Продажа совместной собственности супругов

Содержание:

Общая совместная собственность супругов на квартиру — все ответы юристов в одной статье

Важно различать общую и долевую совместную собственность на недвижимость, так как от ее вида зависят юридические последствия при покупке и продаже, дарении, вступлении в наследство, при налогообложении и уплате госпошлины.

Содержание статьи:

Общая совместная собственность на квартиру

Проще и удобнее решать различные вопросы, если квартира находится в собственности одного человека.

Но обычно владельцев два и более, они распоряжаются недвижимостью на правах долевой или общей совместной собственности:

  1. Доли можно продавать, выкупать, дарить, передавать по наследству.
  2. Если они не выделены и не определены в документах, квартира находится в общей совместной собственности.

У супругов совместное право собственности на недвижимость появляется:

  • при покупке жилья в браке,
  • при приватизации.

Квартира приватизирована в совместную собственность

Одним из путей образования совместной собственности на квартиру является ее приватизация, которая проводится на основании Закона РФ «О приватизации».

Когда жилплощадь оформляется теми, кто в данный момент на ней проживает, даже если они не находятся в родственных отношениях, она может перейти в совместное или долевое владение.

Это зависит от того, как заполнен бланк на приватизацию, в котором есть графа, где указывается, в какое владение переходит собственность: общее или долевое.

Совместная собственность супругов на квартиру

В выписке ЕГРН перечисляются все собственники, вместе владеющие квартирой, то есть одному объекту недвижимости соответствует одна регистрация в госреестре. Прежние свидетельства, где все владельцы перечислены в одном документе, также имеют юридическую силу.

В таком случае все собственники имеют абсолютно равные права владения, пользования и распоряжения этой квартирой (ст.253 ГК РФ).

В соответствии со статьей 244 ГК РФ совместная собственность супругов на квартиру может возникнуть в том случае, когда супруги вместе приватизируют или приобретают жилье на общие средства. Теоретически они владеют равными долями, но распоряжаться ими единолично не имеют права. Если один из них хочет оформить дарственную на квартиру и продать, от второго потребуется нотариально заверенное согласие.

Нередко один из супругов во время совместной жизни получает в наследство квартиру. Она не будет совместной собственностью, однако второй супруг в определенный момент может подтвердить, что он участвовал в ее ремонте, которая значительно увеличила ее стоимость и улучшила состояние, и может быть признан совместным собственником через суд.

Если недвижимость была приобретена мужем или женой до брака, она не будет являться общей собственностью. Но если во время семейной жизни в нее буду вкладываться деньги, то во время развода можно претендовать на ее раздел, если доказать, что на ее содержание и ремонты тратились совместно заработанные средства супругов.

Как перевести совместную собственность недвижимостью в долевую?

Совместная долевая собственность на квартиру супругов может быть зафиксирована при составлении брачного договора, в котором определяются доли в пропорциональном виде (ст.256 ГК РФ).

Если в силу различных обстоятельств один из владельцев хочет распорядиться формально принадлежащей ему долей, продать или поменять, нужно оформить ее выделение документально. Если договоренности достичь не удается, можно обратиться в суд и выделить доли при получении положительного решения.

Раздел имущества супругов по соглашению оформляется нотариально, а право собственности на новые доли регистрируется затем в ЕГРН.

Только после выделения доли один из супругов может самостоятельно распорядиться своей частью недвижимости.

В соответствии с новым законодательством, преимущественное право покупки долевой собственности имеют другие дольщики квартиры. Их нужно уведомить в письменном виде. Затем, в течение 30 дней, они должны предпринять определенные шаги, если хотят выкупить долю.

Выделение доли при разделе недвижимости может быть произведено в натуре, то есть определенной частью жилья. В квартире это может быть только отдельная комната. Если выделение реальной доли невозможно, то она может быть определена в денежном эквиваленте. Обозначается только ее пропорция к общей собственности, без описания реального помещения, которое ей соответствует.

Пока супруги живут вместе, одной семьей, то мало кто задумывается, в какой форме они владеют квартирой. А вот при разводе или ухудшении отношений возникает шквал вопросов.

Составление брачного договора перед свадьбой еще до сих пор принимается многими как что-то оскорбляющее большую и чистую любовь. Но именно он поможет сохранить многим нервы и средства, если заранее определить, как будет распределяться недвижимость в случае развода.

