сторону медали, а именно преимущества.

Цены на квартиры и дома значительно упали, не смотря на то, что предложения всех русских сайтов и фирм в этой сфере продолжают пугать цифрами. Но по факту дела обстоят иначе, снижение стоимости все-таки затронуло Италию. Связано это как с кризисом во всем мире, так и с политикой самой страны. В связи с большим количеством налогов на владение второй квартирой, многие итальянцы предпочитают продавать свое имущество. В результате, на рынке высокое предложение и низкий спрос.

Такие заключения были подведены мной после работы в данной сфере и поиска наилучших вариантов для наших клиентов. Конечно, стоимость зависит от запросов: можно найти варианты от 100 000€ за квартиру до нескольких миллионов за виллу.

На практике нужно также обратить внимание, что при наличии отметки “Возможен торг” цена может варьироваться на 50%. Так, один из наших друзей продал свою виллу в Алассио (Alassio) в 2013 году за 480 000€, при этом в 2011 году начальная стоимость была 900 000€.

Оформление покупки

Рассмотрим поэтапно процесс приобретения. Покупатель выбирает жильё и делает так называемое «окончательное предложение о покупке» (proposta irrevocabile d’acquisto). Как правило, на данном этапе происходит оплата комиссии агентству, которая составляет около 3-5%. Владелец недвижимости должен одобрить предложение, после чего происходит подписание договора (compromesso или preliminare di vendita), в котором указываются все условия и детали процесса покупки недвижимости, а также технические данные недвижимости. В данном документе могут быть указаны и другие обязательства, такие как, например, наличие ипотеки.

При подписании договора покупатель вносит задаток (caparra) в размере 10-15% от стоимости жилья. В случае если сделка не произойдет по вине покупателя, данная сумма не возвращается.

Последним этапом покупки является подписание нотариального акта. Данный момент очень важен, так как русскоязычный покупатель должен понимать то, что он подписывает. Поэтому необходимо обратиться к переводчику, а лучше к специалисту, который сможет все проверить и убедиться, что были учтены все права его клиента согласно итальянскому законодательству. После подписания необходимо оплатить услуги нотариуса, все налоги и сборы, а также оставшуюся часть стоимости жилья (saldo) продавцу.

Период для оформления зависит от организованности обеих сторон и всех специалистов, участвующих в процессе. При условии оперативной работы процесс занимает около недели.

При покупке недвижимости у частного лица регистрационный сбор составляет 7%, ипотечный сбор – 2%, кадастровый сбор – 1%.

При покупке у юридического лица налоги немного отличаются: НДС составляет 10% от стоимости недвижимости, регистрационный сбор – 168€, ипотечный сбор – 168€ и кадастровый сбор – также 168€.

Интересные факты

Не так давно Италия начала выставлять на продажу объекты культурно-исторического наследия. Неподалеку от Рима на продажу был выставлен средневековый замок Кастелло Орсини (Castello Orsini), построенный в XIII веке. Нынешние хозяева превратили этот замок в пятизвездочный отель.

Если вы влюблены в Италию или просто хотите вложить деньги в недвижимость Италии, будем рады предоставить вам услуги поиска подходящего варианта и помощи при оформлении сделки.

Как мы купили дом на Сицилии и переехали туда жить

Пишет жж блогер vaparetto: Здравствуйте! Я хотел бы вам рассказать в подробностях о том, как мы купили на Сицилии дом, и переехали туда жить.
Заодно я постараюсь по возможности ответить на многие вопросы, которые задавали мне (и не только мне) раньше в этом сообществе.

Источник: Жжурнал/pora-valit

1. Вид с террасы нашего дома

Почему мы выбрали Сицилию?
1. Климат. Климат здесь просто райский. Температура летом редко поднимается выше +40, да и жара переносится не так тяжко, как в Москве, зимой же держится около +10 — +15, изредка по ночам снижаясь до +3 — +5. Море (практически безлюдные прекрасные пляжи), солнце (более 300 солнечных дней в году), прекрасная природа — леса, поля, горы.

