Договор уступки прав аренды имущества

Содержание:

Что такое переуступка прав аренды?

В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.

Для многих индивидуальных предпринимателей — это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.

В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.

При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.

Особенности передачи

Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:

  • отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
  • возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.

Зачем это необходимо?

Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.

Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.

Переуступка прав аренды

Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.

Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:

  • нежилое помещение;
  • земельный участок;
  • иные объекты имущества недвижимого характера.

Земельного участка

Договор по переуступке прав аренды на земельный участок включает в себя некоторые особенности.

Такие, например, как:

  • арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
  • как гласит статья 606 ГК РФ, собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
  • также в статье 607 ГК РФ сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.

Нежилого помещения

Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:

  • при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
  • принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
  • переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.

Как заключить договор переуступки права требования? Узнайте тут.

Третьему лицу

Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный договор заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.

То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.

Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.

Порядок оформления

Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:

  • сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
  • обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
  • получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.

Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:

  • заявление согласно принятому образцу;
  • в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
  • справка налоговой службы;
  • первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
  • три копии договора.

Образец договора

Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:

  • полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
  • полные данные всех участников сделки;
  • имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
  • дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
  • дата, а также подпись участников.

Образец договора переуступки прав аренды представлен здесь.

Последствия

После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.

Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.

Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:

  • обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
  • обязанность внесения арендной платы;
  • выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке? Читайте здесь.

Как оформляется переуступка прав на квартиру? Подробная информация в этой статье.

Отличия от субаренды

Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.

Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.

При этом все права на владение и пользование переданным имуществом сохраняются за ним частично или полностью.

Что касается переуступки, то в этом случае первый арендатор передает как права на владение имуществом, так и обязанности, связанные с ним, в полном объеме, без права возврата.

Однако, последний пункт может быть включен в качестве одного из условий договора по личной инициативе сторон.

На видео о заключении договора аренды

Договор переуступки права аренды помещения: образец

После заключения сделки по аренде нежилого помещения, арендатор может уступить свои права на объект аренды другому лицу.

Такое соглашение формально напоминает правоотношения между сторонами при оформлении договора купли-продажи, однако, в качестве предмета сделки выступает не сама недвижимость, а права на ее временное использование.

Лицо, которое оформило первоначальный договор на аренду недвижимого имущества, при передаче предмета соглашения в субаренду, продолжает оставаться участником правоотношений с собственником имущества, так как продолжает нести ответственность за соблюдение условий договора аренды, заключенного между арендатором и арендодателем.

В случае с оформлением договора по переуступке, права и обязанности арендатора, который первоначально заключал сделку, прекращаются и переходят к новому арендатору.

При таких условиях совершения сделок с недвижимым имуществом, имеются некоторые различия в документах, которые подписываются сторонами по завершению соглашения.

Заключение договора по переуступке или передаче прав на аренду возможно только на возмездной основе. Оформить передачу таких прав по дарственной невозможно из-за прямого запрета, который содержится в статье 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Образцы таких правовых документов имеются на различных юридических сайтах или их могут предоставить во время юридической консультации соответствующие специалисты.

Основные положения, которые должны найти свое отражение в договоре переуступки арендных прав:

  • какой установлен сторонами порядок передачи прав по аренде недвижимого имущества;
  • условия взаиморасчетов между сторонами сделки;
  • каков порядок использования арендного имущества, права на которое передаются новому лицу;
  • какие условия по содержанию арендного имущества возлагаются на нового арендатора;
  • какой порядок проведения оплаты в пользу арендодателя;
  • при необходимости указываются и другие условия, которые стороны считают существенными для данного соглашения.

По своей форме договор по переуступке прав должен соответствовать форме первоначального договора аренды недвижимого имущества.

Поэтому, если он заключался на срок свыше одного года и был внесен в Государственный реестр, то договор по переуступке арендных прав также должен быть внесен в реестр.

В таких договорах сторона, которая выступала в качестве первоначального арендатора, называется цедентом, а сторона, которой была произведена переуступка арендных прав, носит название цессионария.