Продажа квартиры в совместной собственности

Квартиру, находящуюся в совместной собственности, можно продать только всю сразу целиком при дружном согласии владельцев, она не может быть подарена или продана по желанию только одного из супругов.

При продаже муж и жена должны присутствовать на сделке. Если кто-то не может прийти лично, он должен назначить своего представителя по нотариально заверенной доверенности.

В договоре купли-продажи квартиры, находящей в совместной собственности, должны быть перечислены все владельцы общей недвижимости. Полученные за сделку деньги принадлежат им в равных частях.

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную собственность

Для получения налогового вычета с суммы, на который имеют право оба супруга, нужно представить документы, подтверждающие право собственности и оплату денежных средств за квартиру. Для этого муж и жена должны иметь постоянный доход, с которого выплачиваются налоги.

Если вся сумма вычета снимается с одного из супругов, то за вторым сохраняется право на налоговый вычет в будущем.
Максимальный размер суммы, с которой начисляется налоговый вычет — 2 млн. р., компенсация составит 260 тыс. рублей, а в случае использования ипотеки — 390 тыс.р.

Имеет значение, в каком году супругами было приобретено жилье, так как в 2014 году в НК РФ были внесены существенные изменения. Если раньше при вычете учитывался размер доли, то теперь важнее представить документы о том, кто и сколько средств потратил при покупке недвижимости.

Заключение

Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов принадлежит им в равных долях, которыми они могут управлять только вместе. При необходимости можно провести раздел имущества, оформить доли, принадлежащие мужу и жене, документально. В таком случае каждый из них сможет ее продать, получив предварительно согласие второго.

При покупке квартиры в совместную собственность без оформления долей, налоговый вычет может быть восполнен одному из супругов, а второй в таком случае сохраняет право на него при следующей сделке.

Видео сюжет расскажет о нюансах квартиры находящейся в совместной и долевой собственность

Совместная собственность супругов

Совместная собственность супругов — это всё имущество, нажитое семейной парой за годы брака. В его состав входят приобретённые за счёт общих доходов движимые и недвижимые объекты, доходы от трудовой, предпринимательской или интеллектуальной деятельности, а также иное имущество, приобретённое в период брака, независимо от того, на чьё имя оно оформлено, и кто за него платил.

Общее имущество супругов детально регламентировано СК РФ. Законодательно установлено, что законным режимом имущества является режим их совместной собственности, если брачным контрактом не установлено другое положение вещей.

Каким образом происходит распоряжение общим имуществом женатых, а также раздел имущества между бывшими супругами, можно узнать на сайте Правовед.RU. Доступность информации обеспечена в круглосуточном режиме.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Покупка квартиры в общую совместную или общую долевую собственность

Супруги без детей собираются купить квартиру. Планируется ипотека Сбербанка, ипотеку будет брать муж. Оба супруга работают. Продавец квартиры — один взрослый собственник. Подскажите пжлст : в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы . Показать полностью

Сможет ли бывшая жена выписать меня из квартиры, которая была куплена в браке?

здравствуйте,в 2001 годы бывшая тёща сделала обмен квартиры на 2-е однакомнатные. в декабре 2001 бывшая жена оформила куплю продажи на своё имя,получается квартира куплена в браке(есть свидетельство о купле продажи,где она является . Показать полностью

Есть вопрос к юристу?

Совместная собственность или нет?

Добрый день. Вопрос такой. Моя мама вышла замуж (уже не за моего папу) в 1989 году. В браке была приобретена квартира, ее оформили на мужа. В 1999 году им пришлось срочно развестись (для беспрепятственного получения квартиры по очереди на улучшение . Показать полностью

Совместная собственность супругов!?

У мужа и жены квартира в долевой собственности ( по 1/2 доле каждого)Может ли муж порадить жене свою долю квартриры? Как оформить? Нужно ли делать брачный договор на это имущество?

В каких долях разделят дом при разводе?

У нас дом в собственности на мне одной в сельской местности , прописаны дочь 30 лет,внук 4 года, сын 19 лет учиться ,если при разводе на какие доли разделиться дом?

Когда квартира считается совместно нажитым имуществом?

