Договор купли продажи жилого помещения квартиры

Договор купли-продажи жилого помещения (3)

Главная > Курсовая работа >Государство и право

М
инистерство высшего и среднего специального образования Российской Федерации

Московский ордена Ленина, ордена Октябрьской Революции и ордена Трудового Красного Знамени

Государственный Технический Университет имени Н.Э. Баумана

Договор купли-продажи жилого помещения

Курсовая работа студента

МГТУ им. Н.Э. Баумана

Работа защищена с оценкой

Глава 1. Общая характеристика договора

купли-продажи жилого помещения.

1.1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения . 5

1.2. Существенные условия договора купли-продажи

жилого помещения. 6

Глав 2. Права и обязанности сторон…………. 19

Глава 3. Форма договора купли-продажи жилого помещения

и государственная регистрация сделки. 29

Список использованной литературы. 35

Объектом исследования курсовой работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует права человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство – Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище 1 . Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ — это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации – риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня — явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов.

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее важных, на мой взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 2 право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.

Также мне бы хотелось дать полное определение договора купли-продажи жилого помещения.

Глава 1. Общая характеристика договора

купли-продажи жилого помещения

1.1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ 3 особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130) 4 . Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира — наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

1.2. Существенные условия договора купли-продажи

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов

Среди условий договора принято выделять существенные условия. Таковыми признаются все условия договора, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК), т.е. несуществующим. Это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства. Существенными закон признает следующие условия:

— о предмете договора;

— прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;

— необходимые для договоров данного вида 5 ;

Действующий ГК РФ в результате неудачной редакторской правки текста абз. 2 п. 1 ст. 432 говорит о признании существенными лишь тех «необходимых» условий договора, которые прямо названы в этом качестве законом или иными правовыми актами.

В данном случае существенными условиями договора являются:

1) Предмет договора купли продажи жилого помещения

2) Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации

Автор: Анна Журавлева

Анна Журавлева, кандидат юридических наук, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт»

Как правило, больше рисков при заключении договора купли-продажи недвижимости несет покупатель, который должен проверить объект приобретения и принять окончательное решение о покупке.

Зачастую покупатели поверхностно относятся к той или иной процедуре в ходе приобретения недвижимости, оставляя «за кадром» важные моменты, на которые стоило обратить внимание. Порой такие «мелочи» впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной, втянуть лицо в череду судебных процессов, а также повлечь убытки и потери. Несмотря на то, что в большинстве случаев более уязвимой стороной в договоре купли-продажи является покупатель, продавец также в определенных случаях может нести те или иные риски. Поэтому необходимо иметь представление обо всех возможных рисках при заключении таких договоров, проанализировать их причины и последствия и получить необходимые рекомендации для их минимизации или устранения.

Изучение сложившейся правоприменительной практики позволяет провести несколько видов классификаций рисков, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения: по последствиям, по предмету, по этапу совершения сделки, по субъекту.

Так, по последствиям можно выделить следующие виды рисков:

  • риск признания сделки недействительной;
  • риск признания договора незаключенным;
  • риск утраты права собственности;
  • риск расторжения договора;
  • риск истребования имущества;
  • риск несения непредвиденных расходов;
  • риск выявления скрытых недостатков.

  • титульные риски;
  • риски обременения;
  • риски, связанные с правами третьих лиц;
  • риски, связанные с субъектом (стороной) сделки;
  • риски, связанные с объектом (предметом) сделки;
  • риски, связанные с расчетами по сделке;
  • риски, связанные с формой договора;
  • риски, связанные с содержанием договора;
  • риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю;
  • риски, связанные со сроками по сделке.

По субъекту все риски можно разделить на риски покупателя и риски продавца.

По этапу сделки риски подразделяются на:

  • риски, связанные с заключением договора;
  • риски, связанные с исполнением договора (передача жилого помещения, расчеты, подписание передаточного акта);
  • риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.

Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям. Поэтому более верным представляется провести анализ рисков по предмету.

Под титульными рисками понимаются риски, связанные с титулом на объект недвижимости, а именно с правом собственности на жилое помещение. После заключения договора купли-продажи жилья может выясниться, что у продавца на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на жилое помещение, правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, либо право собственности на соответствующий объект недвижимости предыдущего собственника оспорено, так как в свое время возникло с пороком.