2. Люди. Вопреки почему-то распространённым убеждениям, сицилийцы безумно приветливые и общительные. Какая-либо ксенофобия, неприязнь или подозрительность к «понаехавшим», отсутствуют напрочь. Никому в голову не придёт делать выводы о том, какой ты человек, лишь исходя из того, откуда ты приехал. Хороший человек — значит хороший. Не очень — значит не очень (но и в этом случае просто будут общаться стараться с тобой поменьше, и всё).

3. Язык. Итальянский язык достаточно несложен в изучении, и к тому же просто очень красив. На уровне, достаточном для того, чтобы поступить в университет, мы выучили язык менее чем за полгода, причём безо всяких курсов и репетиторов, сами, по учебникам и мультимедийным курсам. Да, безусловно, южный диалект, распространённый на Сицилии, гораздо труднее для восприятия, чем классический тосканский, который все учат, однако и к нему достаточно быстро привыкаешь.

4. Расстояние от Москвы и цены на билеты. Для меня это тоже было немаловажным фактором, так как имея работающий бизнес в Москве, всё-таки нужно туда иногда приезжать. Прямых рейсов Палермо-Москва практически не бывает (чартеры не считаются), однако Алиталией с пересадкой в Риме, Венеции или Милане добраться можно часов за шесть. Билет туда-обратно в эконом-классе обойдётся в 12-25 тысяч рублей, в зависимости от сезона и дня.

5. Цены на недвижимость. Ну, об этом, собственно, сам пост.

6. Возможность получения итальянского вида на жительство. Итальянский вид на жительство получить очень несложно, было бы желание. Вариантов множество, мы, для начала, выбрали один из самых простых — по учёбе, поступив в университет Палермо. Потом его достаточно несложно конвертировать в вид на жительство по работе, а через пять лет можно запросить постоянный.

7. Прочие условия — инфраструктура, цены, и т.п. Инфраструктура здесь лучше, чем в Москве. Цены практически на всё ниже, исключения можно пересчитать по пальцам: бензин, автостраховка, электричество (впрочем, тут ситуация улучшается, спасибо mercato libero).

Немножко о мифах про Сицилию.
1. Здесь мафия. На самом деле здесь нет никакой мафии. Сицилийская мафия канула в Лету ещё раньше, чем российские бандюки в малиновых пиджаках, благо, здесь с ней боролись серьёзно.

2. Сицилия — грязная, шумная, отвратительная. Да, мы тоже были в центре Палермо. Но центр Палермо — это совсем не вся Сицилия. Это скорее её полная противоположность.

3. Сицилия забита легальными и нелегальными мигрантами. На самом деле, все нелегалы сразу стараются уехать на север. Из низкоквалифицированных работников здесь остаются только те, кто не гнушается крестьянского труда, например. А их очень немного.

4. На Сицилии невозможно найти работу. Смешно, но местные предприниматели жалуются совершенно на то же самое, на что и их коллеги в Москве: на отсутствие адекватных работников.
Правда, несколько но: с офисной работой действительно не очень; язык знать нужно, а хорошо бы ещё и английский; для более-менее ответственной работы нужен диплом о специальном образовании (даже квартиры в аренду сдавать без диплома geometra никто не позволит), и возможности для ведения бизнеса по принципу «за рубль покупаю, за три продаю, вот на эти два процента и живу» отсутствуют как класс.

Первый раз на Сицилию мы приехали осенью 2011 года, просто посмотреть, понравится ли нам. Понравилось очень, у нас появилось чувство, что эти места для нас действительно могут стать родными. Мы жили неделю недалеко от Палермо, потом неделю в Сиракузах, за это время мы постарались объехать весь остров, и, в особенности, маленькие города, в которых мы заранее присмотрели несколько домов.