Добрый день! Хотелось бы рассмотреть следующую ситуацию пр и покупке квартиры в ипотеку. К примеру, в ближайшее время я планирую приобрести квартиру в ипотеку. Дом пока не достроен и планируемый срок сдачи его в эксплуатацию — 1 кв. 2017г. В случае, . Показать полностью

Как квартиру из общей совместной собственности перевести на одного собственника?

Здравствуйте! У меня с бывшим супругом квартира в общей совместной собственности. Он готов свою долю передать полностью мне. Скажите, как возможно быстрее это сделать? Нужно ли договор о разделе долей регистрировать, а потом делать договор . Показать полностью

Ка поменять долевую собственность в ипотечной квартире?

Бабушка продала свою квартиру и помогла деньгами внучке, чтобы купить квартиру в ипотеку. Деньги вносили по равным долям. Квартира оформлена на мужа внучки. Может ли бабушка требовать поменять долевую собственность в данной квартире? Ипотека еще не . Показать полностью

Продажа долевой собственности супругов

Добрый день! Проясните, пожалуйста, следующую ситуацию. Со вступлением 172-ФЗ от 02.06.2016г. при продаже долевой собственности необходимо нотариальное заверение нового договора Купли-продажи квартиры. Если квартира принадлежит мужу и жене, в . Показать полностью

Как переоформить совместную собственность супругов?

Добрый день. У меня с мужем совместная собственность на землю и дом. Как можно переоформить их на меня (для материнского капитала, для дальнейшего оформления части собственности на детей как требует законодательство), но чтобы в случае развода . Показать полностью

Считается ли ипотечная квартира совместно нажитым имуществом, если часть кредита погашена в браке?

Квартира куплена до брака по ДДУ в новостройке в ипотеку. Акт приема передачи на квартиру подписан до брака, право собственности оформлено до брака. Ипотечный договор составлен до брака, а вот платежи на квартиру: часть шла до брака, часть идет . Показать полностью

Могут ли претендовать кредиторы мужа на долю в квартире, если он подарил ее жене?

Муж и жена приобрели в браке квартиру 1/2 доли каждый. Муж подарил своей жене свою долю. Она стала собственником всей квартиры. У мужа появились проблемы с долгами. Может ли кредиторы мужа претендовать на его долю или долю жены или на всю квартиру. . Показать полностью

Раздел совместной собственности супругов

Моя знакомая получила по наследству от матери дачу. Состояние дома не допускало его эксплуатации. В результате ее муж, работая по выходным и привлекая общие средства семьи, произвел капремонт дачи, что позволило использовать ее по прямому . Показать полностью

Определение совместной собственности супругов, при наличии брачного договора

Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности супругов, чем будет руководствоваться судья: условиями договора или общей нормой закона?

Раздел дачи

После развода хочу разделить дачу.бывшая жена документы на дачу не дает .дача оформлена на жену построена на совместно нажитые деньги

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Продажа части общей совместной собственности

Дмитрий Ккк

Добрый день, уважаемые эксперты . У меня такая ситуация , есть загородная недвижимость в МО, земля , вид права: Собственность,и жилой дом , вид права : общая совместная собственность .

Земля категории ИЖС, дата регистрации , февраль 2014 г, и построенный дом на этом участке , зарегистрирован в январе 2015 .

Недвижимость зарегистрирована на двух собственников , на меня и бывшую супругу.

Возник спор с бывшей супругой , мне было предложено , продать свою часть ей.

Каким образом такую сделку по продаже недвижимости можно оформить юридически , и не попаду ли я под уплату подоходного налога , в случае с жилым домом , так как дом зарегистрирован в январе 2015 года. И во владении мене 3 х лет.

День добрый, у Вас есть масса вариантов передать супруге( бывшей) свою часть собственности, но если Вас интересует ДКП с полной суммой в договоре, то можно расписать суммы на земельный участок ( большую) часть дома ( менее 1 мил).

Спасибо Елена, но есть определенный нюанс. Ситуация такая , у нас в Общей совместной собственности, есть недвижимость, дом и земля . Каким образом я могу продать бывшей супруге свою долю, если доли не выделены . То есть нет общей долевой собственности

Дмитрий, Вы немного не понимаете, выделяют через суд -часть, а вот доли определяются , в вашем случае при покупке в браке ЗУ и строительства дома, с последующей регистрацией, определены доли — по 1/2 между супругами, если бы вы при регистрации подали соглашение по распределению долей, например наделяя долями еще детей, у Вас бы мог быть другой расклад. А так согласно закону о режиме совместной собственности между супругами , у Вас по 1/2. Поэтому в любом случае Вам к нотариусу, а там уже сами определитесь какая форма договора Вас устроит.