В качестве сторон такого договора могут выступать как юридические, так и физические лица. При этом все договоры должны содержать подробные данные о каждой из сторон сделки, для возможности их дальнейшей идентификации на случай возможных судебных разбирательств.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Договор переуступки права аренды нежилого помещения: образец

Образец договора здесь.

ДОГОВОР О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ

Дополнение № к договору об аренде/лизинге

г. Калининград «15» февраля 2017 г.

Публичное акционерное общество «Строитель- плюс» в лице председателя правления Ухина Егора Максимовича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество ограниченной ответственности «Метиз-металл» в лице генерального директора Ивлева Ильи Ивановича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является деятельность сторон по переуступке прав на арендуемое имущество по договору об аренде № 1 от «15» января 2017г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель, являясь владельцем арендуемого имущества, в течение всего срока действия договора об аренде, предоставляет Арендатору полномочия по переуступке указанного оборудования для сдачи в аренду третьей стороне.

2.2. Переуступка оборудования имеет юридическую силу в течение всего срока аренды, указанного в договоре об аренде (или в соответствующем соглашении об аренде).

3. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3.1. Арендатор должен осуществлять передачу оборудования от своего имени. Арендатор не уполномочен действовать от имени Арендодателя, а также давать от его имени какие-либо обязательства.

Договор субаренды нежилого помещения: образец.

Как составить договор субаренды помещения, читайте тут.

3.2. Арендодатель обязуется передать права собственности на оборудование после того, как Арендатор продал оборудование, а Арендодатель получил плату за оборудование в соответствии с настоящим Договором.

3.3. Арендатор обязуется оградить Арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, связанных с передачей оборудования, включая потери в результате задержки платежа или неуплаты третьей стороной, которой было передано оборудование.

3.4. Если Арендатор предусматривает переуступку оборудования в форме аренды третьей стороне (субарендатору), Арендатор обязан довести свое решение до сведения Арендодателя.

4. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель ПАО «Строитель- плюс»

Юр. адрес: город Калининград, улица Заводская 234, офис 10

Почтовый адрес: город Калининград, улица Заводская 234, офис 10

Банк: Банк Интеза

Арендатор ООО «Метиз-металл»

Юр. адрес: город Калиниград, улица Строителей 34, кв. 25

Почтовый адрес: город Калиниград, улица Историческая 4, офис 2

Банк: Банк Авангард

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________ Ухин Егор Максимович

Арендатор _________________ Ивлев Илья Иванович

Договор переуступки права аренды нежилого помещения: бланк

Бланк договора здесь.

ДОГОВОР О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ

Дополнение № к договору об аренде/лизинге

г. ___________________ «__»________________ 2017 г.

___________________в лице______________________ , действующего на основании ____________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и___________________ в лице________________________ , действующего на основании ___________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего Договора является деятельность сторон по переуступке прав на арендуемое имущество по договору об аренде № от «»2017г.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель, являясь владельцем арендуемого имущества, в течение всего срока действия договора об аренде, предоставляет Арендатору полномочия по переуступке указанного оборудования для сдачи в аренду третьей стороне.

2.2. Переуступка оборудования имеет юридическую силу в течение всего срока аренды, указанного в договоре об аренде (или в соответствующем соглашении об аренде).

3. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ

3.1. Арендатор должен осуществлять передачу оборудования от своего имени. Арендатор не уполномочен действовать от имени Арендодателя, а также давать от его имени какие-либо обязательства.

3.2. Арендодатель обязуется передать права собственности на оборудование после того, как Арендатор продал оборудование, а Арендодатель получил плату за оборудование в соответствии с настоящим Договором.

3.3. Арендатор обязуется оградить Арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, связанных с передачей оборудования, включая потери в результате задержки платежа или неуплаты третьей стороной, которой было передано оборудование.

3.4. Если Арендатор предусматривает переуступку оборудования в форме аренды третьей стороне (субарендатору), Арендатор обязан довести свое решение до сведения Арендодателя.

4. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Договор переуступки права аренды земельного участка

Бланк договора здесь.

Договор уступки прав аренды земельного участка

Общество с ограниченной ответственностью «_____________» в лице генерального директора _____________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Сторона 1», и Общество с ограниченной ответственностью «______», именуемое в дальнейшем «Сторона 2″, в лице генерального директора _____________, действующего на основании Устава, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Сторона 1 уступает, а Сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от _____________г., заключенному между _________и___________на срок _____________ лет, договор зарегистрирован, регистрационная запись _____________от _____________года, (далее – Договор аренды) в части земельного участка расположенного по адресу: _____________, площадью – ____ кв. м. Разрешенное использование (назначение) — ______, категория земель – _____________, кадастровый номер _____________- далее Земельный участок.

1.2. За уступаемые права и обязанности по Договору Аренды в части Земельного участка Сторона 2 выплачивает Стороне 1 компенсацию (далее – «Договорная сумма») в размере, установленном настоящим Договором.

1.3. Сторона 1 гарантирует действительность права, которое уступается по настоящему Договору.

1.4. Сторона 1 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из Договора аренды, указанного в п. 1.1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены ей в полном объеме и своевременно.

1.5. Сторона 1 гарантирует, что Земельный участок не обременен залогом, субарендой, сервитутами.

2.ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

2.1. Уступка прав по настоящему Договору, подлежит государственной регистрации (в случае, если договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав). Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора несет Сторона 2.

2.2. Право аренды на Земельный участок переходит к Стороне 2 с момента регистрации настоящего Договора уступки прав и обязанностей.

3.СРОКИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. В счет уступаемых прав и обязанностей Сторона 2 уплачивает Стороне 1 Договорную сумму в размере ________ (____________) рублей, кроме того -_____________.
Оплата указанной суммы производится на расчетный счет Стороны 1 не позднее ____ банковских дней с момента подписания настоящего Договора.

3.2. Датой оплаты является дата поступления денежных средств на расчетный счет Стороны 1.

4.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Сторона 1 обязана:

4.1. Передать Стороне 2 в __-х дневный срок с момента регистрации настоящего Договора все необходимые документы, удостоверяющие уступаемые права и обязанности.. Передача указанных документов производится по Акту приемки-передачи.

4.2. Гарантировать, что Земельный участок, права и обязанности на который уступаются по настоящему Договору, не обременен залогом, субарендой, сервитутами.

4.3. Своевременно уведомить об уступке прав и обязанностей _____________.

4.4. Выполнить своими силами, но за счет Стороны 2 все необходимые действия для проведения государственной регистрации настоящего Договора.
Сторона 2 обязана:

4.5. Уплатить Договорную сумму, указанную в настоящем Договоре в сроки и в порядке предусмотренные настоящим Договором.

4.6. Нести расходы, связанные с государственной регистрации настоящего Договора.

4.7. После государственной регистрации настоящего Договора принять по Акту приемки — передачи документы, указанные в п.4.1. настоящего Договора.
Сторона 1 вправе:

4.8. Оказывать Стороне 2 содействие в получении документов необходимых для проведения государственной регистрации настоящего Договора.

4.9. В случае возникновения спора о порядке регистрации и перехода права по Договору аренды выступить на стороне Стороны 2 по настоящему Договору.
Сторона 2 вправе:

4.10. Обратиться к Стороне 1 за разъяснениями о порядке использования Земельного участка.

4.11. В случае предоставления Стороной 1 заведомо ложной информации об обременениях Земельного участка, об ограничениях его использования или иной информации, которая могла оказать влияние на решение Стороны 2 заключить настоящий Договор, но не была предоставлена Стороной 1, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего Договора и возмещения причиненных убытков.

5.1. Сторона 1 несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует наличие всех уступленных Стороне 2 прав.

5.2. Сторона 1 отвечает за действительность прав и обязанностей, передаваемых по настоящему Договору.

5.3. В случае не своевременного перечисления Стороне 1 денежных средств по настоящему Договору, Сторона 2 выплачивает пеню в размере ___ % годовых за каждый день просрочки.

