Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Содержание:

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма (Корякин В.М.)

Дата размещения статьи: 24.04.2015

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах. В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

До принятия вышеназванного Закона под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Теперь к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах.

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Наймодателем по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ):

а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям (ст. 91.3 ЖК РФ):

— гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

— доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;

— гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ). В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Договор заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет утвержден Правительством Российской Федерации.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, включающую:

— возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;

— расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;

— расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;

— иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;

2) плату за коммунальные услуги.

Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:

а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

в) плату за коммунальные услуги.

Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 — 30 лет.

Имеются и другие отличия между указанными видами договоров найма жилого помещения (см. приложение к настоящей статье).

Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.

Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.

Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.

Приложение

Сравнительно-правовой анализ

договоров найма жилых помещений

Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования раскрываются в главе 8.1 ЖК РФ, которая включена в раздел III. 1. «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования». Указанный раздел является новеллой жилищного законодательства, который введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ.

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение, отвечающее требованиям, установленным ст. 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на установленных ЖК РФ условиях.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не отдельная комната (или часть квартиры) или являющийся наемным домом социального использования жилой дом (ст. 91.5 ЖК РФ). Под наемным домом ЖК РФ понимает здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Наймодателем по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования признается орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ (ст. 91.2 ЖК РФ). При этом наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо, так же как и нанимателем — гражданин, признанный по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимся в жилых помещениях, и гражданин, признанный по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в установленных ЖК РФ случаях.

Таких случаев установлено два: доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышает максимальный размер, устанавливаемый ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ, и гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Указанные в пункте 1 части 1 ст. 91.3 ЖК РФ максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества устанавливаются органами местного самоуправления в порядке, принятом законом субъекта Российской Федерации, и не могут превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

По договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилые помещения могут быть предоставлены иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Жилищным кодексом РФ установлены требования, касающиеся содержания договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В нем должны быть указаны срок действия договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора (ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ).

Содержится указание и на форму договора, который заключается обязательно в письменной форме (ч. 3 ст. 91.1 ЖК РФ). Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 23.1 Закона о государственной регистрации.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»1. Он в частности содержит:

  • права и обязанности нанимателя и наймодателя;
  • порядок пользования имуществом наймодателя, находящимся в жилом помещении, и помещениями в наемном доме социального использования, предназначенными для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
  • размер платы за наем жилого помещения, порядок внесения платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги;
  • положения об ответственности наймодателя, нанимателя и проживающих совместно с ним граждан;
  • порядок изменения, расторжения, прекращения договора, условие о его сроке действия и заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок.

Кроме того, указанным постановлением правительства установлены:

1) требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;

2) перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

3) перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

Предусмотрено, в частности, что наймодатель: опубликовывает в средствах массовой информации и (или) размещает в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» декларацию о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, по форме, утверждаемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, и годовой отчет о своей деятельности по предоставлению жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и об использовании своего имущества, включающий аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности и другие положения, состав которых утверждает уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Кроме того, наймодатель, осуществляющий управление многоквартирным домом, являющимся наемным домом социального использования, в течение периода управления таким домом должен иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Важной особенностью договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отличие от договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается на определенный срок — не менее чем один год, но не более чем десять лет (ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ). Указанный срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1.

Ответы на вопросы о расторжении и прекращении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования содержатся в ст. 91.10 ЖК РФ, в соответствии с которой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Статьей 91.10 ЖК РФ установлены случаи, при которых договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

  • неполное и (или) несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение 12 месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие 12 месяцев;
  • передача жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
  • наличие у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления;
  • разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, а также использование жилого помещения не по назначению.

Прекращается договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч.4 ст. 91.10 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Важной особенностью рассматриваемого договора является его сохранение при переходе прав на жилое помещение или изменении наймодателя. В соответствии со ст. 91.11 ЖК РФ переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

В случае расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (ст. 91.12 ЖК РФ).

Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Вопросы предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования регламентируются главой 8.2 ЖК РФ. Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в определенных ст. 91.3 ЖК РФ случаях.

Для получения права предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся.

Учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (далее — учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования), осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования) (ч. 1 ст. 91.13 ЖК РФ).

Принятие на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании представленных данными гражданами заявлений о принятии на учет и необходимых документов, подтверждающих соответствие указанных граждан условиям, установленным ч. 2 ст. 91.13 ЖК РФ.

Заявления предоставляются в орган, осуществляющий учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, по месту их жительства или через многофункциональный центр в соответствии с заключенным в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии между указанным органом и многофункциональным центром. В случаях, установленных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту их жительства. Принятие на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных законными представителями недееспособных граждан.

Порядок очередности принятия граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования установлен ч. 3 ст. 91.13 ЖК РФ. Граждане принимаются на учет в порядке очередности исходя из времени подачи заявлений о принятии на учет и установленного перечня документов.

Датой принятия на учет граждан считается день подачи указанных заявлений и документов, а моментом принятия на этот учет граждан, принятых на учет до 01.03.2005 в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, — день принятия указанных граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в том числе порядок принятия на этот учет, отказа в принятии на него, снятия с него, устанавливается нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 4 ст. 91.13 ЖК РФ).