2. Пляж в 7 минутах езды от нашего дома, заповедник. Просто так картинка, для поднятия настроения

Мне несколько раз знакомые и незнакомые люди говорили: «что вы мне врёте, что вы купили дом с видом на море, с ремонтом и со всей мебелью, всего за 35 тысяч евро, я за такие деньги даже собачью конуру найти не могу!» А всё очень просто — сицилийцы ужасно консервативны, и сицилийские агентства недвижимости — не исключения. У большинства просто нет своих сайтов. А если у кого и есть, то в 90% случаев сайт только по-итальянски.
Так что если вы введёте в поиске «купить дом на Сицилии», то цены у вас действительно начнутся от 150 тысяч евро. Если набрать «buy house in Sicily», результат будет чуть получше. Но наберите лучше «comprare casa in Sicilia» — и у вас будет, из чего выбрать. Хотя, разумеется, ничто не заменит вам личного разговора.

Так вот, нам очень понравился крохотный городок в горах под названием Чанчана, всего три тысячи жителей. Очень уютный, гостеприимный. До моря, правда, ехать минут 30. Зато тишина и прекрасный воздух. Иностранцев среди жителей очень много, в основном канадцы, англичане, немцы. Дома там себе купили более 200 семей, но не все живут постоянно, многие приезжают только на лето.

Мы списались с местным агентством недвижимости My House — теперь это наши друзья и коллеги по работе, да, можете воспринимать это как рекламу; и договорились о том, что приедем в начале лета (2012 год), снимем на две недели виллу на природе в паре километров от города (560 евро на две недели), и будем выбирать себе дом.

Недвижимость в Италии может купить себе любой желающий. Для покупки обязательно нужно вначале получить итальянский ИНН, codice fiscale, бумажку о его присвоении вам за один день совершенно бесплатно сделают в социальном отделе консульства Италии. Сделать его обязательно стоит заранее, на месте это будет значительно сложнее.
Приехав в Италию, вам нужно будет открыть счёт в банке. Собственно, для этого ничего не нужно, кроме паспорта и codice fiscale. На этот счёт вы потом переведёте деньги, и с него, чеками, оплатите покупку. Номера чеков будут вписаны в акт о покупке недвижимости. Чеков будет три — один на имя прежнего владельца, второй за нотариальное оформление, и третий — комиссия агентства, так что никакие мошенничества и недопонимания невозможны.
Да, ни в коем случае не привозите с собой кучу наличных — операции с наличными в Италии по закону ограничены 1000 евро, так что вы даже не сможете положить эти деньги на свой счёт в банке, придётся везти их обратно.

Мы поехали смотреть дома в Чанчане. Самое главное, что бросается в глаза — у сицилийцев и у русских совершенно разные критерии оценки того, интересен этот дом, или нет. Например такой фактор, как красивый вид из окна, не играет никакой роли — у сицилийцев вообще 95% времени окна закрыты металлическими рольставнями или жалюзи, передозировка солнцем сказывается. Зато сомнительной художественной ценности ремонт или отделка ванной розовым мрамором могут составлять две трети от цены дома. Так что здесь надо не стесняться смотреть максимум вариантов, даже самых бюджетных.

4. Вид с верхней террасы (их две) 250-метрового дома четырёхэтажного дома. Правда дом без ремонта

Планировка домов очень часто непривычная для нас — вертикальная. На каждом этаже — по комнате.

5. Типичная входная дверь в типичный городской дом

6. А вот так выглядит нормальный вид из окна, это ещё хороший случай, окно выходит на чужую крышу, а не на балкон соседей

Но в результате, к огромному разочарованию наших риэлтеров, мы в конце концов выбрали дом не в Чанчане, а в другом городе, Рибере, который они нам показали. Близость к морю и расположение дорог сыграли свою роль.

Второй раз мы приехали уже в конце августа, сразу поселились в уже почти нашем доме. Подписали договор у нотариуса — и всё.
Официальные документы на собственность, правда, мы получили только через несколько месяцев, но здесь это никого не смущает. Когда делали местную прописку — «резиденцу», тётушки в местном типа паспортном столе, «анаграфе», сказали просто: «мы очень рады, что вы купили у нас здесь дом, мы вам конечно верим. Документы? Да потом занесёте, как будут готовы…»
И здесь везде так.