Так, например, Санкт-Петербургским городским судом рассматривалось следующее дело. Между Д.В. и С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры. С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Ю.И. представлять ее интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Новый собственник Д.В. впоследствии также произвел отчуждение данной квартиры, заключив с Т.П. соответствующий договор купли-продажи; право собственности последней на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.
Вместе с тем, определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда государственная регистрация права собственности Д.В. на квартиру признана недействительной; государственная регистрация права собственности Т.П. на квартиру признана недействительной; квартира включена в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти С.А.; квартира истребована из владения Т.П.
Титульные риски также могут быть связаны с отсутствием у продавца полномочий по распоряжению имуществом на момент совершения сделки.

Так, суд Ямало-Ненецкого автономного округа в своем апелляционном определении от 18.01.2013 по делу № 33-2512/2013 указывает следующее: «…из материалов дела следует, что доверенность на продажу квартиры, выданная Н.Р. в пользу М.А., заключение соглашения о задатке и договора купли-продажи квартиры были совершены 19 декабря 2012 года, 9 апреля 2013 года, ДД.ММ.ГГГГ соответственно, тогда как право собственности Н.Р. на было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2013 года. На момент заключения договора купли-продажи названная квартира являлась собственностью Ямало-Ненецкого автономного округа на основании договора безвозмездной передачи жилых помещений от 20 сентября 2010 года.
Поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры право собственности Н.Р. на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, полномочия собственника по распоряжению объектом недвижимого имущества он не приобрел, то соответственно договор, заключенный от его имени, является ничтожным, не порождающим для сторон правовых последствий».

Поэтому на стадии преддоговорных согласований необходимо проверить, как возникло у продавца, а также у его правопредшественников право собственности на жилое помещение, удостовериться в том, что в ходе предыдущих сделок не ущемлялись права третьих лиц, а также в том, что истекли сроки исковой давности по возможным требованиям со стороны таких лиц и прочем.

Для этого необходимо запросить подлинники правоустанавливающих документов (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов и прочее), правоудостоверяющего документа (свидетельства о государственной регистрации права собственности), справки о переходе прав на недвижимость из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Нелишним будет самому покупателю (его представителю) заказать выписку из ЕГРП.

В США, например, такую проверку проводят отдельные агентства. Суть юридической проверки (title search) сводится, в частности, к выяснению собственников недвижимости в прошлом и настоящем, существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и тому подобное).

Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц. К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения. В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего).

Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге. К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении. В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения. От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим. Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать. Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.

Как известно, существенными условиями договора в силу закона являются: предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Поэтому еще одним видом обременения является наличие прав третьих лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

При отсутствии указания на таких лиц, такой договор будет признан незаключенным (см., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2013 № 09АП-35798/2013, апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.10.2013 по делу № 33-7400/2013).

Однако стоит отметить, что в перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, по смыслу пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ входят только лица, которые после смены собственника сохраняют право пользования жилым помещением в силу закона. К таким лицам, например, относятся лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (статья 1137 Гражданского кодекса РФ), наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие (статья 672 Гражданского кодекса РФ), получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 602 Гражданского кодекса РФ). Между тем отсутствие регистрации указанных лиц по соответствующему адресу не свидетельствует о том, что таких лиц нет, поскольку право на проживание возникает в данном случае не в силу акта регистрации, а в силу заключенного договора, завещательного отказа или решения суда.

Лица, проживающие в жилом помещении и вселенные предыдущим собственником как члены его семьи, утрачивают права на проживание после перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику (статья 292 Гражданского кодекса РФ). Поэтому перечень таких лиц может и не включаться в договор. Однако при отсутствии в договоре указания на соответствующих лиц, но фактическом проживании их в жилом помещении и (или) регистрации по месту проживания, покупатель будет лишен возможности признать указанный договор незаключенным в силу статей 432, 558 Гражданского кодекса РФ. В таком случае он будет вынужден обращаться в суд с требованием о признании таких лиц утратившими право пользования помещением, снятии с регистрационного учета и выселении на основании статей 30, 35 Жилищного кодекса РФ, статей 288, 292 и 304 Гражданского кодекса РФ.

Риски, связанные с правами третьих лиц

Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц, такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних.