5.4. В случае нарушения Стороной 1 сроков передачи документов указанных в п.4.1. настоящего Договора или умышленного затягивания подписания Акта приемки-передачи Сторона 1 уплачивает Стороне 2 пеню в размере ___ % годовых за каждый день просрочки.

5.5. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность по действующему законодательству Российской Федерации.

6.ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы и ее последствий, возникших после заключения Договора в результате внешних событий чрезвычайного характера при конкретных условиях конкретного периода времени, которые Сторона 1 либо Сторона 2 не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами и средствами с коммерческой точки зрения (в том числе и не предусмотренных Договором), которые оправданно и целесообразно ожидать от добросовестно действующей Стороны, не ждущей пассивно наступления события, которое послужит оправданием неисполнения обязательства. В период действия обстоятельств непреодолимой силы выполнение обязательств по Договору приостанавливается.

6.2. К обстоятельствам непреодолимой силы (далее – «форс-мажор») относятся стихийные явления: землетрясение и наводнение; обстоятельства общественной жизни: военные действия, террористические акты, крупномасштабные забастовки и гражданские беспорядки; запретительные или ограничительные меры, изложенные в актах государственных органов власти или управления, препятствующие исполнению обязательств по Договору.

6.3. Сторона, ссылающаяся на действия форс-мажора, обязана незамедлительно, но не позднее ___ календарных дней, информировать другую Сторону о наступлении и прекращении подобных обстоятельств в письменной форме.В извещении о прекращении форс-мажора Сторона должна указать срок, в который она предполагает исполнить свои обязательства по Договору.

6.4. Если Сторона не направит или не своевременно направит необходимые извещения, указанные в п.7.3. Договора, то Сторона, затронутая форс-мажором, не может на него ссылаться, как на основания освобождения от ответственности, и обязана возместить другой Стороне убытки, причиненные не извещением или несвоевременным извещением.

6.5. В случае возникновения форс-мажора срок выполнения обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.

6.6. Если форс-мажор продлится свыше _____ месяцев, Стороны должны Договорится о судьбе Договора, и дальнейшие их отношения оформляются отдельным соглашением без возмещения убытков. Если Стороны в течение этого срока не смогут прийти к соглашению, Сторона, которая не затронута форс-мажором, вправе после истечения этого срока расторгнуть Договор в одностороннем порядке без обращения в Арбитражный суд, письменно уведомив об этом за _____ календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

7.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения Сторонами, принятых на себя обязательств по нему.

8.2. В Договоре под банковским днем понимаются дни недели с понедельника по пятницу включительно, кроме праздничных дней, официально объявленных в РФ, которые приходятся на указанные дни недели в данном пункте Договора.

8.3. Если какое-либо из положений настоящего Договора является или становится недействительным, это не окажет влияния на юридическую действительность Договора. Любое такое недействительное положение должно быть исправлено путем заключения Сторонами нового Договора или дополнительного соглашения к Договору, и должно максимально возможно сохранить первоначальные намерения Сторон.

8.4. Прекращение действия настоящего Договора или его досрочное расторжение влечет за собой прекращение обязательств Сторон по нему, но не освобождает Стороны от ответственности в соответствии с условиями Договора, а также за нарушения, если таковые имели место при его заключении или исполнении.

8.5. Обо всех изменениях в своих реквизитах Стороны обязаны извещать друг друга в срок не позднее _____ календарных дней, с момента их осуществления. Все действия, совершенные Сторонами по старым адресам и счетам до поступления уведомлений об их изменении, считаются совершенными надлежащим образом и засчитываются в счет исполнения обязательств по Договору.

8.6. Уведомления и другие виды сообщений и корреспонденции будут считаться действительными, если они сделаны в письменной форме при доставке нарочным под расписку или направлены заказной почтой по адресам, указанным в Договоре.

8.7. Все изменения и дополнения, оформленные Сторонами дополнительными соглашениями к Договору, являются его неотъемлемой и составной частью и прилагаются к нему, если они составлены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и скреплены печатями Сторон.