И немножко фотографий нашего дома.

7. Вот наш дом, жёлтенький, посерединке, с тентами от солнца, три этажа, четвёртый — открытая терраса

8. На первом этаже кухня-гостиная, мы так и купили дом, уже с мебелью

10. Маленькая крытая терраса в спальне

11. Здесь просто отлично сидеть и днём, и вечерами

12. А это местные мастера нам тенты от солнца ставят на верхних этажах

13. И просто фотка улицы на этот Новый Год, у нас в Рибере

Так что мы сейчас живём здесь, учимся в университете Палермо (филиал в Агридженто, курс «Культурное наследие»), и работаем над нашей туристической компанией, которую мы создали в сотрудничестве с нашими сицилийскими партнёрами.

Да, если интересно узнать про то, как мы поступали в университет, как получали вид на жительство, как регистрировали здесь фирму — потом расскажу как-нибудь.

Четыре совета покупателям недвижимости на Апеннинах

Вопрос для тех, кто недавно побывал в Италии: какое там сейчас самое популярное слово? Подсказка: пять букв, оканчивается на «e». Нет, не amore и даже не caffe. Самое популярное слово — vende, «продается». Во многих городах такое объявление висит на половине домов. А если объявления нет, не исключено, что дом продается все равно.

АЛЕКСАНДР БЕЛЕНЬКИЙ, ЛАРА ЛЕОНТЬЕВА

Доходит до смешного. Мы приехали в Сермонету, крошечный городок, лепящийся к замку на холме в полусотне километров от столицы. У подножия встречаем старика с костылем, он с нами здоровается, завязывается беседа. Уловив акцент, старик спрашивает: «Вы иностранцы?» — «Да».— «Откуда?» — «Из России».— «А дом купить не хотите? У нас есть несколько очень хороших».

Большинство людей, даже знающих Италию, имеют очень приблизительное представление, какую недвижимость хотят здесь купить, теоретически или практически. Речь идет не о стоимости, так как почти везде можно купить что угодно, от конуры до палаццо, а именно о собственных приоритетах. Всех вариантов не рассмотришь, так что остановимся на типовых.

Рим. Самый красивый и интересный город в мире, где две с лишним тысячи лет лежат перед тобой как на ладони, и ты можешь переходить из II века до нашей эры в XVII, потом в X или во II, но уже эры нашей, а оттуда — в XVI. Однако жить в музее нелегко. Город перегружен туристами и неудобен в бытовом плане. В центре твое окно будет упираться в другое окно, а за продуктами придется отправляться черт знает куда. Если же осесть в современном районе, например в Eur, потеряешь ощущение, что живешь в Риме. Если все это вас не отпугивает, Рим — ваш город. К тому же пробками здесь называют то, что в Москве и Петербурге воспринимается почти как пустая дорога.

Самая маленькая квартира далеко от центра стоит от €200 тыс. Тут нужно оговориться: типового жилья в Италии почти нет, поэтому нет и понятия средней цены метра по району, а виллой может называться небольшой коттедж. Кроме того, недвижимость часто продается с обстановкой.

Хорошая недвижимость в Риме стоит ближе к €500 тыс. Большинство предложений — квартиры (впрочем, к иным прилагается сад или возможность устроить его на террасе). Попадаются и редкие частные дома. Обычно это довольно старые виллы с собственным садом. Стоимость — от €3 млн. В то же время на окраинах можно найти частные дома новой постройки, также называемые виллами, за €300 тыс.

Поскольку разброс цен непомерно велик, приведем три примера.

1. Квартира на южной окраине Рима, на полпути к морю, аэропорту, в исторической зоне Castelli Romani, в двухэтажном доме недавней постройки. Две ванные комнаты, гостиная и четыре спальни, собственный сад, гараж. Первый этаж. 110 кв. м. €199 тыс.

2. Частный дом на северной окраине Рима. Гостиная, отдельная кухня, три комнаты, терраса, две ванные, придомовая территория, гараж на две машины. 155 кв. м. €350 тыс.