Как известно, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ признан Конституционным судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Поэтому при приобретении недвижимости, покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка – критерий оценки действительности сделки.

Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного, сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.

Так, например, рассматривая дело о признании договора купли-продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: «…довод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства».

В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано.

Риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, со стороны продавца подписание такого акта свидетельствует об исполнении им обязанности передать объект недвижимости, а со стороны покупателя – принять имущество.

К рискам, связанным с передачей жилого помещения от продавца к покупателю, относятся риск уклонения сторон от подписания передаточного акта, риск признания договора незаключенным по причине непередачи объекта, риск неотражения в передаточном акте физического состояния объекта недвижимости, перечня имущества, передаваемого вместе с жилым помещением, а также показаний приборов учета воды, газа, электроэнергии и прочего.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передаче жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков (статья 398 Гражданского кодекса РФ).

Во избежание неблагоприятного сценария развития указанных рисков дату и порядок передачи жилого помещения следует согласовать еще в предварительном договоре купли-продажи (договоре задатка, аванса), а также отразить в основном договоре.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре существенное условие о том, что обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а лишь после фактического вручения (передачи ключей продавцу, его вселения) либо после передачи денег (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

На практике возникают ситуации, когда новый собственник вынужден погашать непредвиденную задолженность предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг. В этой связи возникает вопрос, обременяет ли задолженность по оплате коммунальных услуг объект недвижимости, и обязан ли новый собственник безоговорочно ее погасить.

Согласно пункту 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Таким образом, обязанность по оплате содержания жилого помещения несет собственник.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с пунктами 8, 9, 10 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники жилых помещений вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги согласно договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы (пункт 11 статьи 155 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует признать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения.

Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

Во избежание неприятных сюрпризов после приобретения жилья, связанных со счетами за жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию и телефонную связь, покупателю стоит запросить у продавца не только справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам на дату, максимально приближенную ко дню подписания передаточного акта, но и попросить предоставить квитанции об оплате услуг, а также отразить в передаточном акте текущие показания приборов учета на день подписания акта и отразить порядок погашения продавцом задолженности по оплате коммунальных услуг, образовавшейся со дня выдачи справок об отсутствии задолженности до момента подписания акта.

Риски, связанные с объектом (предметом) сделки

К рискам объекта относятся несоответствие жилого помещения заявленным характеристикам и ожиданиям покупателя. В жилом помещении может быть произведена незаконная перепланировка, может выясниться ненадлежащее качество сантехники, а также материалов покрытий стен, полов и прочее. Жилое помещение может находиться в доме, который признан либо фактически может быть признан аварийным.

Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

К сожалению, в нашем правопорядке практически не проводится преддоговорной проверки качества и состояния объекта недвижимости. В основном акцент ставится на юридической истории объекта.

Между тем, в некоторых зарубежных правопорядках особое внимание уделяется предварительной проверке приобретаемого жилого помещения. Так, например, в США лицензированный специалист осуществляет проверку состояния недвижимости на предмет дефектов в конструкции здания, состояния электропроводки, сантехники и коммуникаций, наличия термитов и прочих древоточащих насекомых в жилых домах (physical inspection). В США в рамках юридической проверки (title search) выясняется, в частности, точная площадь и кадастровая стоимость объекта недвижимости, проводилась ли реконструкция жилья, планируют ли местные органы власти расширять улицы, перестраивать район по генплану, изменять транспортное сообщение и так далее.

Так, например, сделка по приобретению жилья во Франции возможна, если экспертиза на асбест (с конца 1990-х годов этот материал запрещен в жилых домах во Франции) дает отрицательные показатели. Как известно, во Франции такую проверку организует нотариус, который, в частности узнает, не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру, исторической. Нотариус во Франции также проверяет, не существует ли каких-либо скрытых дефектов, есть ли перспектива строительства вблизи объекта недвижимости аэропортов и автострад. Во Франции до заключения договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости

Представляется, что и в отечественном правопорядке следовало бы больше внимания уделять преддоговорной проверке объекта недвижимости.

Поэтому при совершении сделки купли-продажи жилья, во избежание непредвиденных ситуаций покупателю (его представителю) следовало бы удостовериться в надлежащем качестве объекта недвижимости и его заявленных характеристик, в том числе в качестве электро- и газопроводки, труб, прочих коммуникаций, несущих конструкций, соседствующей с домом инфраструктуры, транспортного сообщения и прочего.