Содержащиеся в иных документах (письмах, телеграммах, протоколах совместных совещаний и т.п.) положения, а также любые действия Сторон, которые могут быть истолкованы с точки зрения гражданского законодательства РФ, как ведущие к изменению прав и обязательств Сторон по настоящему Договору, не имеют приоритетного отношения к положениям Договора и дополнительных соглашений к нему при определении прав и обязанностей Сторон и/или рассмотрении споров между Сторонами.

8.8. Во всем ином, что не урегулировано в Договоре, Стороны будут руководствоваться нормами действующего законодательства РФ.

8.9. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию.

9 АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Согласование с собственником земельного участка____________________

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Переуступка права аренды

Переуступка права аренды нежилой недвижимости представляет собой сделку, подобную договору купли-продажи. Предметом договора при заключении такого соглашения являются права на аренду. При смене пользователей жилое помещение повторно сдаётся в возмездное пользование.

В соответствии с ГК РФ при сдаче пользователем объекта в субаренду на него возлагается ответственность за нарушение условий договора, а при переуступке все права и обязанности от одного пользователя переходят другому. В таком случае обязательно получение письменного согласия у собственника.

Для переуступки другому пользователю жилого помещения в обязательном порядке должен заключаться возмездный договор. При передаче жилой недвижимости от одного пользователя другому по договору дарения сделка будет признана недействительной.

Переуступка права аренды осуществляется по соглашению, составленного по форме предыдущего договора. В случае регистрации предыдущего документа в Росреестре вновь заключённое соглашение тоже должно регистрироваться.

Правильно заключить соглашение на пользование жилым помещением помогут юристы, оказывающие услуги в онлайн-режиме и по телефону на портале Правовед.RU.

Консультации юристов по законодательству России

Переуступка права аренды помещения

Переуступка права аренды помещения — это очень распространенный вид соглашений на отечественном рынке недвижимости. Основным владельцем торговых/производственных площадей у нас является государство, тогда как частные компании активно занимаются передачей этих площадей друг другу. Это полностью разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ.

Содержание:

Что из себя представляет передача права аренды помещений?

Данный вид сделок довольно популярен как в столицах, так и в целом по стране, хотя наиболее характерен именно для крупных городов. Причем площади, как торговые, так и производственные, могут сдавать по разным причинам:

  • изменение финансового положения арендатора(как в худшую, так и в лучшую сторону), когда он больше не может оплачивать это помещение или оно просто перестает быть нужным;
  • происходит учреждение дочернего предприятия, которое хотят использовать в качестве арендатора;
  • создание нового юридического лица из первоначального предприятия. В этом случае нужно будет оформить и переуступку прав аренды;
  • бизнес, расположенный на торговых/производственный площадях продается другому владельцу;
  • переуступка может выступать как основное направление бизнеса, способ извлечения прибыли.

Как видно, передача своих прав и обязанностей арендатора, применительно к нежилым помещениям, не многим отличается от аналогичной процедуры переуступки прав аренды земельного участка.

Внимание! Ввиду последних изменений в законодательстве, данная процедура (переуступка) значительно осложняется и растягивается по времени. Дело в том, что теперь для передачи прав на аренду помещения, изначальный владелец которого государство, нужно будет организовать и провести конкурс среди претендентов. При этом цена должна оставаться неизменной.

Дело в том, что цена аренды при заключении договора с муниципалитетом может быть очень привлекательна. Зачастую целые комплексы арендуются компаниями, специализирующимися на таких схемах, для дальнейшей субаренды, либо переуступки площадей.

Отличие субаренды от договора переуступки в том, что при переуступке Вы полностью теряете права на объект другому лицу, которое при этом становится вашим правопреемником. Для субаренды же, как правило, установлен определенный срок пользования, после которого Вы вернетесь в качестве основного оператора недвижимости. Также этот термин применяется в сделках со сдачей части объекта, а не всего целиком.