3. Вилла недалеко от исторического центра, рядом с парком Villa Sciarra. Старинное трехэтажное здание в неоготическом стиле, окруженное садом на 1 тыс. кв. м (десять соток), гараж на две машины, изысканные интерьеры. Продается с обстановкой. Требуется небольшой ремонт. 600 кв. м. €7 млн.

Римское побережье. Здесь нет неземных красот, но все рядом. Это не рай, но ты всегда можешь туда съездить, и потому он тебе не наскучит. К тому же живешь на море в домике с садом. До центра Рима меньше часа езды, до аэропорта Фьюмичино — столько же. Единственное ограничение: не советуем покупать дом у самого моря, если вы не рассматриваете его в качестве летней дачи. Очень возможно, что со стен придется регулярно сдирать плесень. К тому же простыни всегда будут сырые, что в декабре не очень приятно, а, учитывая цены на отопление, еще и накладно.

Здесь имеются два региона с разными ценами. Вот предложения из коттеджных поселков в районе города Анцио.

1. Двухэтажная квартира в таунхаусе с небольшим участком. Полная изоляция от других жильцов. 2 км от моря. Общая площадь 70 кв. м. Две террасы, один балкон. €130 тыс.

2. Вилла общей площадью 300 кв. м. на трех уровнях, 11 помещений. Участок — 1 тыс. кв. м. €400тыс.

На побережье к северу от Рима цены примерно в полтора раза выше.

Флоренция. Один из самых красивых и самых сложных для жизни городов. Прежде всего, та Флоренция, которая Флоренция,— город очень маленький. Если Рим туристами перегружен, то для Флоренции нужное слово вообще подобрать невозможно. Вы имеете все «центровые» римские проблемы, но умноженные на два, а то и на три. Местные жители вынуждены как-то защищать свою жизнь; говорят, город — первый в мире по количеству закрытых клубов на душу населения. Да и сами флорентинцы по сравнению с другими итальянцами — люди очень закрытые. Здесь вам не все скажут и не все покажут. По крайней мере, не сразу.

Цены на жилье намного ниже, чем в Риме. В самом центре можно купить квартиру около 75 кв. м меньше чем за €200 тыс. Однако где парковать машину — сугубо ваше дело, это серьезная проблема. Рядом с домом вы ее можете поставить разве что на ногу какому-нибудь туристу.

Тоскана, Умбрия. Природа и города неописуемой красоты. Однако жить здесь бывает очень непросто. Мы одно время собирались поселиться в Перудже. Когда приехали туда, в первый день укрепились в своем решении, ошеломленные увиденным и низкими ценами, а на третий — отказались. Оставить машину и тащиться с тяжелыми сумками метров двести круто вверх — для этих мест дело обычное. Нелегкий быт может притупить чувство прекрасного, а это последнее, с чем стоит расставаться в Италии. Кстати, все сказанное относится и к большинству исторических городков в других провинциях, например в Лацио или Марке.

Сельская местность тоже необычайно хороша, но лишь для тех, кому не нужна работа, поскольку никакой работы, во всяком случае для иностранцев, нет. Виллы и дома Тосканы и Умбрии — прекрасная дача на всю жизнь. Впрочем, дачный стиль определяет и уровень развития инфраструктуры.

Дом в Умбрии — в сельской местности, в окружении виноградников, или же в центре старинного города — можно купить по цене от €60 тыс. Нет, это не руины с печной трубой посередине. Это Умбрия. За €80 тыс. можно стать владельцем большого двухэтажного старинного дома, построенного зажиточной крестьянской семьей, а в придачу обзавестись собственным виноградником или оливковой рощей.

В Тоскане цены повыше, но и здесь можно купить большой сельский дом за €100-150 тыс.

Есть еще один совершенно особый район — тосканское морское побережье. Место божественное, но крошечная дачка на самом берегу, например в Монте-Арджентарио, площадью метров сорок будет стоить далеко за €100 тыс. При этом жить там можно только летом.