Характеристика совместной собственности супругов

С момента заключения брака в загсе все приобретаемое парой имущество считается совместным. Им владеют оба супруга в равных долях. Однако существует множество видов такой собственности и нюансов владения.

В этой статье рассказано о том, что такое совместное владение, какие существуют его типы, в чем плюсы и минусы такого правового режима. Также в материале представлены порядок приобретения и особенности продажи недвижимости в совместной собственности супругов и возможность получения ими имущественного вычета.

Что это такое

Для понимания, что является совместной собственностью супругов, необходимо рассмотреть, что представляет собой право совместной собственности. Право общего владения возникает по закону только в двух случаях: при вступлении в брак и в частности при образовании крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ).

В случае совершения подобных действий (вступление в брак или организации крестьянско-фермерского хозяйства), приобретенное имущество будет принадлежать супругам или членам крестьянско-фермерского хозяйства как общее имущество без выделения долей.

Право на общую совместную собственность в браке устанавливается без выделения долей участников отношений, однако законом РФ предусмотрено, что супруги вправе самостоятельно устанавливать порядок определения собственности для имущества, приобретаемого или создаваемого в период брака.

Таким образом, возможно образование долевого владения за счет выделения части каждого участника отношений. Согласно Гражданскому и Семейным кодексам РФ, допускается установление долей собственности на совместно нажитое имущество.

В российском законодательстве предусмотрены два нормативных акта, согласно которым ведется регламентирование супружеской общей собственности.

К ним относятся Гражданский и Семейный кодексы России. Согласно первому определяются пути возникновения собственности без выделения долей у супругов, второй описывает виды имущественных приобретений, которые могут составить общее владение. Основные виды их установлены в ст.34 СК РФ.

Любое из перечисленных в этой статье видов имущественных прав, приобретаемых в момент нахождения в браке, будет считаться совместно нажитым, при условии, что супруги не заключали брачный договор или какое- либо иное соглашение, регулирующее право на приобретаемые в браке объекты.

Виды

Существует девять видов совместной собственности в браке:

  1. Заработок каждого из супругов. Собственность на доходы, полученная в результате трудовой деятельности, возникает непосредственно в момент их выплаты.
  2. Прибыль от предпринимательской деятельности. Во владение входит не только средства от ведения бизнеса одного из супругов, а также любые активы, приобретенные на эту прибыль в коммерческих целях – средства производства, сложные технические средства, недвижимость и др..
  3. Интеллектуальная собственность. Закон относит право на результаты интеллектуального труда к совместной собственности супругов, однако при определении такого рада объектов собственности необходимо учитывать время их создания. Учитывается наличие у автора неограниченного права использования объекта интеллектуальной собственности, а также момент выплаты гонорара. Т.е. сам объект интеллектуальной собственности не является общим имуществом обоих супругов, в то время как любая прибыль, явившаяся результатом его использования признается совместным имуществом.
  4. Денежные выплаты без указания целевого назначения, а также пособия и пенсионные выплаты. В эту категорию совместной собственности не включаются целевые социальные пенсионные выплаты, такие как:
    • пенсия инвалидам с детства;
    • социальное обеспечение детям-сиротам;
    • при потере кормильца;
    • инвалидам всех групп.
  5. Пособия. По своему назначению, как и пенсия, пособия могут быть целевыми и нецелевыми. Совместную собственность супругов составляют пособия по временной нетрудоспособности (больничные), по безработице, по беременности и родам, а также по уходу за ребенком до достижения им полуторагодовалого возраста.
  6. Компенсации. Сюда относятся установленные законом выплаты, положенные супругу или супругам для возмещения понесенных ими расходов.
  7. Движимое или недвижимое имущество, приобретенное супругами из совместных средств.
  8. Имущество, полученное в результате бесплатной приватизации жилого помещения. Такой вид объектов может быть совместным или долевым в зависимости от типа оформления приватизации. В случае отказа одного из супругов от приватизации, приватизируемое имущество будет считаться собственностью лично того супруга, на имя которого заключался приватизационный договор.
  9. Банковские вклады и вклады в другие виды кредитных организаций, паи, ценные бумаги, доли в капитале. Вышеуказанные активы являются совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оформлен тот или иной вид вышеперечисленных активов.