Нюансы переуступки прав аренды

Сама возможность переуступки прав аренды гарантирована статьей № 615 Гражданского кодекса, которая наделяет арендодателя следующими правами:

  • возможность заключения договоров субаренды;
  • возможность полной передачи своих прав полученных при соглашении с владельцем имущества;
  • передача используемой площади в безвозмездное пользование;
  • возможность использования этого права в виде залогового актива;
  • возможность внесения этого права у уставной капитал создаваемых предприятий.

Иными словами возможность осуществления аренды определенного имущества становится самостоятельным объектом заключения сделок и предметом расчета между физическими и юридическими лицами.

Переуступка аренды помещений обладает рядом особенностей, или скорее правил, которые делают ее довольно популярной операцией на рынке недвижимости. Среди них:

  • при переуступке заключенных длительное время назад контрактов, новый владелец получает объект по старой, часто невероятно выгодной, относительно сегодняшней, цене;
  • наибольшая концентрация подобных соглашений приходится на центры городов, где располагаются помещения, приносящие наибольшую выгоду для предпринимателей;
  • у нового арендатора есть возможность посмотреть этот объект «в деле»: какой популярностью он пользуется у клиентов, какую приносит прибыль тот бизнес, который сейчас там размещен;
  • предыдущий арендатор получает установленную договором материальную компенсацию, передавая права на этот объект напрямую, без проведения конкурса.

Внимание! Как упоминалось выше, теперь при передаче прав аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности нужно либо участвовать в конкурсе (проводится в виде аукциона), либо провести переуступку без такового, договорившись о размере комиссионных.

Составление договора передачи прав

Центральный документ, участвующий в этом процессе — это договор о передачи этих прав другому лицу. Обязательно входить в его содержание должна следующая информация:

  • оговоренная процедура передачи прав аренды;
  • размер и способ компенсационных выплат;
  • обязательства принимающей стороны по содержанию данного объекта;
  • информация об оплате собственно арендной платы;
  • любые другие соглашения достигнутые сторонами (например обязательство проведения/отсутствия перепланировки, ремонт помещения и т.д.).

Внимание! Согласно Гражданскому кодексу, а конкретно статье № 575, если участники сделки это юр. лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, то невозможно будет осуществить дарение прав аренды. Поэтому размер компенсационных выплат обязателен к указанию. Естественно подобные сделки отслеживаются налоговыми службами и, при несоответствии, могут быть аннулированы.

Требующиеся для завершения переуступки документы

После подписания договора, участники составляют акт приема-передачи документов, связанных с объектом. Они потребуются при последующей регистрации нового арендатора в государственных органах. Перечень бумаг следующий:

  • составленное на имя учреждения заявление о регистрации;
  • документы связанные с созданием предприятия для юридических лиц, паспорт представляющего интересы лица, либо гражданские документы для физ. лица;
  • доверенность на представителя, либо другие документы, подтверждающие его полномочия;
  • изначальный договор аренды;
  • ИНН нового владельца, его регистрационный номер;
  • техническая документация на помещение;
  • составленный ранее договор передачи прав аренды;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Внимание! Как и при любой сделке с недвижимостью, если у Вас возникают сомнения, то всегда рекомендуется обратиться к юристам с опытом в этой сфере.

Если все документы поданы в соответствии с требованиями, то после завершения регистрационных процессов, новый владелец официально вступает в свои права арендатора нежилого помещения, тогда как предыдущий полностью их утрачивает.

Особенности переуступки прав аренды нежилого помещения

Сделка по передаче прав на аренду нежилого помещения схожа с составом купли-продажи, однако предметом ее служит не сама недвижимость, а права и обязательства по ее использованию на оговоренных в контракте условиях.

Какие особенности характерны для переуступки прав на аренду именно нежилых помещений, как оформить договор и какие документы для этого нужны? Об особенностях налогообложения таких сделок пойдет речь в этой статье.

Что это такое

Переуступка представляет собой замену лиц в обязательстве, в частности, арендатора на третье лицо. На законодательном уровне прописаны нормы о юридическом понятии в ст.615 ГК РФ.