Милан. Город не слишком итальянский, практически с уничтоженной культурной средой — от нее остались лишь островки. Если жить в универмаге не ваша концепция счастья, вам сюда не надо. Однако в бытовом и рабочем плане город удобен. Здесь куда меньше традиционного итальянского раздолбайства, чем в других местах. Впрочем, если вы начнете свое знакомство с Италией отсюда, вам его как раз мало не покажется. Все познается в сравнении.

В фешенебельной части города за 50-метровую квартирку запрашивают от €200 тыс. У нас сложилось впечатление, что миланцы считают свой город не только столицей Италии, но вообще пупом Земли, поэтому медленнее всех соглашаются с тем, что времена изменились. И все же в итоге соглашаются.

Курорты на озерах Комо и Гарда неподалеку от Милана. Замечательные места, но дороговатые. Кроме того, если вы покупаете жилье не только для летнего проживания, в остальное время вы найдете их несколько заброшенными. К тому же осенью и зимой здесь весьма промозгло.

На озере Гарда квартиры стоят от €100 тыс. (50 кв. м), если не у самой воды. Виллы как минимум в два с половиной раза дороже. В районе озера Комо вряд ли удастся найти квартиру дешевле €200 тыс., а виллу — дешевле €300 тыс. При этом будьте готовы, что для начала вас попытаются надуть с расстоянием объекта от озера.

Неаполь. Просто не надо. Криминализованный город.

Амальфитанское побережье. Многие итальянцы считают его самым красивым в мире, и мы не станем спорить. Несмотря на близость к Неаполю здесь нет его проблем, никакого криминала. Все очень дорого. Капри, Сорренто, Позитано, Амальфи, Равелло — все эти места слишком давно прославились, чтобы быть дешевыми. При этом крупный аэропорт находится совсем недалеко, и через несколько часов вы можете быть в любой точке мира. Единственная серьезная проблема существует на самой красивой территории — на острове Капри. В шторм вы теряете возможность добраться до материка, но это бывает не так уж часто.

Другая проблема — безжизненность этих мест вне курортного сезона. Ходить по одной и той же пустой стометровой набережной, как в Амальфи, каждый день? Не все это любят. Причем часто сталкиваются с такой особенностью, уже купив недвижимость в том или ином прибрежном городке.

Итак, цена вопроса. Крошечная «вилла» площадью 75 кв. м в районе Marina Piccola может стоить и €1 млн, и много больше. Конечно, вы можете найти что-то и тысяч за сто — в отдаленной части острова. Но, как говорил Юлий Цезарь, лучше быть первым в галльской деревушке, чем последним в Риме. И последним на Капри, добавим мы.

Как не ошибиться

Что касается непосредственно покупки недвижимости, все не так страшно, как пугают разного рода агентства. Если не пытаться чрезмерно сэкономить, никто вас не обманет. Так как мы прошли через все это, позволим себе дать несколько советов.

Совет первый. Ни в коем случае не отходите от стандартной процедуры, кто бы вам что ни говорил. Не покупайте напрямую — только через риэлторское агентство. Впрочем, в Италии 99 объектов из 100 так и продается. Причем хозяин обычно не связан эксклюзивным контрактом с какой-то одной конторой.

Если вас начинают обманывать, например, показывая помещение 40 кв. м, уверять, что здесь все семьдесят (случай из личной практики),— уходите сразу.

Обычно же риэлтор вам скорее друг, чем враг. Самые толковые советы, как оптимизировать налоги, мы получили именно от риэлтора. Надо было видеть, с каким удовольствием он их давал и как радовался, что родина чего-то недополучит и ни один закон при этом не будет нарушен.

Налоги — тема для отдельной статьи, в Италии они сильно разнятся в зависимости от того, какую недвижимость, у каких владельцев и при каких обстоятельствах вы покупаете. Это все вам придется изучать на месте. Но есть важные моменты, о которых не помешает знать заранее.