Риски, связанные с субъектом (стороной) сделки

К таким рискам относятся риски, связанные с пороком субъекта по разным основаниям (например, по причине фактической недееспособности, неуполномоченности на заключение договора, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.).

Так, например, по одному из дел суд сделал вывод, что договор купли-продажи квартиры был заключен на крайне невыгодных условиях, поскольку спорная квартира для продавца и членов его семьи является единственным жильем, права в отношении других жилых помещений у него отсутствуют, а договор купли-продажи не содержит положений о сохранении за ним и членами его семьи права пользования спорной квартирой. Доводы жалобы истца о том, что образование ответчика, его статус и возраст позволяли последнему в достаточной степени оценить правовую природу заключаемой сделки и наступающие в связи с ее заключением последствия, судебная коллегия отклоняет и учитывает пояснения ответчика, касающиеся угроз в отношении него и членов его семьи, в связи с которыми он и был вынужден принимать меры для поиска денежных средств. В заложниках у третьих лиц находился его сын.

В настоящее время большое количество договоров заключается через представителя по доверенности. Поэтому особое внимание следует уделять проверке полномочий представителя.

Так, при совершении сделки по доверенности необходимо запросить нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями на заключение договора купли-продажи жилого помещения с указанием адреса объекта, обратить внимание на сроки доверенности.

Следует убедиться в том, что лицо, выдавшее доверенность, на момент совершения сделки находится в живых, уточнить, по какой причине оно лично не может явиться на заключение договора.
Также необходимо исключить признаки того, что лицо, выдавшее доверенность, не могло осознавать своих действий либо испытывало на себе насилие либо обман (статьи 177, 179 Гражданского кодекса РФ).

Так, например, Верховный суд РФ в одном из своих определений указывает следующее: «…является недействительной и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, доверенность от 24 сентября 2001 г., оформленная от имени С. на имя А.Л.И. (с правом передоверия) на право продажи принадлежащей ему квартиры, поскольку доказано, что в момент совершения сделки С. находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Впоследствии, то есть 18 января 2002 г., решением Советского районного суда г. Казани С. был признан недееспособным и опекуном над ним назначена М.Л.И. на основании постановления главы Администрации Приволжского района г. Казани от 20 февраля 2003 г. Также правомерно суд признал недействительными основанные на указанной сделке доверенность от 26 сентября 2001 г., выданную А.Л.И. на имя Я.К.Х. на продажу указанной квартиры и договор купли-продажи этой квартиры от 25 октября 2001 г., заключенный между продавцом Я.К.Х. и покупателем Г.Ф.Г., и обязал Г.Ф.Г. возвратить С. квартиру, а в пользу Г.Ф.Г. взыскал с Я.К.Х. полученную ею сумму денежных средств».

Кроме того, особо следует проверять правильность оформления доверенностей, приравненных к нотариальным (лиц, находящихся в местах лишения свободы, тяжело больных и прочих).

Во избежание определенных рисков при совершении сделок по доверенности со стороны продавца окончательный расчет следует производить после государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, следует убедиться в том, что указанная квартира фактически не продана собственником, а также что представитель выражает действительную волю продавца.

Так, Свердловским областным судом рассматривалось следующее дело. 04.05.2007 между Е.Е.В., действовавшей на основании доверенности от 15.05.2004, удостоверенной нотариусом , за Г.А.К., и Е.Т.Е. заключен договор купли-продажи, согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила жилое помещение — . Право собственности Е.Т.Е. зарегистрировано 01.06.2007. Судом также установлено, что договор купли-продажи в отношении спорного жилого помещения были намерены заключить Г.А.К. (продавец) и В.Т.В. (покупатель), которые фактически исполнили договор, так как В.Т.В. передала собственнику покупную стоимость квартиры, а Г.А.К. передала квартиру в пользование покупателя.
Документальное оформление и регистрацию сделки стороны сделки купли-продажи поручили Е.Е.В., которая указанного поручения не выполнила. Приговором Красногорского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 24.01.2013 Е.Е.В. осуждена по части 2 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Из фабулы обвинения следует, что Е.Е.В. путем злоупотребления доверием, получив право на распоряжение квартирой, из корыстных побуждений, обратила право собственности на чужое имущество в пользу своей дочери Е.Т.Е., лишив возможности В.Т.В. иметь право собственности на фактически приобретенное ей жилье.
Учитывая указанные выше обстоятельства, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи спорного жилого помещения заключенный между Г.А.К. и В.Т.В. не имел надлежащего письменного оформления и не прошел государственную регистрацию по вине Е.Е.В., в связи с чем, договор от 04.05.2007, заключенный между Е.Е.В. и Е.Т.Е., согласно которому Г.А.К. продала, а Е.Т.Е. купила спорное жилое помещение, является недействительным, право собственности на спорное жилое помещение должно быть признано за В.Т.В.