В ней расписаны подробно права и обязанности сторон при замене лиц в обязательства и то, каким образом должен действовать собственник и основной арендатор при заключении такого договора.

К правам арендатора можно отнести:

  • передача имущества в субаренду при условии предварительного согласования с собственником, если такое положение прописано в основном договоре;
  • возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
  • порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
  • процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
  • передача прав по обязательствам в залог;
  • предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.

Особенности

После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.

С этого момента действуют определенные ограничения для хозяина нежилого помещения, к примеру, по передаче объекта недвижимости третьим лицам в субаренду, помещение его в качестве залога по кредитным обязательствам, по ипотечным договорам, внесение в иные договоры с регистрацией обременений.

В некоторых случаях для перехода прав на объект недвижимости к новому арендатору обязательно требуется согласие хозяина объекта.

Если такое условие не прописано в основном договоре, то при подписании обязательств о субаренде, письменное разрешение от собственника можно не запрашивать на этом основании.

Когда срок договора составляет 1 год и в контракте содержится требование о предупреждении владельца нежилого помещения, его письменное согласие необходимо предоставить в орган регистрационного учета сделок с недвижимостью как правовое основание для проведения сделки.

Популярность договора переуступки прав требования по договору аренды на жилое помещение объясняется следующими моментами:

  • арендатор может получить имущество в пользование, заключив единое соглашение без расторжения контракта первого участника отношений с собственником;
  • стоимость аренды помещения при применении такой схемы намного ниже, чем при получении имущества от собственника в виду особых и зачастую длительных отношений между владельцем недвижимости и прямым арендатором, который заменяется в договоре;
  • срок действия соглашения принимается равный по времени тому, что установили стороны отношений, он может быть как длительным, так и краткосрочным, правового значения это не имеет.

Как оформить договор и его образец

Вне зависимости от составляющих договора переуступки права требования, эта сделка относится к категории гражданско-правовых. Нормы ее проведения регулируются ст.388-390 ГК РФ.

Поскольку по сути отношения представляют собой фактически субаренду, также следует учитывать положения ст.615 ГК РФ, в которой прописаны права и обязанности арендатора.

При принадлежности нежилого помещения государственному органу федерального или регионального уровня, его предоставление в аренду по договору о переуступке права требования возможно в рамках проведения публичного аукциона.

Договор оформляется в произвольной форме на основании требований закона. В нем прописываются следующие пункты:

  • ФИО или наименования сторон договора – собственника, арендатора или лица, принимающего помещение в поднаем;
  • для юридических лиц указывается номер и дата свидетельства о госрегистрации сведений в ЕГРЮЛ, обязательно ИНН также для граждан, выступающих стороной сделки;
  • предмет договора – недвижимое имущество, в отношении которого устанавливаются права по договору о переуступке права требования;
  • способ расчета арендной платы, график ее внесения, точные суммы или тариф при аренде муниципального или государственного жилья.

Правила проведения торгов по передаче имущества в субаренду (по договору о переуступке права требования) указаны в ст.477 ГК и законе №135-ФЗ.

Организуются торги зачастую прямым арендатором, который устанавливает стоимость переуступки, условии использовании недвижимого имущества в нежилом фонде, проводит аукцион на основании озвученных требований.

На практике выигрывает торги тот арендатор, который предложит максимальную сумму в качестве платы за пользование помещением по договору о переуступке права требования.

Для проведения законных торгов необходимо осуществить оценку стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Проводится это действие при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организации.

Только при наличии этого документа заключение будет считать выданным уполномоченной организацией.

На результат определения стоимости влияют следующие факторы:

  • площадь помещения;
  • наличие инфраструктуры;
  • получение дохода при ведении предпринимательской деятельности на территории нежилого объекта недвижимости;
  • объем прав, передаваемых по сделке.

Про цену переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС читайте по ссылке.

Какие нужны документы

Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды нежилого помещения в оригинале;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
  • соглашение о переуступке права по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
  • акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
  • справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
  • письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения. Нотариального заверения и регистрации в Росреестре не требуется.