Конкретный случай. Россияне купили небольшой дом за €147 тыс. Налоги вместе со всеми услугами составили еще €11 тыс. Однако это стало возможным только потому, что сделка была оформлена на члена семьи, который не владел другой недвижимостью нигде в мире. Если бы сделка оформлялась на собственника жилья в России, дом обошелся бы примерно на €5 тыс. дороже. Однако, чтобы подтвердить право на такую налоговую льготу, вам нужно получить вид на жительство в Италии, на что после заключения сделки дается 18 месяцев.

Совет второй. Ключевая фигура при покупке недвижимости в Италии — нотариус. Если с ним все в порядке, спите спокойно. Абсолютное большинство мошенничеств при покупке недвижимости совершается с помощью подставных нотариусов. Так что узнайте у риэлтора, какой нотариус будет регистрировать сделку, и наведите о нем справки в местной управе: существует ли он и где находится его офис.

Ни один серьезный нотариус не работает на выезде. Статус нотариуса слишком высок, чтобы куда-то выезжать. Так что сделка должна совершаться у него в офисе.

Совет третий. Найдите помощника из местных, лучше из России, давно живущего в Италии. Вообще, если вы не знаете итальянского, вам в любом случае при заключении сделки потребуется два свидетеля, знающие как русский, так и итальянский. Помощник же вам нужен, чтобы избежать ряда проблем с чиновниками. Работать они любят мало — так же, как наши. Но тут своя специфика: чиновники ничего у вас не вымогают — неприятностей им не нужно, они просто ничего не хотят делать. Поэтому здесь важно понять, когда «нет» означает «нет», а когда — что человеку просто неохота оторвать свой драгоценный зад от стула.

Снова пример из собственной практики. Для покупки недвижимости нужно получить местный ИНН — codice fiscale — в подразделении налоговой инспекции, которое именуется Agenzia delle Entrate. Нам сказали, что никаких проблем там не будет, но мы все-таки взяли с собой нашу помощницу Машу.

У входа нас встретила сурового вида регистраторша, которая наотрез отказалась направить нас к нужному чиновнику, поскольку, чтобы получить codice fiscale, нужно сначала купить недвижимость. «Но ведь без codice fiscale мы ничего не можем купить»,— удивились мы. «Ничего не знаю».

И тут в дело вступила Маша. Она сказала всего несколько фраз, показавших, что она в курсе обязанностей нашей собеседницы и не отходя от кассы напишет на нее жалобу в связи с отказом их исполнять. Через секунду мы получили талон, через пять минут были на приеме, еще через пятнадцать получили нужную бумагу.

Совет четвертый. Сейчас почти во всех случаях заявленная цена отражает либо наглость продавца, либо его непонимание, как глубоко увязла в кризисе его прекрасная страна. Поэтому торгуйтесь до победного конца. Впрочем, следовать этому совету рекомендуется не только в Италии.

Смотрите еще:

  • Временный запрет на выезд из рф Как отменяется временное ограничение (запрет) на выезд должников за границу? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Временное […]
  • Земельный закон 93-фз Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого […]
  • Статья упк 151 Уголовно-процессуальный кодекс РКСтатья 151. Сроки содержания под стражей и порядок их продления 1. Срок содержания под стражей при досудебном расследовании не может превышать два месяца, кроме исключительных случаев, […]
  • Задержание за вождение в нетрезвом виде Уволят ли военнослужащего по статье, если он повторно задержан за езду в нетрезвом виде? Здравствуйте. Прохожу службу по контракту уже 10 лет. Был задержан за вождение в нетрезвом виде в нерабочие время на нерабочей […]
  • Договор купли продажи аварийного автомобиля образец Договор-купли продажи битого автомобиля Как правильно продавать и оформлять договор купли-продажи битого а-м? Что должно быть прописано в договоре? Ответы юристов (2) Как правильно продавать и оформлять договор […]
  • Письмо написать с притензией Письмо-претензия о возмещении ущерба наша компания - один из ведущих итальянских производителей мебели. Пару месяцев назад я случайно обнаружила, что на сайте одного мебельного магазина (на главной странице сайта) […]