Преимущества и недостатки

К преимуществам совместной собственности в браке относятся:

  • общая собственность существует при любом из двух режимов супружеского имущества (законном или договорном), но для последнего характерны определенные ограничения;
  • независимо от того, кто являлся инициатором и «спонсором» приобретения имущества, оба супруга могут пользоваться ее на равных правах, в случае ели иное не предусмотрено брачным договором.

В качестве недостатков совместной собственности выделяют:

  • вне зависимости от определения долей в приобретенном имуществе, в случае расторжения брака устанавливается порядок получения части приобретенных в общую собственность объектов;
  • невозможно продать, обменять или подарить часть совместной собственности в случае отсутствия нотариально заверенного согласия второго супруга.

Стоит отметить, что на территории РФ закон регулирует только имущественные взаимоотношения между супругами, состоящими в официальном браке.

Процедура продажи арестованного имущества судебными приставами описывается на этой странице.

Как оформить квартиру в совместную собственность супругов

Оформление квартиры в общую собственность супругов (так же как на землю или жилой дом) определяется ранее достигнутыми договоренностями, достигнутыми на момент приобретения квартиры (земли или дома) по тем условиям, на которых она была приобретена. Для общей и долевой собственности предусмотрены следующие алгоритмы, установленные законом.

В общую

Оформлять, то есть регистрировать в совместно приобретаемую собственность в браке недвижимость, можно как на одного, так и на обоих супругов.

В этом случае возможно возникновении следующих последствий в обоих случаях:

  1. Вариант, при котором только один супруг выступает в качестве покупателя:
    • если между супругами нет договоренностей или брачного контракта, только то лицо, которое указанно в договоре купли-продажи в качестве покупателя считается правообладателем собственности на данную недвижимость. Однако, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на осуществление сделки купли-продажи, и по факту, данное приобретение признается совместно нажитым, и в случае расторжения брака будет подлежать разделу, так как в соответствии с законодательством РФ, в данном случае у супругов равные права на собственность. То есть в данном случае это будет совместная собственность супругов на квартиру;
    • при условии наличия брачного контракта возможно особое условие определения имущественных прав. Так если в брачном контракте есть пункт определяющий, что право собственности на недвижимое имущество устанавливается за тем, кто оплачивал приобретение данной недвижимости, то при разводе у второго супруга не будет права на часть этого имущества. Так же подобный пункт можно указать в договоре при свершении сделки купли-продажи, но такой договор в случае обращения второго супруга в суд может быть оспорен.
  2. Оба супруга выступают в качестве покупателей. Регистрация квартиры по сделке, где оба супруга будут указаны как покупатели, может быть определен один из двух видов право обладания: совместная или долевая собственность. В случае если на момент подписания договора производилось определения долей в квартире в собственность каждого из супругов, право обладания устанавливается соответственно долям, указанным в договоре

При приобретении квартиры в долевую собственность необходимо заранее обговорить способ оплаты. Для предотвращения возможного возникновения вопросов, рекомендуется производить оплату пропорционально, согласно приобретаемым долям. То есть каждый супруг производит оплату непосредственно за свою часть имущества. Таким образом удастся избежать лишних вопросов при регистрации в госорганах и в налоговой инспекции при подаче за явление на получение налогового вычета.

Присутствие обоих супругов при покупке квартиры в долевую собственность не обязательно в том случае, если оформляющий сделку супруг имеет нотариально заверенное разрешение от супруга на право осуществления подобных действий.

Однако следует понимать, что вне зависимости от того, на каких условия приобреталась квартира и в каком долевом соотношении она была зарегистрирована в госорганах, при разделе имущества квартира все равно будет делиться пополам, так как в любом случае объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом. Изменить данное положение возможно только в случае составления брачного договора, указав в нем способы урегулирования имущественных отношений супругов.