По одному из дел Московским городским судом было установлено, что П. являлась собственником квартиры. 21.11.2011 она выдала К.Н. доверенность, на основании которой последний совершил от ее имени сделку по отчуждению спорной квартиры в собственность его супруги К.И. Вместе с тем, она не имела намерения отчуждать указанную квартиру, не уполномочивала ответчика К.Н. на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры, оспариваемую доверенность выдала ответчику К.Н. для целей получения пенсии и уплаты коммунальных платежей; денежных средств от продажи спорной квартиры не получала. Кроме того указала на то, что подписывая доверенность, она заблуждалась относительно объема своих субъективных прав, передаваемых ответчику К.Н. Доверенность носит общий характер, наделяет К.Н. полномочиями на управление и распоряжение принадлежащим П. имуществом, вместе с тем, поручение на продажу квартиры по адресу: ***** или иного объекта недвижимости, в данной доверенности не содержится. Исходя из указанных обстоятельств суд признал, что совершение К.Н. сделки по отчуждению спорного жилого помещения без соответствующих полномочий на заключение договора, влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным .

Таким образом, приобретая жилое помещение у представителя продавца, следует убедиться, что представитель действует на основании доверенности, которая выдана в целях продажи конкретного жилого помещения, и что представитель не злоупотребляет своими полномочиями по доверенности.

Риски сторон при совершении расчетов по договору купли-продажи жилого помещения
К таким рискам относится риск продавца по неуплате ему покупной стоимости продаваемого жилого помещения, а со стороны покупателя – риск невозврата денежных средств либо риск невозможности подтвердить совершенный платеж. Кроме того, при приобретении жилого помещения у представителя продавца существует риск несовпадения стоимости жилья, определенной представителем, цене, соответствующей истинной воле собственника

Так, в одном из своих постановлений Московский городской суд указал: «Судом также установлено, что 01.07.2011 Т.О., Т.А. с одной стороны и ООО «Офис Сухаревский» заключили договор на поиск покупателя и сопровождение. Приложением к данному договору являлось соглашение о стоимости квартиры. Стороны договорились о продаже квартиры за *** руб. Этим же числом истцом выдана доверенность на имя ООО «Офис Сухаревский» и доверенность на имя Т.А. Именно за данную сумму, выдавая доверенности, в том числе Т.А., истец давала согласие на продажу квартиры. Доверенность имеет стандартную форму, указание в доверенности продажной цены законом не предусмотрено.
Отменяя решение суда в части, судебная коллегия, пришла к правильному выводу о том, что Т.Е., заключая договор на продажу квартиры, а также выдавая доверенность, имела намерение продать свою 1/3 долю за рыночную цену, указанную в договоре и соглашении о стоимости к договору. Данных о том, что она имела намерение продать квартиру за *** руб., не имеется».