Порядок учета наймодателем заявлений граждан о предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования установлен ст. 91.14 ЖК РФ. Наймодатели ведут учет поданных гражданами заявлений в порядке очередности, исходя из времени постановки граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Если количество поданных заявлений достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, наймодатель вправе прекратить прием заявлений.

В части 4 ст. 91.14 ЖК РФ установлены основания отказа гражданину в приеме у него заявления:

  • отсутствие решения о постановке гражданина на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
  • несоответствие гражданина установленным Жилищным кодексом РФ категориям граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения наймодателем;
  • решение наймодателя, принятое в связи с достижением количества заявлений количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Законом особо оговаривается, что отказ в приеме заявления по иным основаниям не допускается. Отказ в приеме указанного заявления может быть обжалован гражданином в суде.

Порядок учета заявлений наймодателями устанавливается органами местного самоуправления, если наймодателями являются органы местного самоуправления, управомоченные этими органами организации, федеральными органами государственной власти или органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если наймодателями являются федеральные органы государственной власти или органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также иными наймодателями по согласованию с органами местного самоуправления по правилам, установленным этими органами местного самоуправления или органами государственной власти.

Требования к порядку, форме и срокам информирования граждан, принятых на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, о количестве жилых помещений, которые могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, устанавливаются органами местного самоуправления.

В отношении субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе установлено иное правило. В указанных субъектах Российской Федерации требования к порядку, форме и срокам информирования граждан устанавливается органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований.

Порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования определен ст. 91.15 ЖК РФ. Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам при соблюдении следующих условий:

  • граждане приняты на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
  • заявления нуждающихся о предоставлении таких жилых помещений были учтены наймодателем в соответствии с ЖК РФ;
  • граждане при заключении договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования соответствуют условиям, при которых они относятся к категории нуждающихся в жилых помещениях или нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Помещения предоставляются в порядке очередности, исходя из даты принятия этих граждан на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, которые признаны непригодными для проживания, ремонту и реконструкции не подлежат, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57, ч. 2 ст. 91.15 ЖК РФ).

Размер общей площади предоставляемого жилого помещения в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления.

Этот размер не может быть менее нормы предоставления с учетом ч. 3 ст. 58 ЖК РФ.

Граждане, которым предоставляются жилые помещения жилищного фонда социального использования, при заключении договора должны представить наймодателю подтвержденные органом, осуществляющим учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принятие указанных граждан на учет, выданные в письменной форме указанным органом не ранее чем за три месяца до даты заключения договоров документы, подтверждающие соответствие категориям граждан, которым могут предоставляться помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ч. 4 ст. 95.15 ЖК РФ).

Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором. Следовательно, условия пользования помещениями не могут быть установлены иным документом, кроме как ЖК РФ и договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В статье 17 ЖК РФ определяет назначение и общие пределы пользования жилым помещением. Так, жилое помещение предназначено для проживания граждан, при этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В части 3 этой статьи установлен запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Права, обязанности и ответственность сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования закреплены в ст. 91.7 ЖК РФ.

Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права, обязанности и несут ответственность, установленную нормами ЖК РФ о социальном найме.

Но в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования содержание и текущий ремонт жилого помещения являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором. Передача нанимателем жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются (ч. 3 ст. 91.7 ЖК РФ).

Наниматель имеет право:

  • пользования общим имуществом в этом доме (ч. 2 ст. 61 ЖК РФ);
  • вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ);
  • разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (п. З ч. 1 ст. 67 ЖК РФ);
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ);
  • вселять в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ), а также иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (ч. 2 ст. 67 ЖК РФ).
  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом (ч. 3 п. 1 ЖК РФ);
  • обеспечивать сохранность жилого помещения (ч. 3 п. 2 ЖК РФ);
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения (ч. 3 п. 3 ЖК РФ);
  • проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 п. 5 ЖК РФ);
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ч. 3 п. 6 ЖК РФ), а также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором (ч. 4 ст. 67 ЖК РФ).

Ответственность нанимателя определена ст. 68 ЖК РФ и заключается в применении санкций к нанимателю жилого помещения за нарушение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором. Такая ответственность устанавливается законодательством, в частности, в ст. 7.21 КоАП РФ1 за нарушение правил пользования жилыми помещениями.

Наймодатель наделен правами в соответствии со ст. 65 ЖК РФ, основным среди них является право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ).

Наймодатель несет обязанности:

  • по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение (п. 2 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • осуществлению капитального ремонта жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ);
  • обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ).

Ответственность наймодателя определена в ст. 66 ЖК РФ. Наймодатель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования определены в ст. 91.8 ЖК РФ. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 91.8 ЖК РФ).

Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования установлены при помощи отсылочных к договору социального найма норм, ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ.

Так, в соответствии с указанными нормами члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора найма.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Контракт найма может заключаться исключительно в письменном виде.

Основные понятия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования значительно отличается от прочих контрактов соцнайма в части требований к предмету контракта, периоду предоставления жилья, причин для подписания, определения наемного дома, ограничения собственнических прав и т.д.