Необходимые документы

Если вы решили зафиксировать факт совместного владения такого имуществом, вам будут нужны:

  • паспорта российского образца мужа и жены;
  • свидетельство о регистрации брака;
  • подтверждение рождения детей или решение суда об их усыновлении;
  • при наличии — брачный контракт или заключенные между супругами дополнительные соглашения, если таковые имеются;
  • документы на объекты собственности;
  • квитанция банка о платеже госпошлины.

  • документ – основания для приобретения доли в праве;
  • копии гражданских паспортов сторон сделки;
  • кадастровое описание объекта;
  • выписка их ЕГРН с актуальной информацией на момент сдачи документов – сроком действия не более 10 дней перед совершением сделки;
  • квитанция об оплате госпошлины за совершение юридически значимых действий.

Особенности продажи квартиры

В случае если квартира является совместной собственностью, необходимо подготовить:

  • свидетельство о собственности;
  • договор купли – продажи с указанием всех собственников;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу и доверенность на право проведения сделки (в том случае если второй супруг не будет присутствовать на сделке при подписании документов у нотариуса.

Продажа квартиры в долевой собственности

При отсутствии возражений у обоих супругов собираете следующие документы:

  • согласие собственников на продажу;
  • договор купли-продажи;
  • документы на право собственности с указанием долей

Непосредственно на момент оформления сделки в нотариальной конторе должны присутствовать оба супруга, наличие паспортов и подписание договора обоими тоже обязательно.

В случаях, когда приватизация проводилась с участием несовершеннолетних детей, и они имеют долю в продаваемой квартире, сделка проводится в стандартном порядке, но обязательно под контролем органов опеки и попечительства, задачей которых, является проследить за сохранностью прав несовершеннолетнего и не допустить ситуации, в которой дети могут оказаться без крыши над головой

Имущественный вычет

Каждый, купивший жилье и оформивший его в собственность вправе вернуть 13% от уплаченной суммы (но не более 260 тыс. рублей). Механизм получения данного вычета в случаях совместного и долевого владения различен. Если супруги владеют квартирой оформленной в долевую собственность, то 13% только от стоимости непосредственно причитающейся ему доли.

Правда в этом случае, даже путем сложения сумм вычетов полученных обоими супругами не всегда получается сумма равная максимальному размеру вычета (260 тыс. руб.) То есть в данном аспекте совместная форма собственности более выгодна.

Так как при ней не учитываются доли, и любой из супругов может обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о получении налогового вычета с суммы равной полной стоимости квартиры.

Единственным условие является предоставление документа от второго супруга, в котором первому предоставляется право оформить налоговый вычет на себя. Так же можно пропорционально «разделить» стоимость квартиры для получения вычета. Это полезно если доход одного из супругов не является достаточным для получения ощутимых выплат по вычету.

Если кто-то из супругов передал свое права на получения налогового имущественного вычета, то он вправе воспользоваться данным вычетом в случае приобретения им новой недвижимости.

Про общее имущество многоквартирного дома читайте здесь.

С порядком оформления выморочного имущества в муниципальную собственность ознакомьтесь тут.

Видео: Совместная собственность супругов

Совместная собственность

Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.

В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса. Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину. Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.

Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается:

Разница между совместной, долевой и индивидуальной собственностью.

По нормам законодательства России существует три формы собственности для граждан:

  • индивидуальная (когда один собственник владеет имуществом и самостоятельно распоряжается им);
  • долевая (когда один объект, например квартира, принадлежит нескольким собственникам в определенных долях);
  • совместная (когда на объект принадлежит нескольким собственникам без разграничения долей).

Совместная и долевая собственность — это разновидности термина общей собственности. Трактовка которому дана в статье 244 ГК РФ. Общей собственностью считается имущество, которое принадлежит двум или более гражданам. Нормы этой статьи Кодекса определяют, что в большинстве случаев вся общая собственность является долевой, кроме ситуаций когда объект, принадлежащий нескольким людям, не может быть поделен даже виртуально, и правил, при которых совместная собственность регламентируется требованиями прочих законов. Получается что, совместная собственность возникает только на неделимое имущество и, в трактовке статей 34 СК РФ и 256 ГК РФ, у супружеской пары или, в трактовке статьи 257 ГК РФ, у фермеров или крестьян. Прочих вариантов совместной собственности граждан законодательством не предусмотрено.