Когда сделка имеет длительность более 1 года, необходимо обращение в государственное учреждение, осуществляющее учет прав нанедвижимое имущество, в том числе по договорам по переуступке, иначе такой договор будет считаться недействительным (ничтожным), то есть незаключенным в силу закона.

Соответственно, он не повлечь правовых последствий для сторон в виде обязанности по предоставлению имущества, и с другой – по оплате платежей в связи с арендой нежилого объекта недвижимости.

Налог с переуступки права аренды нежилого помещения

Получение арендных платежей по договору о переуступки права требования облагается налогом в зависимости от принятого режима налогообложения для субъекта сделки.

Для юридических лиц возникает база для расчета налога на прибыль, размер ее определяется определенной ставкой. Для организаций, находящихся на общем режиме налогообложения и УСН, ее размер будет неодинаков.

Возникает доход также у физических лиц, в собственности которых находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, и индивидуальных предпринимателей.

При оплате НДФЛ, ставка с полученного дохода составит 13% со сроком отчетности не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, также требуется предоставление ежемесячных авансовых отчетов в налоговую инспекцию.

Платят в бюджет также налоги и некоммерческие объединения, основной целью которых не является извлечение прибыли, но предоставивших в пользование принадлежащие организации помещения нежилого фонда за плату.

Отличие от субаренды

Отличием переуступки права требования по аренде является замена стороны в обязательстве на основании вновь заключенного договора. При этом выгоду получает арендодатель, а не собственник, как в случаях с перенаймом нежилого помещения.

В случае с переуступкой имеет место замена участника отношения со стороны арендатора на тех же условиях, что и было принято в отношении первого нанимателя.

Однако как в случае с переуступкой, так и арендой, требуется предоставить согласие собственника, если такое условие указано в основном договоре аренды нежилого помещения.

В отношении арендуемых объектов недвижимости по договору о переуступке права требования возможно возникновение следующих нюансов:

  • договор может заключаться как на долгосрочной, так и краткосрочной основе;
  • при заключении сделки сроком от 1 года обязательна регистрация прав и обязательств в Росреестре;
  • при распоряжении государственным имуществом необходимо выиграть аукцион на право пользования помещением;
  • при наличии оснований новых арендатор может заключить договор на льготных условиях;
  • расценки на аренду государственной или муниципальной недвижимости намного ниже, чем при пользовании помещением в коммерческом нежилом фонде.

Что такое переуступка квартиры, рассказывается тут.

Образец договора переуступки права аренды земельного участка вы можете посмотреть на этой странице.

Видео: Продажа прав аренды нежилого помещения.

Смотрите еще:

  • Лившиц юрист Адвокат Лившиц Владимир Львович Полезная информация? Поделиться: По данным опубликованных судебных решений Лившиц В. Л. участвовал(-а) в делах, рассматривавшихся в судах: Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону […]
  • Североморск мурманская область воинская часть Мама солдата Меню навигации Пользовательские ссылки Объявление Проголосуйте за Наш Форум! Чем выше рейтинг форума, тем легче его найти новым участникам. Проголосовать можно 1 раз в сутки. Информация о […]
  • Заявление о взыскании расходов представителя Заявление о взыскании расходов представителя Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ […]
  • Выплата детских пособий на работе Как получить пособия на ребенка График оформления и выплаты детских пособий Пособия для всех семей, имеющих детей При рождении ребенка При усыновлении ребенка Дополнительные виды пособий Семьям […]
  • Протокол родительских собраний в дет сад Протокол родительского собрания в детском саду образец по ФГОС: рекомендации оформления Важное место в сотрудничестве детского сада с семьей отводится родительским собраниям. Непременным условием их проведения […]
  • Кто выдает свидетельство о смерти в воронеже Как получить свидетельство о смерти в Воронеже Как и где получить свидетельство о смерти в Воронеже Отделы ЗАГС - список отделов записи актов гражданского состояния Воронежа через Госуслуги В первую очередь нужно […]