По подобному документу наймодателем могут выступать:

  • органы госвласти/местного самоуправления, наделенные полномочиями представлять РФ в качестве владельцев помещения, которое относится к гос/муниципальному фонду, или структура, получившая полномочия для предоставления жилища от органов, упомянутых выше;
  • структуры, которые являются владельцами помещений жилого фонда, или структура, которая уполномочена владельцем. При этом они должны соответствовать требованиям, которые установлены Правительством России.

В качестве наймодателя может выступать исключительно одно лицо, что установлено статьей 91.2 ЖК.

Нанимателем в таком случае могут выступать лица, которые признаны нуждающимися в предоставлении жилища по такому контракту на основаниях, которые предусмотрены законодательными актами РФ: законы субъектов РФ, указы Президента России, ЖК и т.п.

Предметом контракта найма жилых помещений жилищного фонда социального использования является жилое помещение, находящееся в наемном доме социспользования, за исключением отдельных комнат, или же дом, который относится к наемным домам социспользования (статья 91.5 Жилищного кодекса).

Что же подразумевается под понятием «наемный дом»? Согласно статьи 91.16 ЖК России — это сооружение, на которое имеет собственнические права одно лицо и назначением которого является предоставление для проживания физическим лицам по контракту найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Требования к договору найма

Контракт найма может заключаться исключительно в письменном виде. Обязательными для указания в нем являются:

  • период действия данного документа;
  • порядок внесения корректив в документ;
  • размер оплаты за предоставление помещения;
  • условия, на которых может быть заключен договор на новый период после того, как истечет срок действия контракта, подписанного ранее.

Правительством РФ постановлением от 5 декабря 2014 года № 1318 был утвержден Типовой договор, а вместе с ним Требования, которые выдвигаются к наймодателям по контрактам такого рода.

Этот документ не является бессрочным, как, например, в случае с контрактом соцнайма жилого помещения. Определена минимальная и максимальная временная граница предоставления в найм жилья: минимальный срок, на который заключается документ составляет 12 месяцев, максимальный – 10 лет.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение

Обременение собственнических прав, которое появляется в результате подписания контракта найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подвергается госрегистрации по процедуре, установленной ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, согласно ст. 674 п.2 Гражданского кодекса обременение по договору подлежит госрегистрации, если он подписан на срок не меньше года. Осуществляется процедура в течение месяца после заключения контракта о предоставлении в найм жилья.

Госрегистрация прекращения найма происходит по заявлению любой стороны после окончания срока действия контракта или в случае его расторжения (ст.26.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Покупка жилья, которое обременено контрактом найма, ограничивает возможность фактического обладания и применения жилого помещения. Это вызвано тем фактом, что переход собственнических прав на жилье, которое было предоставлено по договору найма, не ведет к его модификации или расторжению (ст.675 ГК).

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

В контракте найма жилых помещений жилищного фонда социального использования указывается:

  • Предмет, в качестве которого выступает жилое помещение в наемном доме социспользования (кроме отдельных комнат), или жилой дом, который принадлежит к наемным домам социспользования. Требования к предоставляемому помещению установлены ст. 15 ЖК.
  • Период действия контракта и условия, на которых может быть заключен новый договор по истечении термина действия контракта, подписанного ранее. Новый контракт может быть заключен только в случае, если человек продолжает нуждаться в жилье, поскольку не может купить его самостоятельно, но при этом не является малоимущим.
  • Сумма оплаты за предоставление помещения и режим, в котором он может быть изменен. В контракте на наем жилого помещения жилищного фонда социального использования указывается помесячная сумма, которая рассчитывается, исходя из размера совокупной площади жилья и суммы оплаты за 1 м2 в нем. Ежегодно может проводиться индексация, инициированная наймодателем. Это возможно, если изменился индекс потребительских цен в субъекте РФ.
  • В договоре на предоставление жилья в найм указываются члены семейства нанимателя, которые имеют равные с ним обязанности и права.

Смотрите еще:

  • Типовые нормы бесплатной выдачи спецодежды спецобуви и других сиз Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 9 декабря 2014 г. N 997н "Об утверждении Типовых норм бесплатной выдачи специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты работникам […]
  • Взыскание суммы по страхованию Взыскание суммы по страхованию Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав […]
  • Земельный закон 93-фз Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого […]
  • Фз 273 ст 16 Федеральный закон от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации". Ст. 16, 28 (п.3 пп.12), 91 (п 1. 15 пп.4) Порядок применения организациями, - презентация Презентация была опубликована 3 года назад […]
  • Мировой суд 3 участок нижегородского района Участки мировых судей Нижегородского района города Н. Новгорода Территориальная подсудность мирового участка №1: улицы: 3-я Ямская, Академика Блохиной, Большие Овраги, Ванеева (дома № 1, 1 а, 3), Ереванская, […]
  • Квартиры за материнский капитал пятигорск Квартиры за материнский капитал пятигорск Дом под материнский капитал в Минеральных водах Ставропольский край Продается дом в селе Грушевское, Ставропольского края. Дом отдельно стоящий, кирпич, частично саман, […]