Важно: По законодательным нормам России совместная собственность на супружеское имущество может возникнуть только после официальной регистрации супружества. Совместное хозяйство не является основанием для автоматического признания собственности совместной. Если это необходимо, надо заключать договор или придется доказывать право на собственность в суде.

Разница между индивидуальной и общей собственностью очевидна — если индивидуальный собственник может единолично распоряжаться своим имуществом, то при общей собственности для этого требуется соблюсти определенные условия и получить согласие других владельцев. Участники долевой собственности, по нормам п. 2 ст. 246 ГК РФ могут распорядиться своей долей собственности, сообразно своему желанию, то есть продать, подарить, отдать в залог или завещать любому лицу, по своему выбору. Для правомерности такой сделки участник долевой собственности должен соблюсти правила, изложенные в ст. 250 ГК РФ.

Разница в осуществлении правомочий по совместной и долевой собственности в том, что владельцы долевой собственности имеют определенную долю в праве на общее имущество, а у владельцев совместной собственности есть равные права в целом на весь объем общего имущества, но при этом никто из них не имеет определенной официально доли в праве собственности на то же имущество. Правда, при необходимости, эту долю можно выделить путем раздела имущества или выделением долей. Предусмотрено, что в этих случаях выделу подлежит реальная определенная доля в самом имуществе, а не в праве собственности на это имущество. В результате раздела или выдела происходит прекращение юридических отношений владельцев по общей совместной собственности. Поэтому пока существует общая совместная собственность, она — бездолевая. Это ее главная юридическая особенность.

Пользоваться и владеть совместной собственностью могут свободно и без ограничений все ее владельцы сообща. Согласно регламента статьи 253 ГК РФ, распоряжаться имуществом в совместной собственности, можно только при условии получения на это согласия всех его владельцев, независимо от того, кем из участников юридически совершается сделка по распоряжению этим имуществом. Попросту говоря, для продажи квартиры, находящейся в совместной собственности как имущество, нажитое супругами в браке, обязательно требуется согласие другого собственника — второго супруга. Без этого согласия любая сделка, совершенная с таким имуществом, может быть признана недействительной в судебном порядке. Правда, доказывать отсутствие такого согласия придется собственнику, который оспаривает сделку. Для этого закон предусматривает срок исковой давности в один год, который начинается с того момента, как совладелец имущества узнал или должен был узнать о сделке, совершенной без его согласия. На практике при оформлении сделок с квартирами, находящимися в совместной собственности супругов, нотариусы всегда требуют письменное согласие второго супруга, чтобы избежать оспаривания сделки в суде.

Важно: Если один из владельцев совместной собственности является недееспособным или несовершеннолетним, то для защиты его законных прав и интересов законом предусматриваются особые условия для оформления сделок, а именно обязательное участие в них социальных органов или органов опеки и попечительства.

Исходя из вышесказанного, для того, чтобы Ирина могла распорядиться квартирой по своему усмотрению, она должна получить письменное согласие на сделку от своего мужа. Если он не дает такого согласия, то Ирина имеет право перевести совместную собственность в долевую, путем выделения свой доли в квартире. Если муж окажется не согласен с выделением долей на договорной основе, это можно сделать в судебном порядке.

Как происходит выделение доли из совместной собственности?

Статья 254 Гражданского кодекса РФ предусматривает право владельцев совместной собственности осуществить ее раздел с выделением долей. При этом, если отсутствует договор между участниками совместной собственности о размерах их участия, то доли в собственности признаются и выделяются равными. Как правило, при выделении долей в совместной собственности супругов, суды руководствуются именно этой нормой. За исключением случаев, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны их доли во владении имуществом.

Таким образом, чтобы выделить свою долю в квартире, Ирине необходимо обратится с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению следует приложить:

  • копию и оригинал свидетельства о браке;
  • копии и оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру (договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • кадастровый паспорт и экспликацию на квартиру.

Суд рассмотрит и проверит все обстоятельства и данные и выделит Ирине ее долю в совместной собственности, которая будет составлять ½ квартиры. Именно этой долей Ирина дальше сможет распорядиться по своему усмотрению.

Как продать, подарить или завещать выделенную долю в квартире?

