Права на недвижимое имущество подлежат

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Итак, государственная регистрация:

— это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

— это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

— это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;

Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

— договор об ипотеке — залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

— договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

— договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

— договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

— договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 комментируемого Закона регистрация ограничений (обременений):

— возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП,

— может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц,

— производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением,

— осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах,

— сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т.д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1. ст. 13, п. 1. ст. 20 комментируемого Закона.

Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

Разъясняем законодательство

Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат регистрации в Едином государственном реестре.

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, возникает только с момента регистрации. Следовательно, право собственности на недвижимость (дом, квартиру, дачу и пр.) возникает только после государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не может заменить нотариальное удостоверение сделки. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В связи с чем, новый собственник не может распоряжаться объектом недвижимости.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До этого договоры купли-продажи жилых помещений считаются незаключенными и не влекут возникновение права собственности.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

Вопрос 102. Какие права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации?

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Утратил силу с 1 октября 2013 г.

1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Права на недвижимое имущество подлежат

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК:

право хозяйственного ведения имуществом;

право оперативного управления имуществом;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

Система вещных прав отечественного законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения — только у физических лиц. Возникновение права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК). Согласно ст. 21 ЗК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. После 30 октября 2001 г. земельные участки гражданам на этом праве предоставляться не могут, но допускается переход прав по наследству.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также финансируемых собственником учреждений, — собственники имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного ими по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК).

Отличные от права собственности права называют ограниченными вещными правами. При необходимости сохранения права государственной (муниципальной) собственности имущество может закрепляться на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Обременять сервитутом можно любую недвижимость, находящуюся в частной, государственной или муниципальной собственности. Таким образом, на один объект недвижимости может одновременно существовать три вещных права, например право государственной (муниципальной) собственности и право хозяйственного ведения, обремененные сервитутом.

Государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения. Собственником этого имущества является Российская Федерация, ее субъект (республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право собственности у государственного или муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само объект, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК).

Право хозяйственного ведения в отношении недвижимости означает, что предприятие может свободно пользоваться, владеть ею (ст. 294 ГК), но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, органы по управлению государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК). Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия.

В отношении земельных участков унитарные предприятия могут обладать только правом постоянного (бессрочного) пользования, возникшим до 30 октября 2001 г. (или перешедшим в порядке правопреемства при реорганизации). Это право не допускает распоряжения участком. В настоящее время земельные участки могут предоставляться государственным и муниципальным предприятия только на праве аренды.

Учреждения могут быть не только государственные или муниципальные (поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр.), но и частные. Имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете собственником (п. 1 ст. 298 ГК). Земельные участки могут предоставляться государственным или муниципальным учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Существует также вещное право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК). Согласно ст. 53 ЖК к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. В настоящее время указанное право не подлежит государственной регистрации. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются документы о зарегистрированных (прописанных) лицах — выписки из домовых книг, справки паспортных столов.

Итак, граждане могут иметь следующие вещные права на недвижимость:

право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

Организации (юридические лица) могут иметь:

право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);

право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

Консультации специалиста

  • 09.10.2018
    Что надо успеть сделать с дачей до 1 января 2019 года
  • 09.10.2018
    Почему прямые платежи за ЖКХ могу выйти жильцам боком
  • 05.10.2018
    ЧП в квартире. Что делать, если вас затопили
  • 02.10.2018
    Как можно передать по наследству прописку в квартире
  • 02.10.2018
    Как вернуть 650 тысяч рублей после покупки жилья
  • 21.09.2018
    Опасные родственники, от которых не защитит даже завещание
  • 21.09.2018
    Успеть до 1 ноября: ФНС разъяснила правила получения налоговых вычетов
  • 19.09.2018
    Как сэкономить на нотариусе, вступая в наследство

Добро пожаловать на информационный портал о недвижимости ЗАТО Железногорск! Для вашего удобства мы разработали карту сайта, где разместили пояснения ко всем разделам.

О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы:

  • Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
  • Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
  • Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).
  • Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
  • Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом
  • Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

  • земельные участки; участки недр;
  • обособленные водные объекты;
  • леса;
  • многолетние насаждения;
  • здания; сооружения;
  • нежилые помещения;
  • жилые дома;
  • части жилых домов;
  • квартиры;
  • части квартир;
  • комнаты;
  • иные жилые помещения в жилых домах и других строениях;
  • дачи;
  • садовые дома;
  • гаражи;
  • строения потребительского значения;
  • объекты незавершенного строительства;
  • предприятия как имущественные комплексы.

Многоквартирный жилой дом не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение, включающее жилой дом и хозяйственные постройки. В состав домовладения могут входить несколько жилых домов, гаражей и других строений потребительского значения, принадлежащих разным лицам.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца.

В нашей стране у граждан могут существовать следующие вещные права на недвижимость:

  • право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
  • сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

У организаций (юридических лиц) могут существовать:

  • право хозяйственного ведения имуществом — у государственных и муниципальных предприятий;
  • право оперативного управления имуществом — у государственных и муниципальных учреждений;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
  • право собственности на имущество и земельные участки — у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);
  • сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, сервитуты. Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если они были приобретены после 31 января 1998 г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.

РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с недвижимостью. Двусторонние сделки оформляются договорами. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры — это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (ст. 425 ГК РФ: «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной — совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки — это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально удостоверен и зарегистрирован, т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать вещь, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать — не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом.

Зарегистрированный договор — это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя.

Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании.

Государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью — это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со Свидетельством о регистрации права.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

1. Сделки с отчуждением:
  • договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
  • договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;
  • договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения), доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование;
  • договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
  • договоры аренды с выкупом;
  • договоры продажи предприятия как имущественного комплекса, в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

2. Сделки без отчуждения:
  1. договоры аренды:
    • земельных участков, жилых помещений (юридическими лицами)
    • независимо от срока;
    • зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков
    • на срок не менее 1 года, а также аренды на неопределенный срок;
    • предприятий как имущественных комплексов;
    • договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
  2. договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда.
  3. договоры о залоге недвижимости (ипотека).

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре).

Дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

  • уступка требования по зарегистрированной сделке;
  • перевод долга по зарегистрированной сделке;
  • соглашение об изменении зарегистрированного договора;
  • соглашение о расторжении зарегистрированного договора;
  • соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору;
  • отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем);
  • соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору.

Важное отличие регистрации сделок от регистрации прав: ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о государственной регистрации? Например, в 1994 г. заключен договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал собственником квартиры с даты регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит (невозможно до конца жизни оставаться продавцом или покупателем!). В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.

ВСЕ ЛИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ?

Если государственная регистрация сделок не предусмотрена законом, то они считаются заключенными и вступают в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания договора сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон).

Примеры сделок, не требующих государственной регистрации:

  • договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения;
  • инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
  • предварительные договоры;
  • различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой cобственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка (тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом, поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;
  • недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость, произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами, или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры. Государственная регистрация таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор и алиментное соглашение должны быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна;
  • заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного, влечет необходимость не государственной регистрации самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление. Данная передача не означает прекращения прав учредителя доверительного управления и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение права собственности;
  • договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды);
  • договоры простого товарищества (совместной деятельности).

Если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость, то только возникшее право и должно быть зарегистрировано (выдано Свидетельство), Соответственно плата будет взиматься только за одно регистрационное действие.

КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

В настоящее время обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых домов, их частей и дач и долей в праве общей собственности, а также договоров купли-продажи земельных участков не требуется.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

  • договор ипотеки (залога недвижимости);
  • договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
  • договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  • соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора;
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме;
  • соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
  • брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества;
  • соглашение об уплате алиментов;
  • завещание;
  • доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия.

С 1 марта 2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК РФ) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей.

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.

Нотариус выдает следующие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство; свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения. Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной — ценной бумаги, удостоверяющей переход прав по договору об ипотеке.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

  • если были приобретены после 31 января 1998 г.;
  • если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации.

Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством установленного Правительством РФ образца.

Обязательной регистрации подлежат и определенные сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением, залог и др. сделки в случаях, установленных законом). Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации.

Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре. Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается Свидетельством о Государственной регистрации.

Права на недвижимое имущество подлежат

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ, Кодекс). В статье 130 Кодекс называет недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, недвижимостью) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N122-ФЗ от 21 июля 1997 года, являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним?


Какие права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации?


Какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации?


Необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью?


Что является основанием для приема документов на государственную регистрацию прав?

Законом установлена обязанность всех лиц, участвующих в сделке, подать заявление о государственной регистрации в том случае, если права возникают на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения. По сделкам, не требующим обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенным по желанию сторон, заявление о государственной регистрации права может быть подано одной из сторон по сделке. Заявления другой стороны в этом случае не требуется.

В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется:

  • документ об оплате регистрации;
    • физическое лицо предъявляет также;
      • документ, удостоверяющий личность;

    • представитель юридического лица предъявляет также;
      • учредительные документы юридического лица;
      • документ, удостоверяющий его личность;
      • документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.

Каковы требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав?

Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником ( за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления).

Смотрите еще:

  • Правовые нормы по кругу лиц Лекция 2. Административно-правовые нормы и их особенности 2.4. Пределы действия административно-правовых норм Административно-правовые нормы имеют определенные пределы действия во времени, пространстве и по кругу […]
  • Право собственности и иные вещные права на недвижимость Право собственности и другие вещные права Гражданское право Предмет и методы гражданского права Принципы гражданского права Система гражданского права Право собственности и иные виды вещных […]
  • Закон рф о государственном регулировании оборота алкогольной продукции Закон рф о государственном регулировании оборота алкогольной продукции По вопросу возможности розничной продажи пива в розлив в полимерную тару продавца объемом более 1500 миллилитров. Решением Комиссии Таможенного […]
  • Неэтичная реклама закон о рекламе Ненадлежащая реклама ("Бизнес-адвокат", 2005, N 16) Ирина Тулубьева, руководитель отдела авторского права ЗАО "Интеллект-Консалтинг". Как часто, узнавая о новом товаре, продукте или услугах из рекламы по радио, […]
  • Выплаты по рождению второго ребенка в 2018 году в челябинске Выплаты и пособия на ребенка в Челябинской области и Челябинске в 2018 году Пособия и выплаты на детей в регионах Выплаты и пособия на ребенка в Челябинской области и Челябинске в 2018 году Детские пособия установлены […]
  • Как определить расчетный период для отпуска Расчет отпускных Контур.Бухгалтерия — месяц бесплатно! Автоматизированный расчет отпускных в несколько кликов. Экономьте свое время. Работникам предоставляются ежегодные отпуска с сохранением места работы (должности) […]