Следует отметить, что расчеты по сделке фактически могут начаться еще до подписания договора купли-продажи жилого помещения. Как известно, в подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки, как правило, заключают предварительный договор (договор задатка, договор аванса), в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. В этой связи необходимо особое внимание уделить подтверждению получения и передачи денежных средств.
Кроме того, необходимо решить, будет ли предварительно вносимый платеж задатком либо авансом (статьи 380, 381 Гражданского кодекса РФ).
Следует отметить, что на практике некоторые риелторы представляют на подписание договор, поименованный как договор аванса, но в котором предварительный платеж фактически имеет признаки как аванса, так и задатка. А именно, в случае, если от сделки отказывается продавец, платеж возвращается в одинарном размере, что фактически характеризует аванс, а если от сделки отказывается покупатель, то он теряет платеж, что фактически определяет задаток.
Представляется, что в связи с наличием многих факторов, которые влияют на платежеспособность сторон, а также на заключение сделки в будущем, предпочтительной является форма предварительного платежа по форме аванса. В то же время следует признать, что задаток направлен на формирование более ответственного поведения сторон сделки.
Для минимизации рисков в ходе проведения расчетов сторонам следует производить полный расчет только после государственной регистрации перехода права собственности, предварительно внеся денежную сумму в банковскую ячейку в день подписания договора. Использование банковской ячейки минимизирует как риски покупателя, так и риски продавца. Такая форма оплаты является компромиссной между предоплатой и отсрочкой либо рассрочкой платежа.
При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), по которому покупатель помещает в банковскую ячейку денежную сумму, соответствующую цене приобретаемого жилого помещения, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при представлении в банк документов о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (договора купли-продажи жилого помещения с отметкой о регистрации).
В зарубежных правопорядках в целях минимизации рисков расчеты, как правило, проходят через третьих лиц. Так, например, во Франции гарантом прав сторон при заключении сделки по покупке жилой недвижимости является нотариус, в связи с чем денежная сумма в размере цены жилого помещения хранится на специальном счете у нотариуса. После перехода права собственности на недвижимость к покупателю нотариус переводит деньги на счет продавца.
В отечественном правопорядке распространенной является практика занижения в договоре стоимости жилого помещения в целях избежания уплаты продавцом налога на доходы физических лиц. В таких ситуациях у покупателя возникает риск в случае расторжения договора либо признания его недействительным (незаключенным) получить не фактически уплаченную сумму, а сумму, указанную в договоре.
При совершении расчетов по сделке в подтверждение исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества следует потребовать у продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое жилое помещение. Кроме того, расписка потребуется для получения покупателем имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, как подтверждения понесенных расходов. При проведении безналичных расчетов документами, подтверждающими совершение платежа, будут квитанции, а также банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

Риски, связанные с формой договора купли-продажи жилого помещения

К таким рискам относятся признание договора недействительным вследствие несоблюдения письменной формы договора.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Как указано в Письме Росреестра от 26.11.2013 № 14-исх/10925-ГЕ/13 , с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению.

Риски, связанные с содержанием договора

Под рисками содержания договора понимаются риски внесения либо невнесения тех или иных условий.
Так, к существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения относят предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (пункт 1 статья 555 Гражданского кодекса РФ), а также список лиц, сохраняющих право на проживание в жилом помещении (статья 558 Гражданского кодекса РФ). При отсутствии таких условий договор будет признан незаключенным.

Однако у сторон могут возникнуть риски не только в связи с отсутствием существенных условий, но также в связи с невнесением в договор иных положений, влияющих на порядок и режим исполнения сторонами своих обязанностей, которые следовало бы внести.
Так, в договор следует также внести максимально подробную характеристику жилого помещения, мебели, бытовой техники, стоимость которой включена в продажную цену жилого помещения, условия о порядке и сроках оплаты цены жилого помещения, порядок оплаты коммунальных платежей, сроках юридического и физического освобождения жилого помещения.

Как правило, на практике договор купли-продажи жилого помещения составляется представителями сторон. Руководствуясь принципом свободы договора, они в обязательном порядке указывают существенные условия договора, к указаниям прочих условий договора подходят вариативно. К сожалению, подобное положение влечет полную зависимость судьбы сделки, в частности, от компетентности представителей сторон.
Между тем, например, в США в каждом штате коллегией риелторов утверждается типовой договор купли-продажи, который и используется сторонами договора.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью – необходимое условие их действительности. Кроме того, для совершения сделки купли-продажи жилого помещения необходимо правильное понимание всех терминов, включенных в договор купли-продажи, проведение проверочных мероприятий, соблюдение всех значимых сроков.
В заключение выделим основные этапы совершения сделки по приобретению жилого помещения в том порядке, при котором риски сторон сделки сводятся к минимуму:

  1. Предварительный выбор объекта (жилого помещения).
  2. Осмотр и окончательный выбор объекта.
  3. Предварительное ознакомление с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на недвижимость, ознакомление с юридической историей жилого помещения.
  4. Устное согласование сторонами условий предстоящей сделки (цена и порядок расчетов, сроки заключения сделки, порядок юридического и физического освобождения квартиры, порядок и сроки передачи жилого помещения новому собственнику, распределение расходов по оформлению сделки и прочее).
  5. Заключение на согласованных условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения (договора задатка/аванса).
  6. Внесение задатка (аванса). Получение расписки о внесении задатка (аванса).
  7. Проверка юридической чистоты сделки.
  8. Заключение основного договора купли-продажи жилого помещения.
  9. Государственная регистрация перехода права собственности.
  10. Внесение покупателем оставшихся денежных средств за жилое помещение в полном объеме.
  11. Передача жилого помещения новому собственнику (подписание передаточного акта и вручение ключей).

См. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.05.2013. № 33-7364/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

См. апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.11.2013 по делу № 33-2512/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

  1. См. статью 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Приказ Минэкономразвития России от 22.03.2013 № 147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Приказ Министерства экономического развития РФ от 14 мая 2010 г. № 180 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «ГАРАНТ».

См., например, апелляционное определение Санкт-петербургского городского суда от 10.05.2012 № 33-6044/2012 // СПС «КонсультантПлюс».

См., например, апелляционное определение Ростовского областного суда от 28.08.2013 № 33-10935/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

Подробнее см. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П // // СПС «КонсультантПлюс».

См., например, решение Верховного суда РФ от 15.12.2008 № ГКПИ08-2069, Определение Верховного суда РФ от 24.12.2012 № 49-В12-1) // СПС «КонсультантПлюс».

См. апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу № 11-22997/13) // СПС «КонсультантПлюс».

См., например, апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2013 по делу № 11-31045 // СПС «КонсультантПлюс».

См. апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2012 по делу № 11-23167 // СПС «КонсультантПлюс».

Заключая договор непосредственно с собственником, также следует исключить вероятность признания лица неспособным понимать значение своих действий в момент совершения сделки (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2013 по делу № 11-21281 // СПС «КонсультантПлюс»; апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2013 по делу № 11-28528// СПС «КонсультантПлюс»).

См. апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2013 по делу № 11-24953// СПС «КонсультантПлюс».

Как известно, согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти лица, выдавшего доверенность. Таким образом, сделка, совершенная с использованием такой доверенности, будет ничтожной.

См. определение Верховного суда РФ от 30.10.2007 № 11-В07-32 // СПС «КонсультантПлюс».

См. определение Свердловского областного суда от 19.09.2013 по делу № 33-11272/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

См. апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2013 по делу № 11-12380/2013// СПС «КонсультантПлюс».

См. определение Московского городского суда от 08.05.2013. № 4г/1-3588// СПС «КонсультантПлюс».

Смотрите еще:

  • Как убрать дополнительные услуги мтс Как отключить платные услуги на МТС Практически все операторы сотовой связи продвигают дополнительные платные услуги среди своих абонентов достаточно агрессивно. МТС здесь исключением не является и в этой инструкции […]
  • Порядок заполнения формы 6 воинский учет Порядок заполнения формы № 6 Открыть в формате Word Порядок заполнения формы № 6 I. Отчет составляется по строго установленной форме с учетом возможности использования вычислительной техники для ее обработки. II. К […]
  • Как переоформить гос номер на авто Как переоформить гос номер на авто Вы не переоформляете своей автомобиль на незнакомого человека! У покупателя нет «лишних» записей в ПТС У продавца нет «лишних» записей в ПТС Переоформление через машину покупателя […]
  • Детский оздоровительный лагерь тимуровец в евпатории Детский лагерь оздоровления и отдыха Тимуровец, Заозерное У самой кромки моря, в крымском курортном посёлке Заозерное, что в 6 километрах от центра города-курорта Евпатория, вот уже несколько десятилетий работает […]
  • Имущественный вычет получить у работодателя При получении имущественного вычета по НДФЛ у работодателя сотруднику возвращается сумма уплаченного с начала года налога Минфин России разъяснил, что при получении имущественного вычета у работодателя, разница между […]
  • Расчет долей математика 19. Доли. Обыкновенные дроби. Правила Если что-нибудь разрезать на равные части, то эти части в математике называют долями. Мы разрезали пиццу на 8 частей, значит каждая из них, будет называться одной восьмой пиццы. […]