Особенности совершения сделок с долевой собственностью регламентируются нормами статьи 250 ГК РФ. Согласно этой статье у участников долевой собственности есть преимущественное право на приобретение долей прочих участников, если они выставлены на продажу. Это означает, что приняв решение продать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее к покупке остальным участником. Такое предложение, в соответствии с требованиями законодательства, должно быть сделано в письменном виде и содержать определенные обязательные пункты:

  • точный адрес имущества;
  • размер доли в нем, выставленный на продажу;
  • цена, по которой продается доля;
  • прочие значимые условия продажи доли.

При этом, у продавца должны быть доказательства получения другими участниками долевой собственности таких уведомлений. Это значит, что направлять их по почте необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении, а вручать лично только под расписку. После получения уведомления о продажи доли в недвижимом имуществе для принятия решения другие собственники имеют 1 календарный месяц. В течение этого срока они обязаны известить продавца о своем желании воспользоваться правом преимущественной покупки или об отказе от этого права. Примечательно, что в случае согласия на покупку доли сразу от нескольких участников право выбора покупателя остается за продавцом. Если никто из участников долевой собственности не захотел выкупить долю, ее можно продавать на законных основаниях любому стороннему покупателю. Правда для этого необходимо получить письменный отказ от права на покупку от всех участников долевой собственности. Если такой отказ не получен, то доказательством надлежащего исполнения порядка продажи долей будет служить расписка о получении извещения о продаже. Преимущественное право покупки доли не может быть передано другому лицу.

Когда квартирную долю продали с несоблюдением существующего порядка, или при ее реализации были допущены несоблюдения в правах других участников на приоритетное право покупки, любой из них, при желании, может переоформить такую сделку на себя, обратившись в суд. Для этого закон дает срок в три месяца со дня совершения сделки.

По сделкам мены долевой недвижимости применяются точно такие же правила. А на такие правоотношения как дарение или завещание они не действуют. Написать завещание или подарить свою долю в квартире можно как обычное индивидуальное имущество, без любых ограничений. Зачастую владельцы долей используют дарение как способ обойти обязательное преимущество на покупку доли прочими собственниками. Однако это создает определенные риски для покупателя, ведь договор дарения так же может быть оспорен в судебном порядке. Сделать это могут другие владельцы долевой собственности. При этом покупатель доли может остаться и без недвижимости, и без денег. Ведь договор дарения — это безвозмездный вид сделки и возврат средств не предусматривает.

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить, что после выделения своей доли в вышеозначенной квартире, Ирина обязана предложить ее к покупке своему мужу. И только если он откажется ее покупать, она может выставить ее на реализацию для других покупателей. Но подарить долю, завещать ее или заложить в качестве обеспечения по кредиту, Ирина сможет сразу же после вступления в силу судебного постановления о выделении ей доли имущества. Для этого согласие ее мужа не потребуется.

Смотрите еще:

  • Алименты отмена судебного приказа Отмена судебного приказа о взыскании алиментов Выражение несогласия с решением мирового суда об уплате алиментов. Оформление документов на отмену постановления и заявления о продлении срока предъявления возражений. […]
  • Североморск мурманская область воинская часть Мама солдата Меню навигации Пользовательские ссылки Объявление Проголосуйте за Наш Форум! Чем выше рейтинг форума, тем легче его найти новым участникам. Проголосовать можно 1 раз в сутки. Информация о […]
  • Как получить компенсации при сокращении Выплаты пособий при сокращении работника по трудовому кодексу в 2018 году В случае сокращения работнику полагается выплата пособий, размер которых коррелируется со средней зарплатой. Это касается и сокращенных […]
  • Закон 150-ф3 об оружии Федеральный закон об оружии 150-ФЗ в новой редакции в России в 2018 году Федеральный закон об оружии 150-ФЗ в новой редакции в России в 2018 году. Его особенности. Согласно законодательству в Российской Федерации […]
  • Юрист помощь мигрантам Юридическая помощь в вопросах миграции Юридическая помощь по вопросам миграции стала жизненной необходимостью в наши дни. Правовые вопросы не терпят ошибок и некомпетентного вмешательства, вдобавок не всегда вы сможете […]
  • Найти лицевой счет своей квартиры Можно ли поделить лицевой счет квартиры и зачем это нужно Как узнать лицевой счёт квартиры по адресу, если нужно узнать, например, о задолженности, о прописанных или есть необходимость заплатить по счетам, а платёжки […]